서울 아파트 월세 비중 51%, 월세가 늘어서가 아니다
서울부동산정보광장 자료에 따르면 2026년 1~9월 서울 아파트 임대차 거래 17만2027건 가운데 월세가 8만7740건으로, 월세 비중이 51.0%에 이르러 2011년 집계 이후 처음 절반을 넘었다. 그러나 월세 거래는 1년 전보다 2.8% 줄었고 전세 거래가 27.5% 줄어든 결과다. 한국부동산원 9월 조사에서 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원이다.
이 글의 목차
기준: 거래 건수와 비중은 서울부동산정보광장 아파트 거래량(계약일 기준, 2026년 1~9월), 월세 금액은 한국부동산원 전국주택가격동향조사(2026년 9월)다. 두 통계는 기관과 조사 방식이 달라 한 줄로 이어 계산하지 않았다.
서울 아파트 월세 비중은 왜 처음 50%를 넘었나?
서울 아파트 월세 비중이 2026년 1~9월 51.0%로 절반을 넘은 것은 월세 거래가 늘어서가 아니라 전세 거래가 더 많이 줄었기 때문이다. 이투데이 · 한국경제가 서울부동산정보광장 자료를 집계한 결과 월세 거래는 1년 전보다 2.8% 줄었고, 전세 거래는 27.5% 줄었다. 전세 감소율이 월세의 약 10배다.
월세 비중은 임대차 거래 가운데 월세 계약이 차지하는 몫이다. 분모(전체 거래)가 줄면 분자(월세)가 그대로여도 비중이 오른다. 1~9월 기준으로 50%를 넘은 것은 2011년 집계 이후 처음이고, 연간 기준 최고는 지난해(2025년) 44.5%다.
한쪽만 바꿔 보면 원인이 갈린다. 올해 월세 거래 수에 지난해 전세 거래 수를 붙이면 비중은 43.0%로 오히려 내려간다. 반대로 지난해 월세 거래 수에 올해 전세 거래 수를 붙이면 51.7%가 된다(둘 다 이 글 계산). 비중 상승분 7.3%포인트는 전세 3만1985건이 빠진 데서 나왔다.
서울부동산정보광장의 거래량은 계약일 기준 신고 자료라 신고 지연이나 계약 해제로 나중에 바뀔 수 있다. 9월 계약분은 아직 신고 기한이 남아 있다.
서울 자치구별 월세 비중, 13곳이 50%를 넘었다
서울 25개 자치구 가운데 2026년 1~9월 아파트 월세 비중이 50%를 넘은 곳은 13곳으로, 지난해 같은 기간 4곳(금천 · 종로 · 중구 · 구로)보다 9곳 늘었다. 한국경제 보도에 따르면 새로 넘은 곳은 강남 · 강북 · 관악 · 광진 · 동대문 · 마포 · 영등포 · 용산 · 중랑이다.
중랑구는 1년 만에 가장 빨리 바뀐 동네다. 이투데이에 따르면 중랑구 아파트 월세 거래는 2166건에서 4151건으로 91.6% 늘고 전세 거래는 2687건에서 2244건으로 16.5% 줄어, 월세 비중이 44.6%에서 64.9%로 20.3%포인트 뛰었다. 서울 전체와 달리 중랑구는 월세가 실제로 늘어난 경우다.
강남구도 월세 8406건이 전세 7170건을 1236건 앞질러 비중이 48.6%에서 54.0%가 됐다. 아래 표는 25개 구를 보도된 값과 확인하지 못한 값으로 나눠 적었다.
| 자치구 | 1~9월 월세 비중 | 지난해와 비교 |
|---|---|---|
| 종로구 | 65.6% | 지난해에도 50% 초과 |
| 중랑구 | 64.9% | 44.6% → 64.9%, +20.3%p(상승폭 1위) |
| 구로구 | 63.1% | 지난해에도 50% 초과 |
| 중구 | 59.6% | 지난해에도 50% 초과 |
| 금천구 | 58.7% | 지난해에도 50% 초과 |
| 용산구 | 56.9% | 올해 새로 50% 초과 |
| 동대문구 | 56.7% | 올해 새로 50% 초과 |
| 관악구 | 56.1% | 올해 새로 50% 초과 |
| 마포구 | 54.1% | 올해 새로 50% 초과 |
| 강남구 | 54.0% | 48.6% → 54.0%, 올해 새로 50% 초과 |
| 강북구 · 광진구 · 영등포구 | 확인 불가 | 올해 새로 50% 초과 — 수치는 보도되지 않았다 |
| 동작구 | 46.0% | 전세 우위 |
| 강서구 | 45.6% | 전세 우위 |
| 성북구 · 도봉구 | 44.7% | 전세 우위 |
| 양천구 | 42.1% | 전세 우위 · 서울 최저 |
| 서초 · 송파 · 강동 · 성동 · 서대문 · 은평 · 노원 | 확인 불가 | 13곳 명단에 없어 50% 이하로 보이나 수치는 확인하지 못했다 |
서울 아파트 평균 월세와 중위 월세는 얼마인가?
한국부동산원 전국주택가격동향조사에 따르면 2026년 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원으로 1년 전 144만3000원보다 21만8000원 올랐다. 중위 월세는 140만원으로 120만원에서 20만원 올랐다. 중위 월세는 월세를 낮은 순서로 늘어놨을 때 한가운데 있는 값으로, 평균보다 보통 세입자의 부담에 가깝다.
이 금액은 거래 비중과 다른 기관 · 다른 조사다. 서울부동산정보광장은 신고된 계약 건수를 세고, 한국부동산원은 표본 주택의 가격을 조사한다. 그래서 "월세 거래 51% × 평균 166만원" 같은 식으로 섞어 쓰지 않는다.
같은 숫자도 처지에 따라 읽는 법이 다르다.
줄어든 것
볼 것
늘어난 것
볼 것
바뀐 것
다른 점
전세 보증금을 월세로 돌리면 한 달에 얼마인가?
전세 보증금 1억원을 계약 중에 월세로 돌리면 법정 상한 월세는 한 달 416,667원이다(기준금리 연 3.00%일 때). 전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이율이다. 주택임대차보호법 시행령은 계약 중 전환 때 이 비율이 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 연 2%" 가운데 낮은 쪽을 넘지 못하게 한다.
한국은행 기준금리는 10월 20일 현재 연 3.00%이고, 10월 22일 금융통화위원회가 다시 정한다. 금리가 바뀌면 아래에서 고른다.
추정치다. 이 계산은 계약 중에 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 넘을 수 없는 상한(연 10%와 기준금리+연 2% 가운데 낮은 비율)이며, 새 계약의 월세에는 이 상한이 걸리지 않는다. 중위 월세 140만원은 한국부동산원 9월 서울 아파트 값이다.
서울 아파트 월세 비중, 자주 묻는 것
서울부동산정보광장 · 한국부동산원 값과 보도로 답할 수 있는 것만 골랐다.
1 서울 아파트 월세 비중 51%는 월세가 늘었다는 뜻인가? +
아니다. 서울 아파트 월세 거래는 1~9월 8만7740건으로 1년 전보다 2.8% 줄었다. 전세 거래가 27.5% 줄어 전체에서 월세가 차지하는 몫이 커졌다.
전세가 그대로였다면 비중은 43.0%였다(이 글 계산).2 연간으로도 월세 비중이 50%를 넘었나? +
아직 모른다. 51.0%는 1~9월 값이고, 연간 기준 최고는 2025년 44.5%다. 연간 50% 돌파는 기사의 전망이다.
연말 집계와 신고 지연분이 반영된 뒤 확인한다.3 우리 구 월세 비중은 어디서 보나? +
서울부동산정보광장의 전월세 거래량 메뉴에서 자치구별 건수를 볼 수 있다. 이 글에는 보도된 15개 구의 비중을 적었고 10개 구는 확인 불가로 남겼다.
계약일 기준이라 최근 달 값은 나중에 바뀐다.4 평균 월세 166만원이면 서울 아파트 세입자 대부분이 그만큼 내나? +
그렇지 않다. 평균은 비싼 월세에 끌려 올라간다. 한가운데 값인 중위 월세는 140만원이다. 둘 다 한국부동산원 9월 서울 아파트 값이다.
거래 비중(서울부동산정보광장)과는 다른 통계다.5 [수치 점검] 원문과 다르게 쓰거나 뺀 것 +
① 아시아경제의 "월세 8만7870건"은 합계(17만2027 − 8만4287 = 8만7740)와 맞지 않아 쓰지 않았다. ② 국토교통부 집계 1~8월 서울 아파트 월세 비중 52.3%는 기관이 달라 51.0%와 이어 쓰지 않았다. ③ "43.0% · 51.7%" 가정, 전세 감소 3만1985건, 중위 상승률 16.7%는 이 글의 계산이다. ④ 연합뉴스 원문은 이 환경에서 열리지 않아 이투데이 · 한국경제 두 곳과 대조했다. ⑤ 강북 · 광진 · 영등포 등 10개 구의 비중은 확인하지 못했다.
확인된 것만 숫자로 썼다.서울 아파트 월세 · 전세 통계, 10월 22일부터 확인할 것
서울 아파트 월세 비중이 연간으로도 50%를 넘는지는 2026년 10~12월 계약분이 신고된 뒤에 확인된다.