10·15 대책 1년 전셋값 9.96% 올랐다, 세입자는 무엇을 확인하나
한국부동산원 자료에 따르면 10·15 대책 발표 뒤 1년(2025년 10월 셋째 주~2026년 10월 첫째 주) 서울 아파트 전셋값은 9.96% 올라 직전 1년(2.41%)의 약 4배 속도였다. 같은 기간 매매가는 10.42% 올랐고, 아실 집계로 경기 전세 매물은 37.8% 줄었다. 갱신을 앞둔 세입자가 계산할 숫자를 정리했다.
가격 상승률은 한국부동산원 주간 아파트 가격지수로 2025년 10월 셋째 주부터 2026년 10월 첫째 주(5일)까지다. 매물 수는 아실의 아파트 매물 집계로, 집계일에 따라 건수가 다르다. 구별 상승률도 부동산원 지수 기준이다.
10·15 대책은 무엇을 묶었나
10·15 대책은 2025년 10월 15일 정부가 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶은 부동산 대책이다. 같은 날 주택담보대출 한도를 집값에 따라 6억·4억·2억 원으로 나눴다.
토지거래허가구역(토허제)은 아파트를 살 때 구청 허가를 받고 2년 동안 직접 살아야 하는 제도다. 전세를 끼고 사는 갭투자가 막히면서 새로 나오는 전세 물건이 줄었다는 분석이 1주년 보도에 공통으로 나온다.
| 항목 | 내용 | 세입자에게 닿는 길 |
|---|---|---|
| 주담대 한도 | 15억 원 이하 6억 · 25억 원 이하 4억 · 초과 2억 | 매매 진입이 막힌 수요가 전월세에 남는다 |
| LTV(담보인정비율) | 규제지역 무주택자 70% → 40% | 집을 사려면 현금이 더 필요해진다 |
| 스트레스 금리 | 수도권·규제지역 1.5% → 3% | 대출 한도 계산 때 금리를 높여 잡는다 |
| 전세대출 이자 DSR | 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출 | 집 가진 세입자의 전세대출 한도가 줄 수 있다 |
| 토허제 실거주 2년 | 허가 뒤 4개월 안에 입주 | 갭투자가 막혀 새 전세 물건이 덜 나온다 |
서울 전셋값 상승률, 1년 동안 얼마나 올랐나
한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트 전셋값은 10·15 대책 뒤 1년(2025년 10월 셋째 주~2026년 10월 첫째 주) 동안 9.96% 올랐다. 대책 전 1년 상승률 2.41%의 약 4배이고, 같은 기간 매매가 상승률 10.42%(직전 1년 6.61%)와 0.46%포인트 차이다.
세입자 입장에서 중요한 것은 전셋값이 매매가를 거의 따라붙었다는 점이다. 5억 원 전세라면 1년 새 약 5,000만 원이 오른 셈인데, 갱신요구권을 쓰면 증액이 5%(2,500만 원)로 묶인다. 갱신이냐 새 계약이냐에 따라 부담이 두 배 가까이 갈린다.
서울 구별 집값 상승률, 강남보다 성북이 더 올랐다
서울 구별 집값 상승률은 성북구가 16.52%로 가장 높았고 서대문구 14.40%, 강서구 14.39%가 뒤를 이었다(한국부동산원, 대책 뒤 1년). 반면 강남구는 1.40%, 서초구는 3.35%로 서울 평균 10.42%에 크게 못 미쳤다. 고가 주택 대출 한도가 2억~4억 원으로 줄면서 수요가 중저가 지역으로 옮겨 갔다는 해석이다.
세입자에게 이 순위가 중요한 이유는 매매가가 많이 오른 중저가 지역에서 전월세도 함께 불안했기 때문이다. 신보연 세종대 교수는 아주경제에 "중저가 주택과 해당 지역 내 전월세시장이 가장 불안하다"고 진단했다. 한국일보 집계로는 동대문구 전세 매물이 1년 새 69.4%, 구로구가 58.3% 줄었다.
전세 매물 감소, 서울보다 경기가 더 줄었다
아실 집계에 따르면 10월 14일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 520건으로 1년 전보다 13.8% 줄었고, 경기 전세 매물은 37.8%, 경기 월세 매물은 47.2% 줄었다(아주경제 보도). 서울 규제를 피해 경기로 옮겨 간 수요가 전월세 물건까지 흡수한 결과로 읽힌다.
| 보도(집계일) | 서울 전세 | 1년 전 | 감소율 | 경기 전세 |
|---|---|---|---|---|
| 아주경제(10월 14일) | 20,520건 | — | −13.8% | −37.8% |
| 한국일보(10월 14일) | 20,520건 | 24,369건 | −15.8% | — |
| 뉴스1(10월 12일) | 20,311건 | 24,421건 | −16.9% | — |
| 서울경제(10월 10일) | 20,331건 | 23,192건 | −12.4% | 12,425건 · −36.0% |
전세 매물 감소에는 공급 쪽 이유도 있다. 국토교통부 통계로 2026년 1~8월 서울 주택 준공은 2만 5,630가구로 1년 전보다 19.1% 줄었다. 뉴스1에 따르면 올해 안에 이주하는 서울 정비사업 단지만 11곳 1만 1,000가구로, NH투자증권 이은상 연구원은 이를 서울 임대차 매물 3만 6,000가구의 약 30%로 봤다.
전세 갱신 5% 상한, 내 보증금은 얼마까지 오르나
전세 갱신 때 집주인이 올릴 수 있는 보증금은 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면 기존의 5%까지다(주택임대차보호법). 계약갱신요구권은 세입자가 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리로, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 알려야 한다.
아래 계산기에 지금 보증금과 월세를 넣으면 갱신요구권을 쓸 때 올라갈 수 있는 상한이 나온다. 월세가 있으면 전월세 전환율로 보증금 기준 금액(환산보증금)을 만든 뒤 5%를 곱한다.
계약갱신요구권을 써서 갱신할 때의 상한을 단순 계산한 추정치다. 월세는 전월세 전환율 상한 연 5.0%(기준금리 3.00% + 2%p, 10월 15일 기준)로 환산했고, 지자체 조례·특약·합의 재계약에 따라 달라질 수 있다.
먼저
거절당하면
매물
보증보험
전세대출
주의
10·15 대책 1년, 세입자가 자주 묻는 것
1 전세 갱신 때 보증금은 5%까지만 올릴 수 있나 +
계약갱신요구권을 쓰면 그렇다. 증액 상한 5%는 요구권으로 갱신할 때와 계약 기간 중 증액을 청구할 때 적용된다. 요구권을 쓰지 않고 새 계약서를 쓰는 합의 재계약은 상한이 적용되지 않는다고 보는 해석이 많아, 요구권을 썼다는 사실을 계약서에 적어 두는 편이 안전하다.
지자체 조례로 상한을 5%보다 낮게 정한 곳은 그 비율이 우선한다.2 계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나 +
한 번이다. 한 번 쓰면 2년이 늘어나 처음 2년과 합쳐 최대 4년을 살 수 있다. 묵시적 갱신으로 연장된 기간은 요구권을 쓴 것으로 치지 않는다.
이미 한 번 썼다면 다음 계약은 새 계약과 같다.3 전세를 반전세로 바꾸면 월세는 얼마까지 받을 수 있나 +
전월세 전환율 상한까지다. 상한은 기준금리에 2%포인트를 더한 값과 연 10% 가운데 낮은 쪽이라, 기준금리 3.00%인 10월 15일 기준 연 5.0%다. 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 한 달 최대 약 41만 6,667원이다.
한국은행이 10월 22일 금리를 바꾸면 상한도 따라 바뀐다.4 10·15 대책 뒤 전셋값은 왜 올랐나 +
공급이 줄고 수요는 남았기 때문이라는 해석이 많다. 토허제 실거주 의무로 갭투자 전세 물건이 줄고, 대출 규제로 매매에 들어가지 못한 수요가 임대차 시장에 남았다(아주경제·한국일보 전문가 진단). 서울 준공도 1~8월 19.1% 줄었다.
정부가 원인을 공식 분석한 자료는 아직 없다.5 [수치 점검] 원문과 다르게 적은 것 +
① 성북 16.52%·서대문 14.40%·강서 14.39%는 아주경제 실거래 분석이 아니라 한국부동산원 지수 값이다(서울경제·뉴스1). 한강벨트 19.1%만 실거래 중위가격 분석이다. ② 서울 전세 매물 20,520건의 감소율은 아주경제 13.8%, 한국일보 15.8%(2만 4,369건 대비)로 엇갈려 둘 다 적었다. ③ 서울 준공 1~8월 2만 5,630가구(−19.1%)는 국토교통부 통계를 실은 신아일보로 확인했다. ④ 한국일보의 전세 9.61%·직전 1년 5.86%는 다른 세 매체와 달라 참고로만 적었다.
월세 비중 50.92%(뉴스1)와 구별 전세 매물 감소율(한국일보)은 한 매체 값이다.10·15 대책 2년 차, 10월 22일 금통위부터 12월 31일 토허 기한까지
10·15 대책 2년 차 세입자가 볼 첫 일정은 10월 22일 한국은행 금융통화위원회다. 기준금리가 바뀌면 전월세 전환율 상한(지금 연 5.0%)도 함께 바뀐다.