서현진 전세금 26억, 임차권등기 하고도 못 받는 이유

서현진 전세금 사건, 2020년 4월부터 2026년 10월까지

계약에서 재경매까지 6년 6개월이다. 만기에 보증금을 돌려받지 못한 뒤로만 따져도 2년 반이 지났고, 그 가운데 1년 넘게는 경매가 멈춰 있었다.

감정가 28.7억 빌라가 14.7억까지 내려간 네 계단

서울중앙지방법원 경매는 응찰자가 없으면 다음 회차 최저입찰가를 20%씩 낮춘다. 장면을 따라 내려가면 계단이 하나씩 칠해진다. 점선은 전세보증금 26억 2,500만원이다.

임차권등기와 대항력, 지켜주는 것과 못 지키는 것

보도대로라면 전세권 설정, 임차권등기, 최선순위까지 세입자가 갖출 수 있는 장치를 거의 다 갖춘 사례다. 그런데도 돈이 돌아오지 않는 것은 이 장치들이 모두 '누가 먼저 받느냐'를 정할 뿐 '받을 돈이 있느냐'는 정하지 못하기 때문이다.

대항력은 전입신고와 입주를 마친 다음 날 0시에 생긴다. 보증 한도와 요건은 기관·시점에 따라 달라지므로 가입 전에 각 기관에서 확인해야 한다.

임차권등기의 쓸모는 분명하다. 등기 없이 이사하면 대항력이 사라지고, 등기를 하면 새 집으로 옮겨 가도 순위가 남는다. 다만 그것은 줄을 선 자리를 지키는 것이지 창구에서 돈을 받는 것이 아니다. 돈을 받으려면 보증금 반환 판결을 받아 강제경매를 신청하고, 누군가 그 집을 사야 한다.

선순위 임차인 물건은 왜 싸져도 안 팔리나

경매로 집이 팔리면 근저당과 뒤 순위 권리는 지워진다. 예외가 있다. 대항력 있는 임차권은 보증금이 전부 변제되지 않으면 소멸하지 않는다(주택임대차보호법 제3조의5 단서). 배당으로 못 채운 보증금은 낙찰자가 넘겨받아 돌려줘야 한다는 뜻이다.

그래서 응찰자는 입찰가만 보지 않고 입찰가 + 떠안을 보증금을 본다. 아래 도판처럼 최저가가 얼마로 내려가든 두 값의 합은 26억 2,500만원에서 움직이지 않는다.

최저가 14억 7,129만원은 '반값'처럼 보이지만 낙찰자가 실제로 치를 돈은 감정가의 91.3%다. 여기에 떠안는 보증금은 경락잔금대출로 메우기 어려워 현금 부담이 크고, 거래가 드문 고급 빌라는 감정가가 시세를 얼마나 반영하는지도 따져야 한다. 유찰이 되풀이되는 물건에서 흔히 거론되는 이유들이다.

세입자 쪽에서 보면 뜻이 반대로 읽힌다. 최선순위라면 낮은 낙찰가가 곧바로 손실을 뜻하지는 않는다. 매각대금에서 먼저 배당받고 남은 금액은 새 주인에게 청구할 권리가 남기 때문이다. 문제는 그 '새 주인'이 나타나지 않으면 한 푼도 움직이지 않는다는 점이다. 선순위의 힘이 클수록 팔리기 어렵고, 팔리지 않으면 받지 못한다.

집주인이 회생·파산하면 경매는 왜 멈추고 다시 가나

회생은 채무자를 살리는 절차다. 채권자가 제각기 재산을 팔아 가면 살릴 수 없으므로 법원은 회생 신청 단계에서 강제집행 중지명령을 내릴 수 있고, 개시 결정이 나면 강제집행은 중지된다. 이 경매가 2025년 7월 네 번째 입찰을 앞두고 선 이유다.

파산은 재산을 정리해 나누는 절차다. 일반 채권자의 개별 집행은 효력을 잃지만 저당권·전세권 같은 담보권자는 별제권으로 파산절차 밖에서 권리를 행사할 수 있고, 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차인도 그 집의 환가대금에서 우선해 변제받는다. 2025년 12월 파산 선고 뒤 경매가 재개된 배경이다.

세입자가 통제할 수 없는 것은 시간이다. 회생 신청에서 파산 선고까지 다섯 달, 재개까지 다시 열 달이 흘렀다. 그동안 보증금에는 이자가 붙지 않고, 다른 집을 구할 돈은 따로 마련해야 한다. 집주인의 재무 상태가 나빠질수록 권리의 순위는 지켜져도 회수 시점은 뒤로 밀린다.

낙찰가에 따라 전세보증금은 얼마나 돌아오나

보증금과 낙찰가를 넣으면 매각대금에서 배당받는 금액과 남는 금액을 단순 계산한다. 기본값은 이 사건의 보증금과 재개된 회차의 최저입찰가다. 자신의 계약 금액으로 바꿔 볼 수 있다.

최선순위 임차인이 매각대금에서 가장 먼저 배당받는다고 가정한 추정이다. '못 받는 보증금'은 대항력이 있으면 낙찰자에게 청구할 수 있는 금액이고, 대항력이 없으면 집주인에게만 청구할 수 있다. 실제 배당은 법원의 배당표로 정해진다.

내 전세 계약에서 확인할 다섯 가지

이 사건에서 세입자가 놓친 절차는 보도상 보이지 않는다. 그래도 막히는 지점은 보증금이 집값에 너무 가까웠다는 것과 보증보험으로 덮을 수 없는 금액이었다는 것이다. 순서대로 확인할 것은 다음과 같다.