전월세 전환율 계산기: 법정 상한 5%, 보증금 1억이면 월세 얼마
주택임대차보호법 시행령에 따른 전월세 전환율 법정 상한은 2026년 11월 10일 기준 연 5.0%로, 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 한 달 최대 41만 6,667원이다. 한국부동산원 2026년 8월 아파트 시장 전환율은 전국 5.4%, 서울 4.8%로 16개 시도 가운데 서울만 상한보다 낮다. 집주인 제시안이 상한을 넘는지 계산기로 확인할 수 있다.
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시장 전환율은 한국부동산원이 공표한 2026년 8월분이 최신이다(11월 10일 확인). 은행 전세대출 금리는 한국은행 9월 금융기관 가중평균금리 보도(10월 29일) 값이다.
전월세 전환율이란 무엇이고, 보증금 1억이면 월세는 얼마인가?
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율이다. 한국부동산원은 이를 "보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율"로 정의하고, 집주인에게는 요구수익률, 세입자에게는 기회비용을 보는 지표라고 설명한다.
계산은 월세 1년치 ÷ 줄어든 보증금 × 100이다. 전세 3억 원 집을 보증금 2억 원·월세 45만 원으로 바꾸면 45만 원 × 12 ÷ 1억 원으로 연 5.4%가 나온다. 거꾸로 월세는 줄인 보증금 × 전환율 ÷ 12로 구한다. 법정 상한 연 5.0%로 보증금 1억 원을 돌리면 한 달 41만 6,667원이다.
전월세 전환율 법정 상한 5.0%는 어떻게 정해지고, 언제 걸리나
주택임대차보호법 제7조의2에 따르면 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때는 전환되는 금액에 두 비율 가운데 낮은 쪽을 곱한 월세를 넘을 수 없다. 시행령 제9조가 첫째 비율을 연 10%로, 둘째 비율을 한국은행 기준금리 + 연 2%로 정했다. 기준금리가 연 3.00%(2026년 8월 27일 결정, 10월 22일 동결)이므로 2026년 11월 10일 상한은 연 5.0%다.
가산 이율 2%는 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 3.5%에서 낮아진 값이다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 연 10%가 아니라 "기준금리 + 2%" 쪽이 상한이 된다.
법정 상한은 이미 맺은 계약 안에서 보증금을 월세로 돌릴 때 걸린다. 국토교통부는 2020년 9월 시행령 개정 때 "전·월세전환율은 기존 계약 갱신 때에만 적용되며 신규 계약의 경우 해당하지 않는다"고 설명했다(메디게이트뉴스 보도). 갱신 계약은 전 계약과 같은 조건이 원칙이어서 월세로 바꾸려면 세입자와 합의해야 한다.
| 상황 | 법정 상한 | 근거 |
|---|---|---|
| 계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 | 적용 | 주택임대차보호법 제7조의2 |
| 계약을 갱신하면서 월세로 바꿈 | 적용 | 국토교통부 설명 · 법제처 해석 20-0683 |
| 새 집 · 새 세입자와 새 계약 | 없음 | 국토교통부 설명(2020년 9월) |
| 월세를 줄이고 보증금을 올림 | 없음 | 제7조의2는 보증금 → 월세만 정함 |
어느 날의 기준금리를 쓰는지도 정해져 있다. 법제처는 2020년 이율 인하 때 "월 단위 차임으로 전환하는 경우"를 갱신계약의 개시일이 아니라 체결일로 판단해야 한다고 해석했다(법령해석 20-0683). 전환을 약속한 날의 상한을 본다는 뜻이다.
서울·경기·지방, 우리 동네 전월세 전환율은 몇 %인가?
한국부동산원 2026년 8월 통계에 따르면 아파트 전월세 전환율은 서울이 연 4.8%로 가장 낮고 전북이 7.2%로 가장 높다. 집값이 높고 전세 수요가 많은 곳일수록 같은 보증금에 붙는 월세가 적다. 부동산원은 아파트를 139개 시군구, 연립·다세대와 단독을 시도·생활권역 단위로 공표한다.
| 지역 | 아파트 | 주택 종합 |
|---|---|---|
| 전국 | 5.4 | 6.8 |
| 수도권 | 5.2 | 6.4 |
| 지방 | 5.8 | 7.5 |
| 서울 | 4.8 | 5.6 |
| 대전 | 5.2 | 7.6 |
| 제주 | 5.3 | 6.5 |
| 대구 | 5.3 | 6.6 |
| 부산 | 5.4 | 6.3 |
| 인천 | 5.4 | 7.0 |
| 세종 | 5.5 | 6.5 |
| 경기 | 5.5 | 7.3 |
| 경남 | 5.7 | 7.5 |
| 전남광주 | 6.0 | 6.8 |
| 울산 | 6.0 | 8.9 |
| 경북 | 6.1 | 8.1 |
| 강원 | 6.2 | 7.9 |
| 충북 | 6.4 | 8.8 |
| 충남 | 6.8 | 8.7 |
| 전북 | 7.2 | 8.1 |
새 계약을 구할 때는 이 시장 전환율이 협상의 기준선이다. 서울 아파트라면 4.8% 안팎, 빌라·원룸까지 넓히면 서울 주택 종합 5.6%를 본다. 2026년 8월 이후 값(9월분)은 아직 공표되지 않았다.
집주인 제시안, 전월세 전환율 법정 상한을 넘나? 계산기로 확인
지금 보증금·월세와 바꾼 뒤의 보증금·월세를 넣으면 그 조건에 숨은 전환율이 나오고, 법정 상한과 지역 시장 전환율로 계산한 월세가 함께 나온다. 기본값은 전세 3억 원을 보증금 2억 원·월세 45만 원으로 바꾸자는 제안이다. 이 경우 전환율은 연 5.4%로 상한 5.0%를 넘고, 1년에 40만 원을 더 내는 셈이다.
추정치다. 상한 월세는 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조 식(줄인 보증금 × 상한 ÷ 12 + 지금 월세)으로, 전세·월세 환산액은 적용 상한으로 계산했다. 새로 맺는 계약에는 상한이 적용되지 않는다. 법률 판단은 주택임대차분쟁조정위원회와 확인한다.
보증금을 올릴까 월세를 올릴까, 세입자 쪽 1년 비용은?
보증금 1억 원을 월세로 돌리면 법정 상한 기준 1년 500만 원을 낸다. 한국은행 2026년 9월 가중평균금리에 따르면 은행 전세자금대출 금리는 연 4.57%, 순수저축성예금 금리는 연 3.39%다. 대출로 보증금을 지키면 457만 원, 내 돈으로 지키면 예금 이자 287만 원(세후)을 포기하는 셈이다.
월세 세액공제가 계산을 바꾼다. 조세특례제한법 제95조의2는 총급여 8,000만 원 이하 무주택 세대주에게 월세의 15%(총급여 5,500만 원 이하 17%)를 연 1,000만 원 한도로 세금에서 빼 준다. 공제를 받으면 5.0% 전환의 실부담은 4.15~4.25%로 대출 금리보다 낮아진다.
| 내 상황 | 덜 드는 쪽 |
|---|---|
| 보증금을 낼 여윳돈이 있다 | 보증금 유지 — 예금 이자(세후 2.87%)가 전환율보다 낮다 |
| 대출로 보증금을 마련 · 세액공제 못 받음 | 보증금 유지 — 대출 4.57% < 상한 5.0% |
| 대출로 보증금을 마련 · 세액공제 받음 | 월세 전환 — 실부담 4.15~4.25% < 대출 4.57% |
| 보증금을 떼일까 걱정된다 | 월세 전환 — 돌려받을 돈이 줄어 위험이 작다 |
전월세 전환율, 자주 묻는 다섯 가지
1 새로 맺는 계약에도 전월세 전환율 상한이 있나? +
없다. 법정 상한은 이미 맺은 계약 안에서 보증금을 월세로 바꿀 때 걸린다. 국토교통부는 2020년 9월 "신규 계약의 경우 해당하지 않는다"고 설명했다.
새 계약은 시장 전환율(2026년 8월 서울 아파트 4.8% · 전국 5.4%)을 협상 기준으로 쓴다.2 월세를 전세로 바꿀 때도 상한이 적용되나? +
적용되지 않는다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 경우만 정한다. 월세를 줄이고 보증금을 올리는 비율은 당사자가 합의한다.
갱신하면서 보증금을 올리면 제7조의 증액 상한(약정액의 20분의 1, 5%)이 따로 걸린다.3 상한을 넘겨 낸 월세는 돌려받을 수 있나? +
돌려받을 수 있다. 주택임대차보호법 제10조의2는 월차임 산정률을 넘겨 낸 차임의 반환 청구를 허용한다. 집주인이 응하지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 소송으로 간다.
계산기의 "1년 초과분"이 청구 금액을 가늠하는 출발점이다.4 기준금리가 오르면 이미 바꾼 월세도 오르나? +
저절로 오르지 않는다. 상한은 전환을 약속한 계약의 체결일 기준으로 본다(법제처 법령해석 20-0683). 이후 월세를 더 올리려면 제7조의 증액 청구 규정(계약·증액 뒤 1년 안에는 못 하고 5% 이내)을 따른다.
11월 26일 금리가 오르면 그 뒤에 맺는 전환 약정부터 새 상한을 쓴다.5 월세 세액공제와 전환율은 어떤 관계인가? +
별개다. 전환율은 월세 금액의 상한이고, 세액공제는 낸 월세의 15~17%를 세금에서 빼 주는 제도다. 조세특례제한법 제95조의2에 따라 총급여 8,000만 원 이하 무주택 세대주가 연 1,000만 원 한도로 받는다.
공제를 받으면 5.0% 전환의 실부담은 4.15~4.25%로 낮아진다.11월 26일 금통위 뒤 전월세 전환율 상한, 다시 확인할 것
한국은행 금융통화위원회는 2026년 11월 26일(목) 올해 마지막 기준금리를 결정한다. 우리금융경영연구소는 3.25%로 0.25%p 인상을 전망했고, 오르면 법정 상한은 연 5.25%가 된다.