서울 아파트 일반분양 2.7배, 2028년 입주는 왜 절반 아래일까

서울 아파트 일반분양 물량은 올해 얼마나 늘었나?

서울 아파트 일반분양 예정 물량은 2026년 1만887가구로 지난해 3,979가구보다 173.6% 많다. 직방이 2026년 9월 말 기준 민간·공공 분양계획을 분석한 결과이며, 2021~2025년 연평균 7,176가구와 비교해도 51.7% 많다.

이투데이 보도에 따르면 서울 일반분양은 2024년 1만120가구였다가 지난해(2025년) 3,979가구로 60.7% 줄었다. 보도는 감소 이유로 6·27 대출대책과 10·15 대책에 따른 금융 규제 강화, 공사비 상승 부담을 들었다. 올해 늘어나는 것은 그 반동에 가깝다.

일반분양이란 무엇이고, 서울은 왜 36%만 풀리나?

일반분양은 새 아파트 가운데 청약을 통해 일반 수요자에게 파는 물량이다. 재건축·재개발 단지에서는 기존 집을 내놓은 조합원이 먼저 자기 몫(조합원분양)을 받고, 그 나머지가 일반분양으로 나온다. 그래서 정비사업이 많은 곳일수록 전체 분양 가운데 일반분양의 비중이 낮다.

직방 자료에 따르면 올해 서울 분양 가운데 일반공급 비중은 36.0%로 지난해 31.9%보다 4.1%포인트 높아지는 데 그쳤다. 전국 평균 66.3%와는 30.3%포인트 차이다. 서울은 빈 땅이 적어 새 아파트 대부분이 정비사업에서 나오기 때문이다.

이 비율을 거꾸로 쓰면 올해 서울 전체 분양 계획은 약 3만 가구다(1만887 ÷ 0.36 ≈ 3만242가구, 이 글 계산이며 직방 발표값이 아니다). 일반분양만 보면 "3배"지만, 서울에 새로 생길 집의 총량은 그만큼 늘어난 것이 아니라는 점을 함께 봐야 한다.

2028년 서울 입주 물량은 왜 10년 평균의 절반 아래인가?

2028~2029년 서울 아파트 입주 물량은 연 1만~1만5,000가구 수준으로, 최근 10년 연평균 입주 3만800가구의 절반에 못 미칠 전망이다. 직방은 올해 분양된 주택이 통상 2~3년 뒤 입주한다고 보고 이렇게 환산했다. 1만~1만5,000가구는 10년 평균의 32~49%다(이 글 계산).

일반분양이 늘었는데 입주가 모자란 이유는 둘이다. 첫째, 입주 물량은 조합원 몫까지 더한 전체 분양에서 나오는데 그 전체가 약 3만 가구(이 글 추정)에 그친다. 둘째, 그 물량이 2~3년에 나눠 들어온다. 한 해에 몰아 넣어도 10년 평균 1년치 정도다.

누가 웃고 누가 우는지는 처지에 따라 다르다. 같은 숫자를 세 쪽에서 나눠 봤다.

서울 아파트 청약 경쟁률은 올해 얼마나 높았나?

2026년 서울 아파트 청약 경쟁률은 강남권 단지에서 수백~천 대 1까지 올랐다. 이투데이에 따르면 4월 분양한 아크로서초는 평균 1,099.1대 1로 2015년 이후 서울 민간 아파트 분양 단지 가운데 가장 높았고, 오티에르반포는 710.2대 1이었다. 강남권 밖에서도 이촌르엘 135.0대 1, 동작센트럴동문디이스트 114.8대 1이 나왔다.

다음 차례는 디에이치 반포124(옛 디에이치 클래스트)다. 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 총 5,007가구 단지로, 이투데이는 10월 18일 "다음 달" 분양을 앞두고 있다고 전했다. 일반분양 가구 수와 분양가, 정확한 청약 날짜는 이 글이 대조한 보도에 없다.

일반분양이 늘어도 경쟁률이 크게 내려가기 어려운 이유는 수요가 일부 단지에 몰리기 때문이다. 단지별 경쟁률은 청약홈 공고에서 확인한다.

서울 아파트 일반분양 물량, 자주 묻는 것

직방 자료와 보도로 답할 수 있는 것만 골랐다.

서울 아파트 분양 일정, 2026년 11월부터 확인할 것

서울 아파트 일반분양 1만887가구가 계획대로 나오는지는 연말까지 남은 단지의 공고로 확인된다.