9월 18일 대통령 기자회견에서 "전세가 사라질 것이라 했지, 사라져야 한다고 했나"라는 말이 나오며 전세 논쟁이 다시 불붙었다. 그런데 시장 숫자는 발언과 다른 곳을 가리킨다. 매매는 식는데 전세는 오르고, 임대차 계약의 절반이 이미 월세다. 전세대출 규제·금리·세제·임대사업자 제약, 네 개의 축으로 구조를 풀고 전세 만기를 앞둔 사람이 지금 확인할 것을 정리했다.
월세 비중은 집계 기준(아파트만 / 전체 주택, 확정일자 / 신고 자료)에 따라 50%에서 70% 가까이까지 달라진다. 이 글은 기준을 매번 함께 적었다.
이재명 대통령은 9월 18일 청와대 영빈관 기자회견에서 전세난을 묻는 기자가 "과거 전세가 사라져야 할 제도라고 말씀하셨다"고 하자 "사라질 것이라고 했지, 내가 언제 사라져야 한다고 했느냐"고 되물었다. 여러 매체가 같은 문장을 옮겼고, MBN은 대통령이 실제로 '사라져야 한다'고 말한 적은 없었다고 짚었다.
둘은 무게가 다르다. '사라질 것'은 시장이 그렇게 흘러간다는 전망이고, '사라져야 한다'는 정책으로 없애겠다는 당위다. 대통령은 전자만 인정했다. 같은 회견에서 그는 공급을 "최대한 신속히 늘릴 것"이라며 "이 정부는 한다"고 말했고, 최근 집값 상승의 원인을 과거 정부 시기의 공급 축소로 진단했다. 회견은 약 100분간 이어졌다.
다만 이 발언이 대출 규제를 되돌린다는 뜻은 아니다. 한국일보는 대통령이 전세대출 규제의 필요성을 여러 차례 강조해 왔다고 정리했다(6월 8일 취임 1주년 회견 포함). 아래는 이 글이 다루는 규제·금리 사건을 시간 순서로 늘어놓은 것이다.
| 구분 | 회견과 기존 대책에서 확인된 내용 |
|---|---|
| 전세 제도 전망 | '사라질 것'(전망)은 인정, '사라져야 한다'(당위)는 부인 |
| 공급 | "최대한 신속히 늘릴 것" — 택지개발·재건축·재개발 인허가를 언급 |
| 전세대출 | 회견 보도에서 완화 방침은 확인되지 않음. 8·13 대책의 보증 축소는 2027.1.1 시행 예정 그대로 |
| 세제 | 회견 보도에서 새 세제 조치의 세부는 확인되지 않음 |
| 정리: 발언은 제도를 바라보는 관점을 바로잡은 것이고, 세입자에게 닿는 규칙(대출 한도·보증비율·실거주 의무)은 바뀌지 않았다. | |
한국부동산원 9월 14일 기준 서울 아파트값은 84주 연속 올랐지만 상승폭은 0.20% → 0.16%로 3주째 줄었다. 평균이 감춘 것은 방향이 다른 두 서울이다. 강남 −0.36%, 서초 −0.26%, 송파 −0.12%로 강남 3구가 내리는 동안 중랑·도봉·서대문·성북은 0.4~0.5%대로 올랐다. 부동산R114 조사에서도 비강남과 경기 남부가 강세였다.
임대차 쪽에서는 더 상징적인 일이 일어났다. 8월 서울 아파트 거래에서 월세(7,347건)가 전세(7,263건)를 84건 앞섰다. 같은 달 매매는 3,143건에 그쳤다. 전세를 구하지 못한 수요가 반전세·월세로 옮겨 가는 동안, 남은 전세 매물의 가격은 더 올라간다.
부동산R114 윤지해 리서치랩장은 수도권 선호지역의 전월세 불안을 "토지거래허가구역 지정만의 문제로 보기 어렵다"며 전세의 급격한 월세화, 대출·세금 규제, 임대사업자 제약이 함께 작용한다고 진단했다. 원인이 하나라고 쓴 기사가 많을수록, 네 축을 한꺼번에 보는 것이 유용하다.
네 축을 탭으로 나눴다. 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.
재계약 때 집주인이 보증금 인상을 요구하면 선택지는 셋이다. ① 전세대출로 메운다 ② 인상분만큼 월세로 돌린다(반전세) ③ 가진 현금으로 낸다. ③도 공짜가 아니다 — 예금에 넣어 두면 받을 이자를 포기하는 비용이 있다. 세 경로의 한 달 비용을 같은 잣대로 비교한다.
월 비용 = 인상분 × 연 이율 ÷ 12. 금리·전환율·예금 금리는 가정값이며 세금·중도상환수수료·보증료는 넣지 않았다. ①은 보증비율·DSR 한도 안에서만 가능하고, 2027년부터 1주택자는 보증비율이 낮아진다. 대출 금리가 전환율보다 높으면 ②가 ①보다 싸다.
정답은 사람마다 다르다. 다만 각 경로마다 먼저 막히는 문턱은 정해져 있다. 그 문턱부터 확인하면 선택지가 줄어든다.
| 경로 | 먼저 확인할 문턱 | 남는 리스크 |
|---|---|---|
| 전세 연장 | 계약갱신요구권(1회) 사용 여부 · 인상분 조달 방법(§4) · 집주인이 실거주를 이유로 거절할 수 있는지 | 다음 만기 때 보증금 반환 여력 — 집주인의 퇴거자금대출은 1억원 한도 |
| 반전세 전환 | 전월세전환율과 내 대출 금리 비교 · 월 고정비가 소득에서 차지하는 비율 | 서울 아파트 평균 월세 164만원, 11개월 연속 상승 — 갱신 때 월세도 오를 수 있다 |
| 매수 전환 | 토허구역 허가 후 4개월 내 입주·2년 실거주 · 규제지역 LTV 40% · 주담대 한도(15억 이하 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억) | 금리 3.00%에서의 상환 부담 · 강남 3구처럼 지역별로 방향이 갈리는 가격 |
매수를 고민하는 사람에게 같은 날 나온 연구가 하나 더 있다. 이효섭 자본시장연구원 선임연구위원과 홍병진 조세재정연구원 팀장은 세금과 기회비용을 반영한 세후 20년 연평균 수익률을 비교했다.
이 숫자는 두 방향으로 읽힌다. 세입자에게는 "그래서 사야 한다"로, 집주인에게는 "그래서 팔지 않고 들고 있는다"로. 후자가 늘수록 시장에 나오는 매물은 줄고, 보유를 유지하는 집주인이 현금흐름을 위해 월세를 택하면 월세화는 한 번 더 빨라진다. 연구진 역시 결론을 "금융투자상품과의 세제 격차 축소"에 두었지 부동산 매수 권유에 두지 않았다.
제목을 누르면 조건과 짚어볼 점이 펼쳐진다.
6·27 대책 이후 수도권·규제지역에서 세입자 보증금 반환 목적의 주택담보대출은 1억원까지다. 다주택자는 아예 나오지 않는다. 한도 예외를 받더라도 LTV와 DSR 안에서 금액이 정해지고, 스트레스 DSR 금리 하한은 3.0%다.
만기 전에 집주인이 보증금을 어떻게 마련할지 물어보는 것은 무례가 아니라 확인이다. 다음 세입자 보증금에 기대는 구조라면 새 세입자를 구하는 기간까지 일정에 넣어야 한다.서울 전역과 경기 12곳은 토지거래허가구역이다. 허가를 받으면 4개월 안에 입주해 2년 실거주해야 한다. 임대 중인 주택의 실거주 유예는 신청 기한이 2027년 12월 31일로 1년 늘었고, 세입자 갱신계약 1회까지 유예를 인정하는 개정안이 10월 1일 시행된다.
'세 낀 집'을 사서 나중에 들어가는 전략은 가능해졌지만, 무주택 유지·갱신 시점 요건이 붙는다. 내 전세 만기와 매수할 집의 세입자 만기를 한 장의 달력에 겹쳐 봐야 한다.8·13 대책은 수도권·규제지역 아파트를 보유하고도 실거주 이력 없이 임차보증금으로 다시 전세를 사는 경우를 투기적 목적의 비거주 1주택자로 보고 전세대출 보증의 신규·연장을 원칙적으로 막는다. 기존 세입자 퇴거 일정 때문에 시간이 필요한 경우 단기 연장이 가능하다고 보도됐다.
직장 때문에 내 집을 두고 전세를 사는 1주택자라면, 내년 만기 연장이 가능한지 은행과 보증기관에 미리 확인해야 한다.보증비율은 대출이 부실해졌을 때 보증기관이 대신 갚아 주는 몫이다. 1주택자는 2027년부터 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 낮아진다. 은행이 떠안는 몫이 그만큼 커진다.
은행이 위험을 더 지면 한도는 보수적으로, 금리는 높게 잡히기 쉽다. 무주택자는 기존 비율이 유지되므로, 같은 금액을 빌려도 주택 보유 여부에 따라 조건이 갈릴 수 있다.이 숫자는 부동산R114 AI 시세 조사(9월 3주, 9월 18일 발표)의 전국 아파트 값이다. 같은 주에 가장 많이 인용된 한국부동산원 통계는 9월 14일 기준('9월 둘째 주')으로, 서울 아파트 매매 +0.16%·전세 +0.17%다. R114 서울 매매는 +0.03%로 부동산원과 차이가 크다.
두 기관은 조사 방식·기준일·주차 이름이 다르다. "서울 집값 0.03%"와 "0.16%"는 모순이 아니라 다른 자로 잰 값이다. 기사를 볼 때 기관명부터 확인할 것.확정일자 기준 전국 아파트 임대차의 월세 비중은 2026년 1~8월 50.74%다. 국토부 주택통계의 전체 주택(빌라·오피스텔 포함) 기준으로는 2026년 1~3월 68.6%, 서울 임대차 전체는 1~7월 69.7%로 보도됐다.
"월세 70% 시대"는 전체 주택 이야기이고, 아파트만 보면 이제 막 절반을 넘었다. 비아파트가 먼저 월세로 넘어갔고 아파트가 뒤따르는 중이라고 읽는 것이 정확하다.함께 읽는 연재 · 3 / 5
열어본 편은 이 브라우저에 기록됩니다.
© 2026 LOCATEWISE · 데이터로 읽는 시장
이 페이지의 내용은 정보 제공을 위한 것이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 이용자 본인에게 있습니다.