매매는 멈췄는데 전셋값만 오르는 이유 — 전세의 월세화 읽는 법

"사라질 것"과 "사라져야 한다" 사이 — 바뀐 것과 그대로인 것

이재명 대통령은 9월 18일 청와대 영빈관 기자회견에서 전세난을 묻는 기자가 "과거 전세가 사라져야 할 제도라고 말씀하셨다"고 하자 "사라질 것이라고 했지, 내가 언제 사라져야 한다고 했느냐"고 되물었다. 여러 매체가 같은 문장을 옮겼고, MBN은 대통령이 실제로 '사라져야 한다'고 말한 적은 없었다고 짚었다.

둘은 무게가 다르다. '사라질 것'은 시장이 그렇게 흘러간다는 전망이고, '사라져야 한다'는 정책으로 없애겠다는 당위다. 대통령은 전자만 인정했다. 같은 회견에서 그는 공급을 "최대한 신속히 늘릴 것"이라며 "이 정부는 한다"고 말했고, 최근 집값 상승의 원인을 과거 정부 시기의 공급 축소로 진단했다. 회견은 약 100분간 이어졌다.

다만 이 발언이 대출 규제를 되돌린다는 뜻은 아니다. 한국일보는 대통령이 전세대출 규제의 필요성을 여러 차례 강조해 왔다고 정리했다(6월 8일 취임 1주년 회견 포함). 아래는 이 글이 다루는 규제·금리 사건을 시간 순서로 늘어놓은 것이다.

강남은 내리고 외곽은 오른다, 그리고 월세가 전세를 앞질렀다

한국부동산원 9월 14일 기준 서울 아파트값은 84주 연속 올랐지만 상승폭은 0.20% → 0.16%로 3주째 줄었다. 평균이 감춘 것은 방향이 다른 두 서울이다. 강남 −0.36%, 서초 −0.26%, 송파 −0.12%로 강남 3구가 내리는 동안 중랑·도봉·서대문·성북은 0.4~0.5%대로 올랐다. 부동산R114 조사에서도 비강남과 경기 남부가 강세였다.

임대차 쪽에서는 더 상징적인 일이 일어났다. 8월 서울 아파트 거래에서 월세(7,347건)가 전세(7,263건)를 84건 앞섰다. 같은 달 매매는 3,143건에 그쳤다. 전세를 구하지 못한 수요가 반전세·월세로 옮겨 가는 동안, 남은 전세 매물의 가격은 더 올라간다.

'전세의 월세화'는 왜 빨라지나 — 금리·대출·세제·임대사업자

부동산R114 윤지해 리서치랩장은 수도권 선호지역의 전월세 불안을 "토지거래허가구역 지정만의 문제로 보기 어렵다"며 전세의 급격한 월세화, 대출·세금 규제, 임대사업자 제약이 함께 작용한다고 진단했다. 원인이 하나라고 쓴 기사가 많을수록, 네 축을 한꺼번에 보는 것이 유용하다.

네 축을 탭으로 나눴다. 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.

올려 줄 보증금, 대출로 낼까 월세로 돌릴까

재계약 때 집주인이 보증금 인상을 요구하면 선택지는 셋이다. ① 전세대출로 메운다 ② 인상분만큼 월세로 돌린다(반전세) ③ 가진 현금으로 낸다. ③도 공짜가 아니다 — 예금에 넣어 두면 받을 이자를 포기하는 비용이 있다. 세 경로의 한 달 비용을 같은 잣대로 비교한다.

월 비용 = 인상분 × 연 이율 ÷ 12. 금리·전환율·예금 금리는 가정값이며 세금·중도상환수수료·보증료는 넣지 않았다. ①은 보증비율·DSR 한도 안에서만 가능하고, 2027년부터 1주택자는 보증비율이 낮아진다. 대출 금리가 전환율보다 높으면 ②가 ①보다 싸다.

전세 연장 · 반전세 전환 · 매수 전환 — 무엇을 따져야 하나

정답은 사람마다 다르다. 다만 각 경로마다 먼저 막히는 문턱은 정해져 있다. 그 문턱부터 확인하면 선택지가 줄어든다.

매수를 고민하는 사람에게 같은 날 나온 연구가 하나 더 있다. 이효섭 자본시장연구원 선임연구위원과 홍병진 조세재정연구원 팀장은 세금과 기회비용을 반영한 세후 20년 연평균 수익률을 비교했다.

이 숫자는 두 방향으로 읽힌다. 세입자에게는 "그래서 사야 한다"로, 집주인에게는 "그래서 팔지 않고 들고 있는다"로. 후자가 늘수록 시장에 나오는 매물은 줄고, 보유를 유지하는 집주인이 현금흐름을 위해 월세를 택하면 월세화는 한 번 더 빨라진다. 연구진 역시 결론을 "금융투자상품과의 세제 격차 축소"에 두었지 부동산 매수 권유에 두지 않았다.

놓치기 쉬운 조건 여섯 가지

제목을 누르면 조건과 짚어볼 점이 펼쳐진다. 두 개는 흔히 섞여 쓰이는 숫자를 바로잡는 [수치 점검]이다.

앞으로의 일정

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