서울 전역 토지거래허가구역 1년, 허가가 가장 많이 난 곳은 강남이 아니라 노원구였다. 2025년 10월~2026년 8월 허가 5만5990건 가운데 노원이 6,941건이고, 강남구는 4월 445건에서 8월 93건으로 줄었다. 같은 1년에 아파트 전세가격지수는 9.92% 올랐다.
수치 대부분은 아시아경제 10월 11일 연재가 서울시·부동산원·국토부 자료를 분석한 값이다. 5만5990건은 헤럴드경제(9월 14일)가 서울시 발표를 아파트 허가 신청 누계로 옮긴 수와 같다 — 허가와 신청 가운데 무엇인지, 주택 전체인지는 아래 [수치 점검]에 적었다.
서울 25개 구가 모두 토지거래허가구역이 된 2025년 10월부터 2026년 8월까지 11개월 동안 서울시가 집계한 허가는 5만5990건이다. 가장 많은 곳은 노원구 6,941건으로 전체의 12.4%다. 강서구 3,921건, 성북구 3,506건, 송파구 3,479건, 구로구 3,327건이 뒤를 잇는다.
상위 다섯 구 가운데 강남3구는 송파 하나다. 송파를 뺀 노원·강서·성북·구로 네 구가 31.6%로, 아시아경제는 이들을 "중저가 아파트 밀집" 구로 묶었다.
| 구 | 허가 | 비중 |
|---|---|---|
| 노원구 | 6,941 | 12.4% |
| 강서구 | 3,921 | 7.0% |
| 성북구 | 3,506 | 6.3% |
| 송파구 | 3,479 | 6.2% |
| 구로구 | 3,327 | 5.9% |
| 강남3구 합계 | 7,337 | 13.1% |
| 서울 전체 | 55,990 | 100% |
강남3구 셋을 다 합쳐도 7,337건, 전체의 13%다. 서울 아파트 가구 가운데 강남3구 몫이 21.5%라는 점에 대면 거래가 덜 일어난 쪽이다.
강남구의 월 허가는 4월 445건이 정점이었다. 5월 315건, 6월 177건, 7월 131건으로 줄더니 8월 93건이 됐다. 같은 8월 서초구는 77건이다.
서울 전체도 줄었다. 헤럴드경제가 옮긴 서울시 발표에서 아파트 허가 신청은 4월 8,896건에서 8월 3,012건으로 넉 달 연속 감소했고, 8월은 전역 지정 뒤 월간 최저다. 4월을 100으로 놓으면 8월에 서울 전체는 33.9, 강남구는 20.9다.
월별 값을 나란히 두면 강남구 몫이 6월부터 3% 안팎으로 내려앉은 것이 보인다. 다만 두 줄은 출처가 다르다.
| 월 | 강남구 허가 | 서울 신청 | 강남구 몫 |
|---|---|---|---|
| 4월 | 445 | 8,896 | 5.0% |
| 5월 | 315 | 6,011 | 5.2% |
| 6월 | 177 | 5,277 | 3.4% |
| 7월 | 131 | 4,618 | 2.8% |
| 8월 | 93 | 3,012 | 3.1% |
서울 아파트 매매는 지정 전 1년 7만896건에서 지정 뒤 1년 6만7942건으로 4.2% 줄었다. 허가가 강남에서 외곽으로 옮겨 갔을 뿐 총량은 크게 줄지 않았다.
같은 1년에 부동산원 주간 아파트 전세가격지수는 9.92% 올랐다. 직전 1년 2.41%의 4배가 넘는다. 실거주 의무로 전세를 끼고 사는 길이 막히면서 시장에 나오는 전세가 줄었다는 해석이 기사에 함께 실렸다.
돈을 어디서 마련했는지도 바뀌었다. 자금조달계획서에서 임대보증금을 승계한 비중, 곧 갭투자 몫은 반으로 줄었다. 그 자리를 주식·채권 매각, 기타 차입, 증여·상속이 채웠다.
같은 규제가 구마다, 사람마다 다르게 작동했다. 기사에 실린 숫자와 사례만 묶었다.
서울시는 서울 전역의 지목 "도로" 토지를 10월 17일부터 1년간 토지거래허가 대상으로 묶는다. 재개발 예정지 주변 도로 지분을 잘게 나눠 파는 거래를 막으려는 지정이다. 이름이 같아 헷갈리지만 아파트 거래에 걸린 주택 토허제의 연장과는 상관이 없다.
| 항목 | 서울 전역 주택 토허제 | 도로 토지 지정 |
|---|---|---|
| 근거 | 10·15 대책(2025년) | 10월 7일 서울시 도시계획위원회 의결, 10월 8일 발표 |
| 대상 | 서울 25개 구와 경기 12곳 | 서울 전역에서 지목이 "도로"인 토지 |
| 기간 | 2026년 12월 31일까지 | 2026년 10월 17일 ~ 2027년 10월 16일 |
| 목적 | 갭투자 등 투기 수요 차단 | 도로 지분 쪼개기 거래 차단 |
| 허가 기준 | 이 글에서 확인하지 않았다 | 주거지역 6㎡ · 상업·공업 15㎡ · 녹지 20㎡ 초과 |
아시아경제(10월 11일)는 "허가 건수"로, 헤럴드경제(9월 14일)는 서울시 발표를 "아파트 토지거래허가 신규 신청" 누계 55,990건(그중 54,670건 처리, 97.6%)으로 적었다. 원문 브리프의 "주택 허가"라는 표현은 확인되지 않았고, 확인된 범위는 아파트다. 구별 건수는 아시아경제 한 곳의 분석이다.
같은 수라도 신청과 허가는 다르다. 이 글은 기사 표기대로 "허가"라 쓰고 이 점을 적어 둔다.지정 전은 2024년 10월~2025년 9월(12개월), 지정 뒤는 2025년 10월~2026년 8월(11개월)이다. 비중의 분모가 거래 건수인지 금액인지는 확인하지 못했다.
기간이 달라도 비중 비교는 가능하지만 정밀한 비교는 아니다.연합뉴스 10월 11일 기획 두 건은 원문을 열지 못해 싣지 않았다. "비아파트 거래량 24% 증가", "분당 22.7%·수지 19.1%"는 대조하지 못했다.
블로그에 도는 "아파트값 13.4%·전세 10%"는 한 교수의 페이스북 계산으로 지수와 기간을 확인하지 못했다. 권역별 상승률(동남권 8.54%~서남권 12.43%)은 기간 표기가 없고, 전월세 매물 3만7896건은 아파트 한정인지 표기가 없어 뺐다.
확인하지 못한 값은 숫자가 그럴듯해도 쓰지 않았다.관할 구청의 허가를 받아야 하고, 아시아경제에 따르면 허가 뒤 2년 실거주 의무가 붙으며 자금조달계획서는 금액과 관계없이 모든 거래에 내야 한다. 세부 요건은 구청에 확인해야 한다.
전세를 끼고 사는 방식은 실거주 의무 때문에 사실상 어렵다.지정 기간은 12월 31일까지다. 연장할지, 일부 해제할지, 전부 해제할지는 아직 발표되지 않았다. 장관은 국감에서 "수요가 어느 정도 있다"고만 답했다.
발표 전까지는 연장도 해제도 확정이 아니다.© 2026 LOCATEWISE · 데이터로 읽는 시장
이 페이지의 내용은 정보 제공을 위한 것이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 이용자 본인에게 있습니다.