DSR 계산기: 수도권 스트레스 3%, 내 연봉 주담대 한도는 얼마?
금융위원회 기준 수도권 주담대 DSR 한도는 스트레스 금리 3.0%가 붙어 연봉 6천만 원·금리 4.9%·30년이면 3억 7,684만 원에서 2억 7,517만 원으로 준다. 지방 주담대는 2026년 12월 31일까지 0.75%만 붙고, 집값에 따라 LTV나 대출 상한이 먼저 막기도 한다. 연소득·마이너스통장·지역·집값을 넣어 내 한도를 계산해 본다.
규칙은 2026년 11월 6일 기준이다. 금융위원회가 바꾸면 이 글을 고친다.
DSR 계산은 무엇을 무엇으로 나누나?
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자를 세전 연소득으로 나눈 비율이다. 은행은 이 비율이 40%를 넘지 않는 만큼만 빌려준다. 연봉 6천만 원이면 한 해 원리금 2,400만 원, 한 달 200만 원이 상한이다.
DSR 40%는 대출 원금 한도가 아니라 갚는 돈의 한도다. 같은 월 200만 원이라도 금리가 높거나 만기가 짧으면 빌릴 수 있는 원금이 줄어든다. 은행이 한도를 구하는 순서는 세 단계다.
총대출이 1억 원을 넘는 사람에게 이 차주별 DSR이 적용된다. 주택담보대출은 대부분 1억 원을 넘으므로 사실상 모든 구입자가 대상이다.
스트레스 금리 3%가 붙으면 주담대 한도는 얼마나 줄까?
수도권 변동금리 주담대 한도는 스트레스 금리 3.0% 때문에 약 27% 준다. 연봉 6천만 원·금리 4.9%·30년이면 3억 7,684만 원이 2억 7,517만 원이 된다. 스트레스 금리는 앞으로 금리가 오를 위험을 미리 반영하려고 한도를 계산할 때만 실제 금리에 얹는 가산금리다.
금융위원회 공고 제2026-362호(2026년 6월 18일)에 따르면 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 3.0% 이상, 그 밖의 대출은 1.5~3.0%를 쓰고 지방 주담대는 산출한 값의 50%를 2026년 12월 31일까지 적용한다. 3.0%라는 수도권 하한은 10·15 대책으로 2025년 10월 16일부터 1.5%에서 올라갔다.
금리 유형에 따라 얹는 몫도 다르다. 변동형은 100%, 5년 고정 혼합형은 80%, 5년 주기형은 40%를 얹는다(30년 만기 기준). 지방은 2단계 비율(혼합형 60%, 주기형 30%)을 쓴다. 같은 연봉이면 수도권에서 주기형을 고를 때 한도가 가장 크다.
| 지역 · 금리 유형 | 변동형 | 혼합형 | 주기형 |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 | 3.0% | 2.4% | 1.2% |
| 지방 | 0.75% | 0.45% | 0.225% |
| 신용대출·기타대출 | 1.5% | — | — |
적용비율은 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025년 5월 20일)의 30년 만기 예시 기준이다. 고정 기간이나 금리 변동 주기가 다르면 비율이 달라진다. 신용대출은 잔액이 1억 원을 넘을 때만 붙는다.
만기를 늘리는 길은 지방에서만 열려 있다. 수도권·규제지역 주담대는 2025년 6월 28일부터 만기가 30년 이내로 묶였다.
DSR 계산기: 내 연봉·지역·집값으로 주택담보대출 한도 계산
계산기는 DSR 한도, LTV 한도, 수도권 대출 상한 세 가지를 따로 구한 뒤 가장 작은 값을 최대 대출액으로 보여 준다. 처음 값은 연봉 6천만 원, 서울의 8억 원 아파트, 변동금리 4.9%, 30년이다. 4.9%는 한국은행이 집계한 2026년 9월 은행 주담대 신규취급 평균 4.88%에 가깝게 잡은 값이다.
은행권 DSR 40%, 원리금균등상환, 마이너스통장은 한도 전액을 5년에 나눠 갚는다고 보고 계산한 추정치다. 실제 한도는 은행 심사와 소득 인정 방식에 따라 다르다. 수도권과 규제지역은 만기를 40년으로 골라도 30년으로 계산한다.
마이너스통장은 안 써도 DSR에 잡힐까?
마이너스통장은 쓰지 않아도 약정 한도 전액이 DSR에 잡힌다. 은행은 마이너스통장과 신용대출 원금을 실제 만기와 관계없이 5년에 나눠 갚는다고 보고 연 원리금을 계산한다. 한도 3천만 원, 금리 6.5%면 연 795만 원이 연소득 40% 몫에서 먼저 빠진다.
주담대 직전에 마이너스통장 한도를 줄이거나 해지하면 그만큼 한도가 돌아온다. 연봉 6천만 원·수도권 변동형 기준으로 마통 3천만 원을 정리하면 9,115만 원이 늘어난다. 신용대출은 2025년 6월 28일부터 연소득 이내로만 새로 받을 수 있고, 1억 원이 넘는 신용대출이 있으면 실행일부터 1년 동안 규제지역 주택을 살 수 없다.
LTV와 DSR 중 무엇이 먼저 주택담보대출 한도를 막나?
주택담보대출 한도는 LTV 한도, DSR 한도, 대출 상한 가운데 가장 작은 값이다. LTV(담보인정비율)는 집값 대비 빌릴 수 있는 돈의 비율이고, 규제지역 무주택자는 40%, 생애최초 구입자는 70%, 비규제지역은 70%(지방 생애최초 80%)다.
금융위원회의 10·15 대책(2025년 10월 15일)에 따르면 수도권·규제지역 주택구입 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이 상한이다. 연봉 6천만 원이 서울에서 집을 사면 5억 원 집은 LTV가, 8억~18억 원 집은 DSR이, 28억 원 집은 상한이 먼저 막는다.
| 서울 집값 | LTV 40% | 상한 | DSR | 최대 | 막는 규제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5억 원 | 2억 | 6억 | 2억 7,517만 | 2억 | LTV |
| 8억 원 | 3억 2,000만 | 6억 | 2억 7,517만 | 2억 7,517만 | DSR |
| 12억 원 | 4억 8,000만 | 6억 | 2억 7,517만 | 2억 7,517만 | DSR |
| 18억 원 | 7억 2,000만 | 4억 | 2억 7,517만 | 2억 7,517만 | DSR |
| 28억 원 | 11억 2,000만 | 2억 | 2억 7,517만 | 2억 | 대출 상한 |
소득이 낮을수록 DSR이 먼저 막히는 집값 구간이 넓어진다. 집값보다 연봉이 한도를 정한다면 대출 상담 전에 기존 대출을 정리하는 쪽이 효과가 크다.
부부합산·세전 소득·만기, DSR 계산에서 자주 묻는 것
DSR 계산에서 가장 많이 묻는 것은 부부 소득 합산, 세전·세후 기준, 만기 연장 효과다. 답은 아래와 같고, 상품마다 다른 부분은 은행에 확인해야 한다.
1 부부합산하면 DSR 한도가 늘어날까? +
같지 않다. DSR은 대출받는 사람 한 명의 소득과 부채로 계산하는 것이 원칙이다. 배우자 소득을 합치려면 배우자를 함께 차주로 올리는 방식이 필요하고, 그러면 배우자의 대출 원리금도 함께 더해진다. 받아 주는지와 방식은 은행·상품마다 다르다.
보금자리론 같은 정책모기지는 처음부터 부부 합산 소득으로 자격을 본다.2 DSR 소득은 세전인가 세후인가? +
세전이다. 근로자는 원천징수영수증의 총급여처럼 증빙되는 세전 연소득을 쓴다. 계산기의 연소득 칸에도 세전 금액을 넣는다.
증빙소득이 없으면 신고소득·추정소득을 쓰는데 인정 폭이 더 작다.3 만기를 40년으로 늘리면 한도가 늘어날까? +
지방만 늘어난다. 지방 변동형은 30년 3억 4,647만 원이 40년 3억 8,021만 원으로 약 10% 는다. 수도권·규제지역 주담대는 만기가 30년 이내로 묶여 있다.
만기를 늘리면 한도는 늘지만 갚는 이자 총액도 커진다.4 보금자리론·디딤돌대출도 DSR 40%에 걸리나? +
걸리지 않는다. 보금자리론·디딤돌대출 같은 정책모기지는 DSR 대신 소득·집값 요건과 자체 기준으로 심사한다. 다만 수도권·규제지역 생애최초 LTV 70%와 전입 의무는 정책대출에도 같이 적용된다.
금융위원회는 정책대출 DSR 적용을 검토 과제로 두고 있다(2026년 4월 1일 가계부채 관리방안).5 2금융권에서 받으면 한도가 더 나올까? +
비율은 더 높다. 2금융권(상호금융·저축은행·보험·여전사) DSR 규제는 50%라 같은 소득으로 더 빌릴 수 있다. 스트레스 금리는 은행과 같은 기준으로 붙고 대출 금리는 대개 더 높다.
금리가 높으면 같은 상환액으로 빌릴 수 있는 원금이 줄어 50%의 이점이 작아진다.은행 상담 전에 아래 다섯 가지를 확인하면 창구에서 들을 숫자를 미리 가늠할 수 있다.