방공제란? 서울 대출 5,500만 원 깎는 이유, MCI·MCG로 푸는 법

방공제란 무엇이고, 은행은 왜 세입자 몫을 미리 빼나?

방공제는 주택담보대출 한도를 정할 때 소액임차인의 최우선변제금을 미리 빼는 것이다. 정식 이름은 소액임차보증금 차감이고, 방마다 세입자가 들 수 있다고 보고 뺀다고 해서 방공제라고 부른다.

최우선변제는 보증금이 적은 세입자가 집이 경매로 넘어가도 일정액을 은행 같은 담보권자보다 먼저 받는 권리다. 주택임대차보호법 제8조가 이 권리를, 같은 법 시행령 제10조와 제11조가 지역별 금액과 대상 보증금을 정한다. 은행은 대출 뒤 집주인이 세입자를 들이면 그만큼 회수액이 줄어드니, 지금 세입자가 없어도 처음부터 덜 빌려준다.

금액은 시행령이 바뀔 때만 바뀐다. 국가법령정보센터의 개정 이력을 보면 2010년 7월, 2013년 12월, 2016년 3월, 2018년 9월, 2021년 5월, 2023년 2월 여섯 번 고쳤다. 2~5년 간격이라 다음 개정 때까지는 이 표가 그대로 쓰인다.

방공제 금액은 지역별로 얼마이고, 우리 동네는 어느 칸인가?

방공제 금액은 서울 5,500만 원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4,800만 원, 광역시와 안산·광주·파주·이천·평택 2,800만 원, 그 밖의 지역 2,500만 원이다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항이 정한 값이고, 집값이 3억 원이든 15억 원이든 같다.

헷갈리는 곳은 경기도와 인천이다. 과밀억제권역은 수도권정비계획법이 인구·산업 집중을 막으려고 묶은 지역인데, 남양주·시흥·인천은 시 안에서도 동이나 구역에 따라 칸이 다르다. 인천 서구 검단 일대(대곡·불로·마전·당하·원당동 등)와 송도·청라·영종 같은 인천경제자유구역은 과밀억제권역에서 빠져 2,800만 원 칸이다.

방공제 계산: 내 집값·LTV면 대출 한도가 얼마나 줄어드나?

방공제 뒤 한도는 집값 × 담보인정비율(LTV) − 지역별 방공제로 셈하고, 수도권·규제지역이면 대출 상한과 비교해 낮은 쪽이 된다. LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율로, 2026년 11월 현재 서울 같은 규제지역은 40%, 생애최초 구입자는 70%, 비규제지역은 70%다.

방공제가 언제나 한도를 깎는 것은 아니다. 서울에서 15억 원을 넘는 아파트는 2025년 10·15 대책의 상한(4억 원)이 LTV 한도보다 먼저 걸려, 방공제를 빼도 결과가 같다. 방공제가 가장 아픈 쪽은 LTV 한도가 상한보다 낮은 중저가 아파트다.

아래 계산기는 은행 창구에서 쓰는 순서대로 셈한다. 아파트는 보통 방 1개분만 빼고, 다가구·단독주택은 은행이 임대 가능한 방 수만큼 빼기도 한다.

추정치다. 방공제는 시행령 제10조의 지역별 금액 × 빼는 방 수로 셈하고 집값의 2분의 1을 넘지 않게 했다. 대출 상한은 2025년 10·15 대책의 주택 구입용 주담대 상한(집값 15억 원 이하 6억·25억 원 이하 4억·초과 2억 원)이다. 총부채원리금상환비율(DSR)·은행 상품 한도·기존 대출·선순위 임차보증금은 넣지 않았다. 실제 한도는 은행 심사로 정해진다.

MCI와 MCG는 무엇이 다르고, 지금 어느 은행에서 되나?

MCI와 MCG는 방공제만큼의 위험을 보험사나 공사가 대신 지는 상품이다. MCI(모기지신용보험)는 SGI서울보증의 보험이고, MCG(모기지신용보증)는 한국주택금융공사의 보증이다. 어느 쪽이든 가입이 되면 은행은 방공제를 하지 않고 LTV 한도까지 빌려준다. 둘 다 따로 찾아갈 필요 없이 대출 은행 창구에서 함께 신청한다.

2026년 5~7월 은행들은 가계대출 총량을 맞추려고 MCI·MCG 신규 가입부터 막았다. 이투데이·SBS Biz 2026년 11월 11일 보도에 따르면 하나은행은 11월 2일 혼합금리형, 11월 11일 변동금리형 주담대의 MCI·MCG 가입을 다시 열었다. 금융당국이 8·13 대책에서 은행 연간 가계대출 증가 목표를 1.5%에서 3%로 넓힌 뒤 풀리는 흐름이다.

MCI·MCG가 한도 자체를 늘려 주지는 않는다. LTV·DSR·대출 상한으로 정해진 한도에서 방공제로 깎인 몫만 되살린다. 그래서 상한에 이미 걸린 고가 아파트나, 방공제가 없는 은행 상품에는 가입해도 한도가 그대로다.

디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 방공제를 어떻게 하나?

디딤돌대출로 수도권 아파트를 사면 방공제를 반드시 한다. 국토교통부가 2024년 11월 6일 「디딤돌대출 맞춤형 관리방안」을 내고 그해 12월 2일 신청분부터 MCG를 통한 면제를 막았기 때문이다. 국토부 계산 예시로 서울 5억 원 아파트(LTV 70%)의 디딤돌 한도는 3억 5,000만 원에서 2억 9,500만 원이 된다.

예외는 다섯 갈래다. 지방 아파트, 빌라·다세대 같은 비아파트, 연소득 4천만 원 이하 가구의 3억 원 이하 주택 구입, 신생아 특례 디딤돌, 전세사기 피해자 전용 대출은 의무 방공제가 없다. 한국주택금융공사의 보금자리론은 이 관리방안의 대상이 아니고, 공사 안내에 따르면 보금자리론을 신청할 때 정책모기지특례 MCG를 함께 신청할 수 있다.

어떤 정책대출이 내 소득·집값에 맞는지는 아래 함께 읽기의 디딤돌·보금자리론 판정기로, 소득 기준 대출 한도는 DSR 계산기로 따로 셈한다. 방공제는 그렇게 나온 한도에서 마지막에 빠지는 몫이다.

방공제 면제 조건, 잔금 전에 무엇을 물어야 하나?

방공제 면제는 은행이 MCI·MCG를 열어 두었고 내 대출이 그 상품에 들어갈 때만 된다. 같은 은행이라도 금리 유형(변동·혼합)과 대면·비대면에 따라 다르니, 잔금일 기준으로 아래를 물어 둔다.