고정금리 변동금리 선택, 변동이 몇 %p 오르면 고정이 이득일까
한국경제 집계로 11월 9일 5대 은행 주담대 변동금리(6개월)는 연 4.42~6.48%로 고정금리(5년 고정형 4.41~6.39%)보다 높았다. 3억 원 · 30년 · 원리금균등이면 금리 차 0.3%p는 변동금리가 6개월 뒤 0.34%p, 5년에 걸쳐 서서히면 0.62%p 넘게 오를 때 고정 쪽 이자가 적어진다. 아래 계산기에 내 대출을 넣으면 손익분기 변화폭이 나온다.
이 글의 목차
은행 금리는 매일 바뀌고 같은 날도 집계한 매체마다 조금씩 다르다. 내 금리는 은행 앱이나 은행연합회 소비자포털 대출금리 비교에서 다시 확인한다.
고정·혼합형·주기형·변동금리 차이, 금리는 무엇을 따라 움직이나
주택담보대출 금리 유형은 금리가 다시 정해지는 주기로 나뉜다. 순수 고정형은 만기까지 금리가 같고, 혼합형은 처음 5년만 고정한 뒤 변동형으로 바뀌며, 주기형은 5년마다 그때의 은행채 5년물 금리로 다시 정한다. 변동형은 6개월이나 12개월마다 코픽스·은행채 6개월물 금리에 가산금리를 더해 다시 정한다. 은행이 내거는 "5년 고정형"은 대개 혼합형이나 주기형이다.
코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 은행연합회가 국내 8개 은행의 예금·은행채 같은 자금 조달 금리를 가중평균해 매달 15일께 공시하는 지수다. 그중 신규취급액 기준은 그 달 새로 조달한 돈만 따져 시장금리를 가장 빨리 반영한다.
| 유형 | 금리가 바뀌는 때 | 따르는 지표 | 스트레스 DSR |
|---|---|---|---|
| 순수 고정형 | 만기까지 그대로 | 대출 때 확정 | 반영 안 함 |
| 혼합형 | 5년 뒤 변동형으로 | 은행채 5년물 → 코픽스 등 | 80% |
| 주기형 | 5년마다 다시 정함 | 은행채 5년물 | 40% |
| 변동형 | 6개월·12개월마다 | 코픽스 · 은행채 6개월물 | 100% |
스트레스 DSR 칸은 수도권 주담대에 붙는 스트레스 금리(3.0%)를 한도 계산에 얼마나 넣는지다. 고정 기간 5~9년 기준이며 지방은 혼합형 60%, 주기형 30%다(금융위원회 3단계 시행방안).
왜 변동금리가 고정금리보다 비싸졌나?
변동금리가 고정금리를 넘어선 까닭은 두 금리가 따르는 지표가 반대로 움직였기 때문이다. 한국은행이 2026년 7월과 8월 기준금리를 연 2.50%에서 3.00%로 올리자 단기 조달금리가 따라 올랐고, 장기금리는 9월 중순 고점을 찍고 내려왔다. 아래 선 그림의 장기금리는 은행채 5년물 월평균을 공개 통계로 받지 못해, 같은 방향으로 움직이는 국고채 5년물 월평균(한국은행)으로 대신했다.
세 금리가 2.5%대에 붙어 있었다
기준금리 2.50%, 신규취급액 코픽스 2.52%, 국고채 5년물 월평균 2.62%로 셋의 차이가 0.12%p 안이었다. 이때는 고정형과 변동형 대출 금리도 크게 벌어지지 않았다.
장기금리가 먼저 뛰었다
국고채 5년물 월평균은 2026년 6월 4.01%로 9개월 새 1.39%p 올랐지만 코픽스는 3.05%로 0.53%p 오르는 데 그쳤다. 고정형이 비싸지자 차주가 변동형으로 몰려 한국은행 집계로 7월 신규 주담대의 변동금리 비중이 68.1%까지 올라갔다.
기준금리 인상이 코픽스를 밀어 올렸다
한국은행은 2026년 7월 2.75%, 8월 3.00%로 기준금리를 두 번 올렸다. 은행연합회가 10월 15일 공시한 9월 신규취급액 코픽스는 3.43%로 한 달 새 0.25%p 올라 2022년 11월 이후 가장 크게 뛰었다.
장기금리가 내려와 역전됐다
국고채 5년물 월평균은 9월 4.22%에서 10월 4.02%로 내렸다. 고정형의 기준인 은행채 5년물(AAA)은 세계일보가 인용한 금융투자협회 집계로 9월 15일 4.655%에서 11월 9일 4.057%로 0.6%p 가까이 빠졌다. 한국은행은 10월 22일 기준금리를 3.00%로 동결하며 추가 인상 여지를 남겼다.
| 은행 | 5년 고정형 | 변동형 |
|---|---|---|
| 신한 | 4.38~5.79 | 4.42~5.83 |
| 하나 | 4.697~5.897 | 4.726~5.926 |
| 우리 | 4.88~6.08 | 4.87~6.07 |
| NH농협 | 4.54~6.34 | 4.38~6.48 |
| KB국민 | 4.85~6.25 | 4.64~6.06 |
4분기에 금리가 다시 정해지는 은행 주담대 잔액은 165조 원이다. 국민일보가 인용한 금융감독원 자료에 따르면 정책모기지를 뺀 19개 은행의 4분기 금리변동 예정 잔액은 3분기보다 21조 1,000억 원 늘었고, 2027년 1분기에도 137조 3,000억 원이 재산정을 앞두고 있다. 2021년 연 2~3%대로 받은 대출 가운데 상당수가 이번에 4~6%대 금리로 다시 정해진다.
변동금리가 연 몇 %p 오르면 고정금리가 이득인가
변동금리가 고정금리보다 싼 폭(금리 차)이 있을 때, 변동금리가 6개월 뒤 한 번에 금리 차의 약 1.1배 넘게 오르면 첫 5년 이자는 고정 쪽이 적다. 여기서 손익분기 변화폭은 두 방식의 이자 합계가 같아지는 변동금리 변화폭이다. 3억 원을 30년 원리금균등으로 빌린 경우로 계산했다.
변동형이 이미 더 비싼 11월 9일 하단 금리(고정 4.41%, 변동 4.42%)를 넣으면 손익분기는 0 아래로 내려간다. 금리가 그대로면 5년간 고정이 15만 원 덜 내고, 변동금리가 6개월 뒤 1%p 오르면 고정이 1,345만 원 덜 내며, 1%p 내리면 변동이 1,303만 원 덜 낸다. 아래 계산기에 내 대출 금액·기간과 은행이 제시한 두 금리를 넣으면 손익분기 변화폭이 나온다.
원리금균등 상환, 변동금리는 6개월마다 다시 정해진다고 가정한 추정치다. 손익분기 변화폭은 변동금리가 그만큼 바뀌면 두 방식의 이자 합계가 같아지는 값이다. 우대금리·일할 계산·중도상환수수료는 넣지 않았다.
변동에서 고정으로 갈아타기 전에: 중도상환수수료와 DSR 다시 계산
변동형 대출을 고정형으로 갈아탈 때 먼저 따질 비용은 중도상환수수료다. 중도상환수수료는 대출 실행일부터 3년 안에 갚을 때 은행이 받는 돈이고(금융소비자보호법), 금융위원회는 2025년 1월 13일 신규 계약부터 실제 비용 안에서만 받게 했다. 계산은 보통 "갚는 원금 × 수수료율 × (3년 − 지난 기간) ÷ 3년"이다. 3억 원을 수수료율 0.65%로 빌린 지 1년 만에 모두 갚으면 3억 원 × 0.65% × 2/3 = 130만 원이다.
| 은행 | 고정금리 | 변동금리 |
|---|---|---|
| KB국민 | 0.58 | 0.58 |
| NH농협 | 0.65 | 0.65 |
| 신한 | 0.61 | 0.60 |
| 우리 | 0.74 | 0.74 |
| 하나 | 0.66 | 0.66 |
갈아타면 DSR(총부채원리금상환비율) 한도도 새 대출 기준으로 다시 따진다. 스트레스 DSR은 수도권 주담대에 스트레스 금리 3.0%를 붙이되 변동형은 전부, 혼합형은 80%, 주기형은 40%만 반영해 같은 연봉이면 주기형 한도가 가장 크다. 2021년에 받은 대출이라면 그 사이 소득과 규제가 바뀌어 같은 금액을 다시 빌리지 못할 수 있다. 내 연봉 기준 한도는 DSR 계산기로 확인한다.
고정금리 변동금리, 자주 묻는 다섯 가지
1 스트레스 DSR에서는 어느 쪽 한도가 큰가? +
주기형이 가장 크고 변동형이 가장 작다. 수도권 주담대에 붙는 스트레스 금리 3.0%를 변동형은 전부, 혼합형은 80%, 주기형은 40%만 반영하기 때문이다. 연봉 6천만 원 · 연 4.9% · 30년이면 변동형 2억 7,517만 원, 혼합형 2억 9,172만 원, 주기형 3억 3,003만 원이다.
한도가 빠듯하면 금리보다 유형이 먼저다.2 혼합형은 5년 뒤 어떻게 되나? +
변동형으로 바뀐다. 처음 5년은 대출 때 정한 금리로 고정되고, 그 뒤에는 약정한 지표(코픽스 · 은행채 6개월물 등)에 가산금리를 더해 6개월이나 12개월마다 다시 정해진다. 주기형은 5년이 지나면 다시 5년짜리 고정 금리로 정해진다는 점이 다르다.
계산기 비교 기간을 5년으로 둔 이유다.3 고정과 변동 금리 차이가 0.3%p면 무엇이 유리한가? +
변동금리가 6개월 뒤 0.34%p 넘게 오른다고 보면 고정이 유리하다. 3억 원 · 30년 · 원리금균등 기준으로 금리가 그대로면 변동형이 5년간 이자를 약 445만 원 덜 낸다. 변동금리가 5년에 걸쳐 서서히 오르면 손익분기는 0.62%p다.
어림셈은 금리 차의 1.1배(한 번에) ~ 2배(서서히)다.4 쓰고 있는 변동형 대출을 고정형으로 바꿀 수 있나? +
바꿀 수 있지만 대개 새 대출로 갈아타는 방식이다. 다른 은행으로 옮기는 대환이든 같은 은행의 다른 상품이든 새 계약이면 DSR을 다시 따지고, 대출 실행 3년 안이면 중도상환수수료가 붙는다. 같은 은행 안에서 금리 유형을 바꿔 주는 조건은 은행마다 달라 상품설명서로 확인해야 한다.
수수료와 부대비용보다 5년 이자 차이가 커야 갈아탈 이유가 된다.5 기준금리가 오르면 고정형 금리도 오르나? +
바로 따라 오르지는 않는다. 고정형의 기준인 은행채 5년물은 기준금리보다 앞으로 몇 년의 금리 전망과 채권 수급에 더 크게 움직인다. 2026년 7·8월 기준금리 인상 뒤에도 은행채 5년물은 9월 15일 4.655%에서 11월 9일 4.057%로 내렸다.
기준금리 변화는 변동형(코픽스)에 먼저 닿는다.고정·변동금리 다음 변수: 11월 16일 코픽스와 11월 26일 금통위
변동형 금리의 다음 변수는 2026년 11월 16일 공시될 10월 신규취급액 코픽스다. 은행들은 공시 다음 날부터 새 코픽스를 신규 변동형 대출에 반영한다. 고정형은 은행채 5년물 금리를 매일 따라가므로 은행 앱의 고시 금리로 확인한다.