금리 전망 35개월 만의 최고, 5년 고정 갱신 전 확인할 3가지

금리는 오르고 집값도 오른다 — 한 조사 안의 두 기대

한국은행이 오늘 06:00 발표한 9월 소비자동향조사에서 6개월 뒤 금리 수준을 묻는 금리수준전망 CSI가 128로 한 달 새 3 올랐다. 2023년 10월(128) 이후 가장 높다. 7·8월 두 번 연속 기준금리를 올린 뒤라 방향 자체는 놀랍지 않다. 눈에 띄는 것은 같은 조사의 주택가격전망 CSI가 125로 전월과 똑같았다는 점이다. 금리가 오르면 집값 기대가 꺾인다는 교과서 경로가 이번 달 응답에는 아직 나타나지 않았다.

하나 짚을 것이 있다. 이번 조사는 9월 9일부터 16일까지 진행됐다. 미국 연준이 기준금리를 25bp 올려 3.75~4.00%로 만든 결정은 현지 16일 오후, 한국 시간으로는 17일 새벽에 나왔다. 128에는 한은의 7·8월 인상이 담겼고, 연준 인상은 아직 담기지 않았다고 보는 편이 맞다. 10월 조사에서 이 값이 더 오르는지가 다음 확인 지점이다.

현재가계부채 CSI도 101로 1 올랐다. 빚이 늘었다고 느끼는 가계가 조금 더 많아졌다는 뜻이다. 오늘 숫자가 가장 직접 닿는 사람은 2021년 가을부터 2022년 여름 사이 5년 고정형 주담대를 받은 차주다. 4대 은행에서만 그 1년 동안 12조8,875억원이 나갔고, 이 대출들의 고정 기간이 이달부터 차례로 끝난다.

대출 하나를 5년 따라가 보면, 갈림길은 세 개다

혼합형 주담대는 고정 기간이 끝나면 약정서에 이미 적힌 규칙대로 변동금리로 넘어간다. 새로 고르는 게 아니라 5년 전에 서명한 조건이 작동하는 것이다. 2021년 9월 3억원을 빌린 대출 하나를 예로 따라가며, 그대로 둘 때·같은 은행에서 바꿀 때·다른 은행으로 옮길 때 무엇을 확인해야 하는지 나눴다. 장면을 따라 내려가면 그림의 강조 구간이 바뀐다.

"월 50만원 더"는 5년 동안 갚은 원금을 빼지 않은 셈이다

"3억원을 연 3.11%로 30년 빌렸다면 월 128만원, 5.9%로 재산정되면 178만원"이라는 계산이 여러 매체에 실렸다. 이 계산은 처음 빌린 3억원을 30년에 다시 나눈 값이다. 실제로는 5년 동안 원금을 갚았으니 남은 돈은 약 2억6,725만원이고, 남은 기간은 25년이다. 같은 조건을 이렇게 다시 계산하면 갱신 뒤 월 상환액은 약 170만6,000원, 늘어나는 폭은 약 42만원이다.

5.9%는 매체 계산에 쓰인 가정값이지 특정 은행의 고시 금리가 아니다. 거치 기간·중간 상환·우대금리 변동은 반영하지 않는다. 실제 금액은 은행 상환 스케줄로 확인한다.

고정으로 묶는 값이 변동보다 비싸다

금리가 오른다고 보는 사람이 많을수록 고정이 끌린다. 그런데 은행도 같은 생각을 가격에 넣는다. 지금 표에서 고정형은 하단과 상단 모두 변동형보다 높다. 신규 주담대 차주 10명 중 7명이 변동을 고른 이유가 여기 있다.

표가 말해 주지 않는 것도 있다. 지금 변동을 택한 사람은 다음 주기마다 금리가 다시 정해진다. 고정을 택한 사람은 지금 더 비싼 값을 내는 대신 5년 동안 그 값이 바뀌지 않는다. 어느 쪽이 싸게 끝날지는 앞으로의 금리 경로가 정하고, 그 경로는 아직 아무도 모른다. 이 글은 선택을 권하지 않는다. 확인할 항목까지만 정리하고, 결정은 은행 상담으로 넘긴다.

숫자 뒤에서 확인해 둘 다섯 가지

제목을 누르면 내용이 펼쳐진다. 수치 점검은 원 보도와 이 글의 셈이 다른 대목이다.

추석 연휴가 끝나면 이어질 금리 일정

확정 발표된 일정만 담았다. 연휴 동안 가족과 대출·집 이야기를 한다면 아래 날짜가 다음 판단 시점이다.

갱신 전 체크리스트