계약갱신청구권 묵시적 갱신 차이, 통지 기한·3개월 해지일 계산
주택임대차보호법상 계약갱신청구권은 세입자가 한 번 요구해 2년·증액 5% 안에서 늘리는 권리이고, 묵시적 갱신은 만료 6~2개월 전 아무 통지가 없어 같은 조건 2년이 되는 것이다. 두 경우 모두 세입자는 언제든 해지를 통지하고 3개월 뒤 나갈 수 있다. 무엇을 언제 말해야 하는지 조문과 대법원 판결로 정리하고, 만료일을 넣으면 기한이 나오는 계산기를 붙였다.
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조문은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법(법률 제21065호, 2026년 1월 2일 시행) 기준이다.
계약 만료 6개월~2개월 전, 이 넉 달에 무엇을 말하느냐가 갈린다
주택임대차보호법 제6조에 따르면 집주인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸자고 통지해야 하고, 그러지 않으면 계약은 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 본다. 세입자의 계약갱신 요구도 같은 기간 안에 해야 한다(제6조의3 ①). 만료일이 2027년 3월 31일이면 기간은 2026년 10월 1일부터 2027년 1월 31일까지다.
| 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 | |
|---|---|---|
| 언제 생기나 | 만료 6~2개월 전 집주인이 거절·조건 변경을 통지하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 "안 산다"고 하지 않을 때 | 세입자가 만료 6~2개월 전에 갱신을 요구할 때 |
| 몇 번 | 제한 없음 | 1회 |
| 새 기간 | 2년 | 2년 |
| 보증금·월세 | 그대로(같은 조건) | 5% 안에서 올리거나 내릴 수 있다 |
| 세입자가 나가려면 | 언제든 통지 → 3개월 뒤 종료 | 언제든 통지 → 3개월 뒤 종료 |
| 집주인이 끝내려면 | 2년 동안 못 끝낸다 | 2년 동안 못 끝낸다 |
| 집주인이 막을 수 있나 | 기간 안에 거절·조건 변경을 통지하면 막힌다 | 법이 정한 9가지 사유(실거주 등)만 |
| 갱신권이 남나 | 남는다 | 다 썼다 |
묵시적 갱신이란? 아무 말 없으면 같은 조건으로 2년, 세입자는 언제든 3개월 뒤 나갈 수 있다
묵시적 갱신은 만료 전 통지 기간에 집주인도 세입자도 아무 말을 하지 않아 계약이 같은 조건으로 저절로 이어지는 것이다. 주택임대차보호법 제6조 ②에 따르면 이때 기간은 2년이다. 다만 2년에 묶이는 쪽은 집주인뿐이다. 제6조의2에 따라 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝난다.
| 통지 도달 | 계약 종료일 | 셈법 |
|---|---|---|
| 1월 10일 | 2027년 4월 10일 | 같은 날짜 3개월 뒤 |
| 11월 30일 | 2027년 2월 28일 | 2월은 30일이 없어 말일 |
| 8월 31일 | 2027년 11월 30일 | 11월은 31일이 없어 말일 |
| 12월 31일 | 2028년 3월 31일 | 같은 날짜 3개월 뒤 |
통지는 보낸 날이 아니라 집주인에게 닿은 날부터 센다. 문자는 읽은 표시나 답장을, 내용증명은 배달 완료일을 남겨 둔다. 묵시적 갱신 중에는 위약금도, 남은 기간의 월세도 물지 않는다. 계약서에 "중도 해지 시 위약금" 같은 특약이 있어도 법보다 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없다(제10조).
계약갱신청구권은 한 번, 2년, 5% 상한 — 집주인 실거주 거절과 손해배상
계약갱신청구권(계약갱신요구권)은 세입자가 만료 6~2개월 전에 요구해 계약을 2년 더 늘리는 권리다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 이 권리는 한 번만 쓸 수 있고, 보증금과 월세는 제7조의 범위, 곧 지금 금액의 5% 안에서만 오른다. 시·도는 조례로 이 상한을 더 낮출 수 있다.
집주인이 "들어가 살겠다"며 거절해 놓고 원래 갱신됐을 2년 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 손해를 물어 줘야 한다(제6조의3 ⑤). 배상액은 미리 정하지 않았다면 거절 당시 환산월차임 3개월분, 새 세입자와의 환산월차임 차액 2년분, 실제 손해 가운데 가장 큰 금액이다. 거절당했다면 이사 뒤에도 그 집의 전입 세대 열람이나 확정일자 부여 현황을 확인할 수 있도록 날짜를 적어 둔다.
| 호 | 사유 | 세입자가 확인할 것 |
|---|---|---|
| 1 | 월세 2기분 연체 | 두 달치를 밀린 "사실"이 있으면 해당 |
| 2 | 거짓·부정한 방법으로 임차 | — |
| 3 | 합의해 상당한 보상을 받음 | 이사비 등 보상을 받고 합의했는지 |
| 4 | 집주인 동의 없는 전대 | — |
| 5 | 고의·중과실로 파손 | — |
| 6 | 주택 멸실 | — |
| 7 | 철거·재건축 | 계약 때 계획을 고지했는지, 안전 우려·법령에 따른 것인지 |
| 8 | 집주인(직계존비속 포함) 실거주 | 증명 책임은 집주인에게 있다 |
| 9 | 의무 현저히 위반 등 중대한 사유 | — |
묵시적 갱신과 계약갱신청구권, 세입자에게 무엇이 유리한가?
조건이 같다면 세입자에게는 묵시적 갱신이 더 유리하다. 법무부·국토교통부가 2020년 8월 낸 주택임대차보호법 해설서는 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다고 설명한다. 보증금이 그대로이고, 나갈 때는 3개월 통지면 되며, 한 번뿐인 갱신권은 다음 만기를 위해 남는다.
위험은 기한이다. 집주인의 거절 통지 기한과 세입자의 갱신 요구 기한은 같은 날, 만료 2개월 전에 끝난다. 집주인이 그 마지막 날 "들어가 살겠다"고 통지하면 세입자에게는 갱신권을 쓸 시간이 사실상 없다. 그래서 2개월 전 기한의 2~3주 전에는 집주인의 뜻을 물어보고, 답이 없거나 애매하면 그때 갱신을 요구하는 편이 안전하다. 반대로 집에 오래 살 생각이 없거나 곧 이사할 계획이면 묵시적 갱신이 더 낫다. 언제든 3개월 뒤 나갈 수 있기 때문이다.
갱신 때 중개수수료·전세보증보험·전세대출은 어떻게 되나
갱신 자체에는 중개수수료가 들지 않는다. 공인중개사법 제32조의 중개보수는 중개를 해 준 대가인데, 묵시적 갱신이나 갱신요구권 갱신에는 새로 중개할 일이 없기 때문이다. 돈 문제가 생기는 곳은 해지 뒤 새 세입자를 구할 때, 그리고 보증보험과 대출을 이어 갈 때다.
갱신할 때
해지하고 나갈 때
합의해 일찍 나갈 때
HUG 기준
묵시적 갱신이면
한도
만기 맞추기
준비할 것
내 만료일로 계산하기 — 갱신 요구 기한, 해지 종료일, 5% 상한
계약 만료일을 넣으면 갱신 요구나 거절 통지가 닿아야 하는 기간과, 묵시적 갱신 뒤의 새 만료일이 나온다. 해지 통지가 집주인에게 닿는 날을 넣으면 계약이 끝나는 날이, 보증금과 월세를 넣으면 갱신 때의 5% 상한과 실거주 거절 뒤 배상 하한이 나온다.
추정치다. 결과 칸은 차례로 갱신 요구·거절 통지를 시작할 수 있는 날, 묵시적 갱신 뒤 새 만료일, 해지 통지 때 계약 종료일, 갱신 때 5% 상한(보증금·월세), 실거주 거절 뒤 배상 하한이다. 기한은 만료일과 같은 날짜로 거꾸로 센 값이다(그 날짜가 없는 달은 그달 말일). 해지 종료일은 통지가 집주인에게 닿은 날부터 3개월이 지나는 날이며, 원래 만료일보다 이르면 만료일을 적었다. 배상 하한은 보증금을 연 5.0%(2026년 11월 12일 기준 법정 환산 비율)로 월세로 바꿔 3개월분을 셈한 값이다. 말일이 공휴일이거나 다툼이 있으면 하루 이틀 달라질 수 있으니 기한보다 일찍 보낸다.
보증금 일부를 월세로 바꾸는 갱신이라면 5% 상한은 전월세 전환율로 환산해 비교한다. 전환 금액은 전월세 전환율 계산기로 확인한다.
묵시적 갱신·계약갱신청구권 자주 묻는 것 다섯 가지
1 문자나 카카오톡으로 갱신을 요구해도 되나? +
된다. 법무부·국토교통부 해설서(2020년 8월)는 구두·전화·문자·카카오톡·이메일 등 갱신 의사를 분명히 전할 수 있는 방법이면 모두 가능하다고 설명한다. 다만 기한 안에 집주인에게 닿았다는 것은 세입자가 증명해야 한다.
답장이나 읽음 표시를 캡처해 두고, 연락이 안 되면 내용증명을 기한보다 넉넉히 먼저 보낸다.2 묵시적 갱신 뒤에도 계약갱신청구권을 쓸 수 있나? +
쓸 수 있다. 해설서는 묵시적 갱신을 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 묵시적으로 갱신된 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면 된다.
묵시적 갱신 계약의 만료일은 원래 만료일에서 2년 뒤 같은 날이다. 계산기의 "새 만료일"로 다음 기한을 잡는다.3 집주인이 바뀌면 갱신 요구는 어떻게 되나? +
새 집주인이 집주인 자리를 그대로 이어받는다(주임법 제3조 ④). 대법원은 2022년 12월 1일 선고 2021다266631 판결에서, 새 집주인도 갱신거절 기간(만료 6~2개월 전) 안이라면 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봤다.
그 기간이 지난 뒤 집을 산 사람은 실거주를 이유로 거절할 수 없다. 거절하는 쪽이 실거주 의사를 증명해야 한다.4 갱신권을 쓴 뒤에도 2년을 다 채우지 않고 나갈 수 있나? +
나갈 수 있다. 제6조의3 ④가 해지에 제6조의2를 준용해, 세입자는 언제든 통지하고 3개월 뒤 나갈 수 있다. 대법원 2024년 1월 11일 선고 2023다258672 판결은 새 기간이 시작되기 전에 통지했어도 통지가 닿은 날부터 3개월 뒤 효력이 생긴다고 봤다.
갱신 기간이 시작되는 날부터 3개월이 아니다. 통지가 닿은 날이 기준이다.5 묵시적 갱신이면 집주인이 중간에 보증금을 올릴 수 있나? +
갱신 시점에는 같은 조건이라 올릴 수 없다. 이후 제7조에 따라 계약이나 직전 증액 뒤 1년이 지나고 경제 사정 변동 등이 있을 때 5% 안에서 증액을 청구할 수 있다.
세입자가 받아들이지 않으면 법원에서 다툴 일이다. 묵시적 갱신 중 집주인이 계약을 끝낼 수는 없다.