전세 중도해지 방법, 복비는 누가 내고 보증금은 언제 받나

처음 2년 계약 중 전세 중도해지는 왜 집주인 합의가 필요한가?

처음 정한 계약 기간 안의 전세 중도해지는 집주인이 동의해야 이뤄진다. 주택임대차보호법은 세입자가 계약 기간 중 언제든 해지할 수 있는 권리를 묵시적 갱신과 갱신요구권으로 늘어난 계약에만 주고(제6조의2, 제6조의3 제4항), 처음 맺은 계약에는 주지 않기 때문이다. 기간을 2년으로 정했다면 집주인이 2년 동안 보증금을 돌려주지 않아도 되는 것처럼, 세입자도 2년 동안 계약에 묶인다.

합의해지는 계약 당사자 두 사람이 남은 기간을 버리고 계약을 끝내기로 새로 약속하는 것이다. 민법 제543조는 계약이나 법률에 해지권이 있을 때 상대방에게 의사표시만으로 해지할 수 있다고 정하므로, 계약서에 "임차인은 ○개월 전에 알리고 해지할 수 있다" 같은 중도해지 특약이 있으면 집주인 동의 없이도 그 조건대로 나갈 수 있다. 특약이 없으면 집주인과의 합의가 유일한 길이다.

집주인이 합의에 응하는 대가로 보통 세 가지를 요구한다. 새 세입자를 구할 때의 중개보수, 새 세입자가 들어올 때까지의 공백, 그리고 같은 보증금으로 새 세입자를 구하는 조건이다. 이 세 가지를 문장으로 정리한 것이 아래 4장의 합의서다.

계약서에 1년처럼 2년보다 짧은 기간을 적었다면 세입자는 2년을 주장할 수도, 1년 만기를 주장할 수도 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 이 경우 1년 만기에 맞춰 나가는 것은 중도해지가 아니다. 전세 1년 계약하자는데? 2년 사는 법과 서울시 신고 방법에 정리했다.

묵시적 갱신·갱신청구권으로 늘어난 전세는 통지 3개월이면 끝난다

묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 늘어난 전세는 세입자가 해지를 통지하고 3개월이 지나면 끝난다. 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정한다. 제6조의3 제4항은 갱신요구권으로 갱신된 계약에도 이 규정을 그대로 쓰게 했다.

묵시적 갱신은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인도 세입자도 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않아, 같은 조건으로 2년 더 이어진 계약이다(제6조 제1·2항). 갱신요구권은 세입자가 같은 기간 안에 갱신을 요구해 2년을 늘리는 권리로 한 번만 쓸 수 있다.

3개월은 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날부터 센다. 문자로 보냈다면 집주인이 읽은 기록, 내용증명이라면 도달일이 기준이 된다. 3개월이 지나면 새 세입자가 들어왔는지와 관계없이 계약이 끝나고, 집주인은 보증금을 돌려줘야 한다.

만기가 몇 달 남지 않았다면 중도해지보다 만기 2개월 전까지 "갱신하지 않는다"고 알리는 편이 간단하다. 세입자가 만기 2개월 전까지 통지하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되기 때문이다(제6조 제1항 후단). 두 갱신 방식이 무엇이 다르고 각각 언제 나갈 수 있는지는 계약갱신청구권 묵시적 갱신 차이, 통지 기한·3개월 해지일 계산에서 비교했다.

전세 중도해지 복비는 누가 내나, 법은 집주인과 새 세입자다

전세 중도해지 때 새 세입자를 구하는 중개보수는 법으로 따지면 집주인과 새 세입자가 낸다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수를 "중개의뢰인 쌍방으로부터 각각" 받는다고 정하는데, 새 계약의 의뢰인은 집주인과 새 세입자이고 나가는 세입자는 그 계약의 당사자가 아니다. 중개보수(복비)는 공인중개사가 계약을 성사시킨 대가로 받는 돈으로, 시·도 조례가 정한 상한 요율 안에서 협의해 정한다.

처음 계약 기간 중에는 관행이 법보다 힘이 세다. 집주인이 "복비를 내면 해지해 주겠다"고 조건을 걸면 세입자는 받아들이거나 만기까지 사는 수밖에 없다. 아이뉴스24가 2023년 8월 20일 인용한 엄정숙 변호사의 설명에 따르면 중개수수료는 합의로 정하지만 관행상 중도 해지에 대한 위약금 정도로 임차인이 부담하는 경우가 많고, 특약이 없다면 반드시 임차인이 내야 하는 것은 아니다.

갱신된 뒤 제6조의2로 해지하는 경우는 다르다. 로톡에 실린 최아란 변호사의 판결 정리에 따르면 수원지방법원(2025년 1월 8일, 2024가단565083)은 묵시적 갱신 뒤 해지한 세입자에게 중개수수료를 떠넘기는 약정이 해지권을 제한해 주택임대차보호법 제10조에 따라 무효라고 봤고, 서울중앙지방법원(2024년 7월 18일, 2023가합64568)과 서울서부지방법원(2024년 10월 10일, 2023가단202573)도 집주인 부담으로 판단했다. 모두 하급심 판결이라 사정에 따라 결론이 달라질 수 있다.

서울부동산정보광장의 서울시 주택 중개보수 조례 별표1(임대차 등) 요율이다. 월세가 있으면 월세 × 100을 보증금에 더하고, 그 합이 5천만 원 미만이면 월세 × 70을 더한다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항). 부가세는 별도다.

전세 중도해지 합의서에 꼭 넣을 문장 다섯

전세 중도해지 합의서에는 끝나는 날, 보증금 돌려받는 날과 최종 기한, 새 세입자 조건, 중개보수 부담, 관리비 정산의 다섯 문장이 들어가야 한다. 이 가운데 하나라도 비면 새 세입자가 늦게 구해질 때 누가 손해를 보는지를 두고 다툼이 생긴다.

가장 중요한 문장은 보증금의 최종 기한이다. "새 세입자가 들어오면 돌려준다"로만 적으면 세입자가 안 구해질 때 반환일이 원래 만기까지 밀릴 수 있다. 날짜를 박아 두면 그날 계약이 끝나 보증금을 받을 권리가 생기고, 못 받으면 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 아래에서 계약 단계와 금액을 넣으면 복비 상한과 합의서 문구가 함께 바뀐다.

복비 상한은 서울시 조례 요율로 계산한 추정치이고 부가세는 별도다. 상한 안에서 중개사와 협의해 정하며, 다른 시·도는 조례를 확인한다. 합의서 문구는 예시이며 법률 자문이 아니다.

합의서에는 두 사람의 이름·주소·연락처와 서명, 날짜를 적고 한 부씩 나눠 갖는다. 계약서에 넣을 다른 특약은 부동산 계약서 특약 18가지, 매매·전세·월세별로 골라 쓰는 방법에서 고를 수 있다.

전세 중도해지 보증금은 새 세입자 잔금일에 받고 전출은 그다음에

전세 중도해지 보증금은 보통 새 세입자가 잔금을 치르는 날 집주인을 거쳐 같은 자리에서 돌려받는다. 집주인 대부분이 새 세입자의 보증금으로 앞 세입자의 보증금을 돌려주기 때문이다. 이날 순서는 새 세입자 잔금 입금, 집주인의 내 보증금 송금, 내 통장 확인, 열쇠 인계 순이다.

전출(주민등록 이전)은 보증금이 내 통장에 다 들어온 것을 확인한 뒤에 한다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 주민등록이 유지되는 동안만 이어지므로, 돈을 받기 전에 새 집으로 전입하면 그 사이 집에 근저당이 잡혀도 보증금 순위를 지킬 수 없다. 이사 날짜를 새 세입자 잔금일과 같은 날로 맞추는 것이 가장 안전하다.

전세자금대출이 있으면 합의 전에 은행에 먼저 알린다. 보증부 전세대출은 보증금 반환 채권에 질권을 잡거나 채권양도 통지를 해 둔 경우가 많아, 집주인이 대출금 몫을 은행 계좌로 직접 보내야 할 수 있다. 잔금일 송금 계좌를 미리 은행·집주인과 맞춰 둔다.

새 세입자가 안 구해지면 임차권등기명령까지 갈 수 있나?

새 세입자가 안 구해져도 합의서나 법이 정한 종료일이 지났다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 주택임대차보호법 제3조의3은 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우" 세입자가 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정한다. 거꾸로 종료일이 정해지지 않은 합의, 예컨대 "새 세입자가 들어오면 끝낸다"만 적은 합의로는 계약이 아직 끝나지 않았다고 볼 여지가 있다.

합의서에 최종 기한을 적어 두는 이유가 여기에 있다. 기한이 있으면 집주인도 세입자를 구하는 데 적극적이 되고, 기한이 지나면 세입자는 법적 절차로 넘어갈 수 있다.

전세 중도해지 위약금·대출·문자 합의는 어떻게 되나?