임차권등기명령 신청 방법, 서류·비용 4만 7천 원과 이사 시점

임차권등기명령은 언제 신청하나? 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 때

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 신청하는 절차다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 정한 요건은 두 가지, 임대차 종료와 보증금 미반환뿐이다. 보증금 일부만 못 받은 경우에도 남은 금액으로 신청할 수 있다.

대항력은 세입자가 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 새 집주인·경매 매수인에게도 임차를 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 확정일자까지 갖춘 세입자가 경매 대금에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리다. 두 권리는 그 집에 살면서 주민등록을 유지해야 이어지는데, 임차권등기가 이사 뒤에도 두 권리를 붙잡아 두는 장치다.

가장 먼저 따질 것은 내 계약이 법으로 끝났는가다. 아무도 갱신 여부를 알리지 않아 계약이 묵시적으로 갱신됐다면, 만료일이 지나도 임대차는 끝나지 않는다.

통지는 문자·카카오톡·내용증명 어느 것이든 되지만, 법원에 종료 사실을 소명해야 하므로 받은 날짜가 남는 방식이 낫다.

임차권등기명령 인터넷 신청, 전자소송 여섯 단계와 서류

임차권등기명령은 법무사나 변호사 없이 세입자 혼자 대법원 전자소송으로 신청할 수 있다. 대법원규칙인 임차권등기명령 절차에 관한 규칙은 신청서에 임대인·임차인, 집의 표시, 돌려받지 못한 보증금, 계약 체결·종료 사실, 전입일·확정일자를 적고 등기사항증명서와 계약서 등을 붙이도록 정했다(제2·3조).

전자소송 화면의 메뉴 이름은 개편에 따라 조금씩 다르다. 방문 접수라면 법원 민원실에서 신청서 양식을 받아 같은 서류를 붙이고, 인지는 2,000원이다. 아래 목록은 신청 전에 하나씩 지워 가며 쓰면 된다.

등기부상 용도가 주거시설이 아닌 집(오피스텔 업무시설 등)에 살았다면, 계약 때부터 주거용으로 썼다는 자료를 더 붙여야 한다(규칙 제3조 제5호).

임차권등기 후 이사, 결정문이 아니라 등기부 을구를 보고 움직인다

임차권등기의 보호는 법원 결정이 나온 날이 아니라 등기부에 기입된 날부터 생긴다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 세입자가 "임차권등기를 마치면" 대항력과 우선변제권을 얻고, 그 전에 갖고 있던 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며 등기 뒤에는 이사하거나 주민등록을 옮겨도 잃지 않는다고 정했다.

거꾸로 등기 전에 짐을 빼거나 전입을 옮기면 기존 대항력은 그 순간 사라진다. 나중에 등기가 되더라도 등기한 날부터 새 순위가 생길 뿐이어서, 그 사이에 근저당이나 압류가 들어오면 보증금이 그 뒤로 밀린다.

그래서 순서는 등기사항증명서로 을구 확인 → 짐 빼기 → 새 집 전입신고다. 새 집 잔금일이 먼저 다가오면 가족 한 명의 주민등록을 남겨 두는 방법이 거론되지만, 대항력은 세대 구성원의 주민등록으로도 유지되는 만큼 집을 실제로 넘겨주지 않았는지(점유)까지 따져야 해서 사정마다 다르다. 일정이 빠듯하면 계약 만료 다음 날 바로 신청하는 것이 가장 확실하다.

서현진 전세금 26억 사례처럼 임차권등기는 순위를 지켜 줄 뿐 돈을 대신 내주지 않는다. 보증금 회수는 반환 소송·경매나 전세보증보험으로 이어진다.

임차권등기명령 비용은 얼마? 4만 7,040원, 집주인에게 돌려받는 법

임차권등기명령 신청 비용은 임대인 1명·임차인 1명, 월세 없는 집 한 채를 방문 접수할 때 4만 7,040원이다. 대법원 자주 묻는 질문 안내에 따르면 인지 2,000원, 당사자 1명당 3회분의 송달료, 등기신청수수료 4,000원, 등록면허세와 그 20%인 지방교육세가 든다. 전자소송은 인지가 10분의 9인 1,800원이라 4만 6,840원이다(민사소송 등 인지법 제16조).

집주인이 둘(부부 공동명의 등)이면 송달료가 3회분 늘고, 월세가 300만 원을 넘으면 등록면허세가 월세의 1천분의 2로 늘어난다(지방세법 제28조). 내 경우를 넣어 계산해 본다.

추정치다. 송달료는 2026년 7월 1일부터의 1회 5,640원 × 당사자 1명당 3회, 등록면허세는 월세의 1천분의 2(최소 6,000원)에 지방교육세 20%(10원 미만 버림), 등기신청수수료는 집 한 채 4,000원으로 계산했다. 송달료는 미리 내는 돈이라 쓰고 남으면 돌려받는다. 실제 금액은 법원·지자체 안내 화면이 기준이다.

이 비용은 집주인에게 받아낼 수 있다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정했고, 대법원은 2025년 4월 24일 2024다221455 판결에서 세입자가 이 비용을 따로 소송비용 확정 절차를 거치지 않고 민사소송으로 청구하거나 밀린 월세와 상계할 수 있다고 봤다. 다만 변호사 비용은 소송비용액 확정 절차를 거쳐야 한다고 선을 그었다.

임차권등기가 있는 집, 새 세입자와 매수인은 무엇을 봐야 하나?

임차권등기가 있는 집에 새로 들어가는 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받지 못한다. 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람에게 제8조의 우선변제권이 없다고 정했다. 등기된 앞 세입자의 보증금도 그대로 선순위로 남는다.

새 세입자의 보증금으로 앞 세입자에게 돌려주는 집이라면, 계약서 특약에 "잔금일에 앞 세입자 보증금 반환과 임차권등기 말소"를 적고 잔금 당일 등기부를 다시 떼어 보는 것이 안전하다. 계약 전후 날짜별 점검은 전세사기 예방 체크리스트에 정리했다.

임차권등기명령 기간·집주인 잠적·보증보험, 자주 묻는 다섯 가지

계약 만료 6개월 전부터 이사 날까지, 임차권등기명령 날짜별 할 일

임차권등기명령을 혼자 준비하는 세입자의 일정은 계약 만료일을 기준으로 거꾸로 세우면 된다. 갱신 거절 통지 기한과 보증보험 청구 시점은 법과 HUG 안내에 날짜가 정해져 있다.

보증금 반환 소송·지급명령, 전세사기 피해자 지원은 이 글에서 다루지 않았다. 대한법률구조공단(국번 없이 132)에서 무료 상담을 받을 수 있다.