한국부동산원 통계로 서울 아파트 평균 전세가격은 2024년 8월 5억5,395만원에서 올해 8월 6억3,663만원으로 뛰어 통계상 최고치를 새로 썼다. 같은 집을 두고도 갱신권이 남은 세입자와 새로 구하는 세입자가 치르는 값은 약 5,500만원 벌어진다.
한국부동산원 월간 통계(2026년 8월)를 인용한 9월 27일 보도 기준. 기관마다 표본이 달라 KB 통계 등과 같은 달에도 숫자가 다르다. 전환율 상한은 주택임대차보호법 시행령 제9조(기준금리 + 연 2%p), 기준금리는 8월 27일 금통위 결정 연 3.00%.
서울 평균이 14.9%인데 자치구로 내려가면 편차가 크다. 송파구 평균 전세가격은 7억5,734만원에서 9억4,137만원으로 1억8,403만원(24.3%) 올랐고, 강동구는 1억293만원(20.6%), 영등포구 9,954만원(18.3%), 성북구 8,401만원(18.7%) 올랐다.
눈여겨볼 쪽은 월세다. 서울 아파트 평균 월세는 132만원에서 164만1천원으로 24.3% 올랐는데, 월세 보증금은 오히려 0.3% 줄었다. 보증금을 더 올리기 어려운 가구가 월세를 섞는 쪽으로 옮겨 가면서 월 부담이 커진 흐름으로 읽힌다. KB국민은행 김효선 부동산수석전문위원은 서울신문에 "전세 매물이 굉장히 부족해지면서 선호 지역은 신규 계약 때 한꺼번에 많은 금액을 올리고 있다"고 말했다.
2년 전 이맘때 계약한 세입자의 만기가 지금 돌아오는 건 맞다. 다만 갱신 요구는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지만 할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3). 만기가 10월 말이면 요구 기한은 8월 31일로 이미 지났고, 11월 말 만기는 이번 주 수요일 9월 30일이 마감이다. 오늘 기준으로 요구할 수 있는 건 만기가 대략 11월 말부터 내년 3월 말 사이인 계약, 즉 2024년 11월 말~2025년 3월에 계약한 세입자다.
기한을 놓쳤다고 끝은 아니다. 집주인과 세입자 모두 기한 안에 아무 말도 하지 않았다면 같은 조건으로 2년 묵시적 갱신이 되고, 이때 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있으며 3개월 뒤 효력이 생긴다(제6조, 제6조의2).
아래 금액은 모두 서울 아파트 평균값으로 한 단순 계산이다. 내 보증금은 4번 계산기에 넣어 보면 된다.
| 처지 | 2년 인상 부담 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 갱신권이 남은 세입자 | 최대 +2,770만원 | 요구 기한(만기 6~2개월 전) 안에 문자·내용증명 등 기록이 남는 방법으로 요구. 집주인 본인·직계가족 실거주는 거절 사유다. |
| 갱신권을 이미 쓴 세입자 | 시세대로 +8,268만원 | 5% 상한이 걸리지 않는다. 재계약 협상이냐 이사냐를 비교하되, 이사비·중개보수도 비용에 넣는다. |
| 처음 전셋집을 구하는 신혼·사회초년생 | 2년 전보다 +8,268만원 | 평균 6억3,663만원이 기준이 된다. 전세대출 한도와 보증 가입 가능 여부를 계약 전에 먼저 본다. |
| 보증금을 못 올려 월세를 섞는 가구 | 월세 평균 +32만1천원 | 계약 중·갱신 때 보증금을 월세로 돌리는 비율은 연 5.0%가 상한이다. 새 계약에는 이 상한이 없다. |
'최대 +2,770만원'은 2024년 8월 평균 5억5,395만원 × 5%. 갱신 계약 뒤 1년 안에는 추가 증액 청구도 못 한다(제7조).
지금 보증금과 주변 시세(같은 단지·같은 면적의 최근 전세 계약가)를 넣으면, 갱신권을 썼을 때와 새로 계약할 때의 차이를 보여 준다. 기본값은 서울 평균이다.
추정치다. 주변 시세는 직접 넣어야 하며, 이사비·중개보수·대출 이자는 반영하지 않았다. 월세 환산은 계약 중·갱신 때 적용되는 법정 전환율 상한(기준금리 3.00% + 2%p)으로 계산했고, 새 계약의 전환율은 시장에서 따로 정해진다. 계약 판단은 계약서와 법 조문, 상담 창구에서 다시 확인해야 한다.
제목을 누르면 펼쳐진다. 조문 설명은 일반 정보이며 법률 자문이 아니다.
① 시점. "2024년 가을 계약자의 만기가 지금 돌아온다"는 맞지만, 그중 만기가 10월 말 이전인 계약은 갱신 요구 기한(만기 2개월 전)이 이미 지났다. 지금 요구할 수 있는 건 만기 11월 말~내년 3월 말 계약이다.
② 2,770만원의 성격. 2년 전 평균 전세가에 5%를 곱한 상한이다. 개별 계약의 인상액이 아니고, 평균 전세가격은 표본 조사 가격이라 실거래 평균과도 다르다.
③ 5% 상한이 걸리는 계약. 세입자가 갱신요구권을 행사한 계약과 계약 기간 중 증액에 걸린다. 집주인과 새로 합의해 재계약하는 경우는 상한이 적용되지 않는 것으로 해설된다.
④ 뺀 수치. "전세 평균 6.8억"(KB 4월 통계라 기관이 다르다), 일부 보도의 "월 330만원" 문구(원문 대조 불가), 월세 보증금 감소액의 만원 단위 이하는 쓰지 않았다.
산술 검산: 6억3,662만8천 − 5억5,394만6천 = 8,268만2천원, 8,268.2 ÷ 55,394.6 = 14.93%. 송파 9억4,137만1천 − 7억5,734만4천 = 1억8,402만7천원(24.30%).세입자가 갱신을 요구한 것이 아니라 양쪽이 새 조건에 합의한 재계약이면, 정부 해설은 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않는다. 대신 그 재계약에는 5% 상한도 걸리지 않는다.
나중에 다툼을 피하려면 '갱신요구권 행사에 따른 계약'인지 '합의 재계약'인지를 계약서 특약에 적어 두는 편이 낫다.제6조의3 제1항 단서에 사유가 정해져 있다. 가장 많이 부딪히는 것은 집주인 본인이나 직계존속·비속이 실제로 들어와 살려는 경우다. 그 밖에 월세 2기 연체, 무단 전대, 집의 중대한 파손, 재건축 등 철거 사유가 있다.
실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신 기간 안에 다른 사람에게 임대하면 집주인은 손해배상 책임을 진다(제6조의3 제5항).집주인이 만기 6~2개월 전에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았고, 세입자도 2개월 전까지 통지하지 않았다면 같은 조건으로 2년 묵시적 갱신이 된다(제6조).
묵시적 갱신 중에는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생긴다(제6조의2). 이사를 고민할 여지가 남는다.계약 기간 중이나 갱신 때 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우, 전환율은 연 10%와 '기준금리 + 연 2%p' 가운데 낮은 쪽을 넘지 못한다(시행령 제9조). 지금 기준금리 3.00%라면 상한은 연 5.0%다.
평균값 예시: 인상분 2,770만원 × 5.0% ÷ 12 = 월 약 11만5천원. 10월 22일 금통위에서 기준금리가 바뀌면 이 상한도 따라 바뀐다.갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 갱신 기간은 2년이다(제6조의3 제1항·제2항). 이번 가을에 쓰면 2028년 가을 만기에는 5% 상한 없이 그때 시세를 맞게 된다.
지금 아끼는 약 5,500만원(평균 기준)은 2년 뒤로 미뤄진 차이일 수 있다. 2년 동안 모을 수 있는 금액과 그때의 시세를 같이 놓고 보는 게 맞다.만기일은 계약서 기준이다. 아래는 월말 만기를 가정한 날짜다.
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