새 전셋집이 안 보이니 있던 집에 눌러앉고, 갱신권을 이미 쓴 사람은 외곽 매매로 옮긴다. 기사들이 '생존 매수'라고 부르는 흐름이다. 매물이 가장 많이 빠진 동네부터 숫자로 짚고, 만기 때 무엇을 먼저 셈할지 정리했다.
누적 전셋값 상승률(8%)과 지난해 같은 기간 수치(1.75%)는 머니투데이가 부동산원 통계로 계산해 보도한 값이다. 매물은 온라인에 등록된 호가 목록이라 실제 계약 건수와는 다르다.
아실 집계로 9월 22일 서울 아파트 전세 매물은 2만298건이다. 1년 전 2만3,390건보다 3,092건 적다. 서울 전체로 보면 13% 남짓 줄어든 정도라 체감이 크지 않을 수 있다. 그런데 구별로 쪼개면 그림이 달라진다.
동대문구는 1년 전 1,027건에서 315건으로 줄었다. 남은 매물이 1년 전의 31%다. 중랑(−67.8%)·구로(−61.6%)·금천(−58.9%)·노원(−51.5%)·도봉(−50.5%)까지, 보도에 이름이 오른 여섯 구가 모두 외곽의 중저가 아파트 밀집 지역이다. 뉴스핌은 이를 "중저가 전세 수요가 많은 지역일수록 매물 감소 폭이 컸다"고 정리했다. 여섯 구 밖의 구별 감소율은 보도에 나오지 않아 도판에 그리지 않았다.
이유로 꼽히는 것은 두 가지다. 새 아파트 입주가 줄어 전세가 한꺼번에 풀리는 통로가 좁아졌고, 지난해 10·15 대책 이후 집주인 실거주 의무가 강화되면서 동북권 전세가 줄었다는 분석(뉴스토마토)이 나온다. 가을 이사철 수요가 겹친 것도 9월 숫자를 키웠다.
서울시 집계로 8월 서울 아파트 전세 거래는 7,263건으로 7월보다 18% 줄었다. 이 가운데 기존 계약을 연장한 갱신 계약이 58.9%다. 7월 53.0%, 지난해 8월 43.7%였다. 전세 거래 10건 중 6건이 새 집을 구한 계약이 아니라 살던 집에 머문 계약이라는 뜻이다.
갱신 안에서도 갈린다. 갱신 계약 중 법이 보장하는 계약갱신요구권을 쓴 비중은 48.7%로 7월(54.1%)보다 낮아졌다. 나머지는 권리를 쓰지 않고 집주인과 합의로 연장한 계약이다. 전체 거래로 환산하면 열 건 중 세 건이 합의 갱신이다. 갱신권은 한 번뿐이니, 다음 만기가 더 험할 것으로 보고 아껴 둔 세입자가 늘었다는 해석이 나온다.
"가격 차이가 상대적으로 적은 중저가 외곽 지역에서는 주거비를 고민하던 세입자들이 아예 매수를 택하는 '전환 수요'가 두드러지게 나타날 수 있다"
새 아파트 입주는 전세 매물이 한꺼번에 쏟아지는 창구다. 부동산R114 분석으로 서울 아파트 입주 물량은 지난해 3만7,103가구에서 올해 2만5,281가구로 31.9% 줄고, 내년 1만8,682가구, 2028년 1만3,683가구로 더 줄어든다. 2028년 물량은 지난해의 37%다.
기관마다 숫자는 다르다. 부동산지인은 서울 아파트 입주를 2026년 약 2만4,000호, 2027년 약 1만1,000호로 추정한다(국민일보). 방향은 같지만 크기가 달라서 한 문장에 섞지 않는다. 지난해 수치부터 크게 다른 것을 보면 집계 대상이 다른 것으로 보이는데, 무엇이 다른지는 보도에서 확인되지 않는다.
| 연도 | 부동산R114 (가구) | 부동산지인 (호) |
|---|---|---|
| 2025년 | 37,103 | 약 61,000 |
| 2026년 | 25,281 | 약 24,000 |
| 2027년 | 18,682 | 약 11,000 |
| 2028년 | 13,683 | 약 10,000 |
버티는 쪽은 갱신권이 남은 세입자다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면 집주인은 실거주 같은 법정 사유 없이 거절하지 못하고, 올릴 수 있는 보증금도 5% 안으로 묶인다(주택임대차보호법 제6조의3·제7조). 시세가 5%보다 더 오른 동네일수록 이 권리의 값이 커진다.
밀려나는 쪽은 갱신권을 이미 쓴 세입자와 처음 전셋집을 구하는 신혼부부다. 이들은 시세대로 계약한다. 서울 아파트 전셋값은 9월 셋째 주까지 올해 8% 올랐고, 성북(13.32%)·노원(12.78%)·강북(10.34%)·도봉(10.17%)은 평균을 크게 넘었다. 반면 강남은 2.26%, 서초는 4.33%였다. 매물이 절반 넘게 빠진 노원·도봉이 전셋값 상승 상위에도 함께 올라 있다.
웃는 쪽은 외곽 중저가 아파트를 파는 집주인이다. 올해 9월 셋째 주까지 성북구 아파트 매매가는 14.46%, 서대문구 11.94%, 강서구 11.73% 올랐다(부동산원). 서울 아파트 매매가는 지난해 2월 첫째 주부터 85주 연속 올라 역대 최장 기록과 같아졌다. 머니투데이는 전세를 못 구해 외곽 아파트를 사는 흐름을 '생존 매수'라고 불렀다. 합리적 선택인지 떠밀린 고점 매수인지는 대출 부담과 거주 기간에 따라 사람마다 답이 다르다.
갱신권을 쓰면 증액이 5% 안으로 묶이고, 새로 구하면 동네 시세를 따른다. 올려 줄 돈을 월세로 돌리면 얼마가 되는지는 법정 전월세 전환율 상한(기준금리 연 3.00% + 2%포인트 = 연 5.0%)으로 계산했다. 동네 시세 상승률은 직접 넣는 가정값이다.
추정치다. 이사비·중개보수·대출 이자는 넣지 않았고, 갱신권을 이미 쓴 계약에는 5% 상한이 적용되지 않는다. 월세 환산은 법정 전환율 상한을 쓴 값이라 실제 합의 전환율은 이보다 낮을 수 있다. 법률 판단이 필요한 경우 계약서와 주택임대차보호법 조문, 주택임대차분쟁조정위원회 같은 상담 창구에서 확인한다.
날짜는 계약서의 만기일을 기준으로 거꾸로 센다. 2020년 12월 10일 이후 맺거나 갱신한 계약 기준이다.
보도된 건수로 다시 계산하면 서울 전체는 (23,390 − 20,298) ÷ 23,390 = 13.2%, 동대문은 (1,027 − 315) ÷ 1,027 = 69.3%다. 여러 매체가 13.3%·69.4%로 보도했지만 건수와 0.1%포인트씩 어긋나, 건수가 공개된 두 줄만 산술값을 썼다. 나머지 구는 건수가 없어 보도 값 그대로다.
제목에서는 "13%"로 적었다. 두 값 모두 13%대다.원문은 교차 확인이 안 됐다며 뺐지만, 서울시 자료를 인용한 아이뉴스24·핀포인트뉴스·더스쿠프·세계일보·뉴데일리가 7월 53.0%, 지난해 8월 43.7%를 같게 보도해 넣었다. 원문의 "전월 53%"는 53.0%다.
갱신권 사용 비중 48.7%(7월 54.1%)는 핀포인트뉴스 한 곳에서 확인했다. "합의 갱신 10건 중 3건"(아이뉴스24)과 산술로 맞는다(58.9% × 51.3% ≈ 30.2%).부동산원이 24일 발표한 주간 동향은 9월 셋째 주(21일 기준)다. 서울 아파트 전셋값 +0.19%(전주 +0.17%), 수도권 +0.16%, 전국 +0.10%, 매매가 +0.13%.
노컷뉴스의 "누적 7.79%", "성북 전셋값 12.84%"는 한 주 앞선 9월 둘째 주까지의 값이라 셋째 주까지인 8%·13.32%와 다르다. 본문은 셋째 주 값으로 통일했다.머니투데이·서울경제·뉴스토마토 등은 부동산R114 분석으로 2027년 서울 아파트 입주를 1만8,682가구로 보도했고, 노컷뉴스는 같은 R114를 인용해 1만7,197호로 적었다. 단위(가구·호)와 집계 시점이 다른 것으로 보이며, 본문은 여러 매체가 같게 쓴 1만8,682가구를 따랐다.
부동산지인 추정은 기준이 달라 표에만 따로 두었다.어떤 지표인지 확인되지 않은 영상 제목의 "1년 반 만에 70%", 기준이 밝혀지지 않은 블로그의 "전셋값 역대 최고"는 넣지 않았다. 서울 아파트 평균 전세가격은 매체마다 6억3,663만원(노컷뉴스), 7억1,178만원(아주경제)으로 기관이 달라 본문에 쓰지 않았다.
성북 "매매 14.46%"는 부동산원 매매가 누적, "전세 13.32%"는 전셋값 누적이다. 두 값의 통계가 달라 원문처럼 한 괄호에 묶지 않고 나눠 적었다.