전세사기 예방 체크리스트, 계약 전·잔금일·입주 후 14가지

전세 계약 전, 등기부·시세·집주인 세금은 어디서 무엇을 보나?

전세 계약 전에는 등기부등본·건축물대장·시세·집주인 납세 정보·앞선 세입자 정보 다섯 가지를 확인한다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있고, 갑구에는 소유권과 압류 같은 권리 제한이, 을구에는 근저당 같은 빚이 적힌다. 갑구 소유자 이름이 계약하러 나온 사람과 같은지부터 본다.

을구의 채권최고액은 실제 대출보다 크게 잡힌 금액이지만, 경매에서는 이 한도까지 세입자보다 먼저 가져갈 수 있다. 그래서 깡통 위험을 계산할 때는 채권최고액을 그대로 넣는 편이 보수적이다.

집주인 세금도 계약 전에 본다. 찾기 쉬운 생활법령정보에 따르면 2023년 개정된 주택임대차보호법 제3조의7은 임대인이 계약할 때 국세·지방세 납세증명서를 제시하도록 했고, 계약 전에 미납세금 열람에 동의하는 것으로 이를 대신할 수 있다. 국세청 홈택스 안내에 따르면 미납국세 열람은 전국 어느 세무서에서나 신청할 수 있고, 열람만 되며 발급·사진 촬영은 되지 않는다.

2025년 5월 27일부터는 예비 세입자가 집주인 동의 없이도 HUG에 임대인 정보를 조회할 수 있다(경향신문 2025년 5월 26일 보도). 공인중개사를 통해 계약 의사를 확인받은 뒤 신청하면 HUG 반환보증에 든 주택 수, 보증 제한 대상인지, 최근 3년 대위변제 건수를 최대 7일 안에 알려 준다.

깡통전세 위험은 (선순위 + 보증금) ÷ 시세로 몇 %인가?

깡통전세는 집을 팔아도 선순위 빚과 보증금을 다 갚지 못하는 집이다. 위험의 크기는 부채비율, 곧 (선순위 채권 + 앞선 세입자 보증금 + 내 보증금) ÷ 매매 시세로 잰다. HUG 전세보증금반환보증은 보증금과 선순위 채권의 합이 HUG가 인정한 주택가격의 90% 안일 때만 가입을 받는다.

HUG 가입선 안이라고 끝이 아니다. 집이 경매로 넘어가면 시세보다 낮게 팔리는 일이 흔하고, 그 차이만큼 뒤에 선 세입자가 손해를 본다. 계산기는 낙찰가를 시세의 100·90·80·70%로 바꿔 가며 내 보증금이 어디까지 버티는지 보여 준다.

추정치다. 경매 비용, 집주인의 당해세, 소액임차인 최우선변제, 이자는 빼고 계산했다. HUG의 주택가격은 매매 시세와 다를 수 있다(시세가 없는 빌라는 공시가격 기준).

보증금이 적은 세입자는 소액임차인 최우선변제로 일부를 먼저 받는다. 찾기 쉬운 생활법령정보에 따르면 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지, 과밀억제권역(서울 제외)과 세종·용인·화성·김포는 1억 4,500만 원 이하일 때 4,800만 원까지다. 기준은 계약일이 아니라 그 집에 담보가 처음 잡힌 날의 시행령이다.

HUG 사장은 2026년 10월 15일 국정감사에서 가입 기준을 90%에서 80% 수준까지 단계적으로 낮출 계획이라고 밝혔다(아주경제·머니투데이 보도). 시행 시점은 정해지지 않았다.

전세사기 예방 특약사항, 계약서에 넣을 문장 6가지

전세사기 예방 특약사항은 잔금 전후의 빈틈을 집주인 책임으로 돌리는 문장이다. 아래 여섯 문장은 많이 쓰는 예시이고, 금액과 날짜는 내 계약에 맞게 바꿔 적는다.

특약은 집주인과 세입자 사이의 약속이다. 집주인이 특약을 어기고 근저당을 잡으면 계약 해제와 손해배상을 요구할 근거가 되지만, 이미 등기된 근저당을 지워 주지는 못한다. 특약을 넣었더라도 잔금일 당일 전입신고와 반환보증 가입을 함께 챙겨야 하는 이유다.

특약이 아니라 법으로 정한 것도 있다. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약할 때 그 집의 확정일자 부여일·차임·보증금 정보와 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 한다. 계약 자리에서 이 두 가지를 달라고 요구할 수 있다.

전입신고·확정일자는 왜 잔금일 같은 날 해야 하나?

전입신고와 확정일자는 잔금일 당일에 해야 대항력과 우선변제권이 가장 빨리, 곧 다음 날 0시에 생긴다. 주택임대차보호법 제3조에 따르면 세입자는 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 대항력을 얻는다. 근저당은 등기를 접수한 순간 효력이 생기므로, 같은 날 접수된 근저당은 세입자보다 앞선다.

잔금일 하루는 아래 순서로 움직이면 빈틈이 줄어든다. 전입신고는 정부24에서도 할 수 있고, 계약서를 함께 내면 임대차 신고를 한 것으로 본다(부동산 거래신고법 제6조의5).

확정일자는 주민센터 등에서 600원을 내고 받거나, 임대차 신고를 하면서 계약서를 내면 부여된 것으로 본다. 확정일자를 먼저 받아 두고 잔금일에 전입하면 우선변제권은 전입 다음 날 0시에 함께 생긴다.

입주 후 임대차 신고와 반환보증 가입은 언제까지 하나?

임대차 신고는 계약일부터 30일 안, 반환보증 가입은 계약기간의 절반이 지나기 전까지 한다. 찾기 쉬운 생활법령정보에 따르면 임대차 신고 기한은 가계약금을 보낸 날부터 센다. 잔금이 계약 한 달 뒤라면 잔금일 전입신고만 믿다가 기한을 넘길 수 있다.

임대차 신고 과태료는 계도기간이 끝난 2025년 6월 1일 이후 계약부터 부과된다. 인천시 안내(2025년 5월 20일)에 따르면 늦게 신고하면 계약 금액과 지연 기간에 따라 2만~30만 원, 거짓 신고는 100만 원이다.

반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품이다. HUG 상품은 보증금이 수도권 7억 원, 그 밖 지역 5억 원 이하여야 하고, 2026년 7월 1일 신청분부터 보증부 월세는 전월세전환율 6.5%로 보증금을 환산한다. 만기 때 집주인이 돌려주지 않아도 원칙적으로 1개월이 지나야 보증 사고로 인정된다(신아일보 국정감사 보도).

전세사기 예방 체크리스트 14가지, 날짜순으로 확인하기

전세사기 예방 체크리스트 14가지는 계약 전 5개, 계약일 4개, 잔금일 3개, 입주 후 2개다. 확인한 항목에 표시하면 아래에 진행률이 나온다. 표시는 이 브라우저에만 저장된다.

신탁·다가구·오피스텔 전세사기 예방, 자주 묻는 것

신탁 등기, 다가구, 오피스텔은 등기부만 봐서는 위험이 다 보이지 않는 집이다. 세입자가 자주 묻는 다섯 가지를 정리했다.