경매에 넘어간 빌라는 감정가의 73.6%에만 팔립니다. 그 돈에서 경매비용과 선순위 근저당을 먼저 떼고 남은 몫이 세입자에게 옵니다. 전세가율 80%짜리 계약이라면 그 순간 이미 원금이 깎이기 시작합니다. 등기부·시세·선순위 세 가지만 3분이면 확인할 수 있습니다.
막대는 실제 비율 그대로입니다. 2번 막대의 가장 왼쪽 얇은 띠는 경매 진행비용(낙찰가의 약 3%, 662만원) 몫입니다. 매각가율 73.6%는 요이땅이 집계한 2026년 상반기 빌라 수치이고, 나머지 금액은 이 페이지의 배당 순서를 그대로 적용해 계산한 예시입니다.
결론만 먼저 보는 독자용
강제경매는 담보 없는 채권자가 판결문 등을 받아 신청하는 경매입니다. 보증금을 못 받은 세입자가 직접 신청하는 경우가 여기에 들어갑니다. 신청은 늘고 매각은 안 되는 상태가 지금 시장의 얼굴입니다.
출처 · 법원 등기정보광장(강제경매·임의경매 신청, 소유권이전등기) · 지지옥션(서울 아파트 낙찰률) · 요이땅(2026년 상반기 매각가율·매각률, 지역 구분은 원자료에 표기되지 않음) · 주택임대차보호법 시행령(2023.2.21 시행).
2022년부터 쌓인 깡통전세가 아직 해소되지 않은 상태에서, 집주인은 대출 이자를 못 버티고 세입자는 보증금을 못 받습니다. 강제경매와 임의경매를 합친 신청 건수는 올해 8월에 이미 작년 연간치를 넘겼습니다.
| 구분 | 강제경매 | 임의경매 |
|---|---|---|
| 신청하는 사람 | 담보가 없는 채권자 — 보증금을 못 받은 세입자, 대위변제한 보증기관 | 근저당권 등 담보를 가진 채권자 — 주로 은행 |
| 필요한 것 | 판결문·지급명령·공정증서 등 집행권원 | 담보권 자체(집행권원 불필요) |
| 올해 1~8월 신청 | 1만3,068건 (+54.5%) | 1만8,050건 (+11.7%) |
| 늘어난 이유 | 깡통전세·전세사기 여진 — 세입자가 직접 회수에 나선 결과 | 고금리 장기화에 따른 집주인 연체 |
강제경매 급증은 집주인의 부도만이 아니라 세입자가 스스로 법원 문을 두드린 횟수이기도 합니다. 통계가 커질수록 개인의 회수 싸움도 그만큼 늘었다는 뜻입니다.
“강제경매 증가는 과거 집값 급등·급락기를 거치며 쌓인 깡통전세 등이 아직 해소되지 않아 나타나는 현상”
이주현 지지옥션 선임연구원 — 서울경제 2026년 9월 1일자
깡통전세 여부를 가르는 것은 감이 아니라 뺄셈입니다. 선순위 채권과 내 보증금을 더한 금액이 시세의 몇 퍼센트인가 — 이 한 줄이 경매가 열렸을 때 내가 어디에 서는지를 결정합니다. 아래에서 내 집 숫자를 넣어 보세요.
채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라 담보로 잡아둔 최대 한도(보통 원금의 110~130%)입니다. 배당에서는 이 한도 안에서 실제 채권액만큼 가져가지만, 계약 전 위험을 볼 때는 채권최고액을 기준으로 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
판정은 (선순위 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세로 계산한 참고값입니다. 세금 체납·다른 임차인 보증금 등 등기부에 안 보이는 채권은 포함되지 않습니다.
| 확인 순서 | 어디서 | 무엇을 본다 | 비용·시간 |
|---|---|---|---|
| 1. 등기부등본 | 대법원 인터넷등기소 | 갑구의 압류·가압류·경매개시결정, 을구의 근저당 설정일자와 채권최고액 | 열람 700원 · 3분 |
| 2. 시세 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 | 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래가. 빌라는 준공연도·층까지 맞춰 본다 | 무료 · 5분 |
| 3. 내 순위 | 내 확정일자 · 전입세대확인서 | 전입신고 다음 날 0시와 근저당 설정일 중 어느 쪽이 빠른가 | 무료 · 3분 |
| 4. 임대인 체납 | 세무서 · 홈택스 | 임대차 개시일까지는 임대인 동의 없이도 미납 국세 열람 가능(보증금 1천만원 초과 계약) | 무료 |
대항력은 주택을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 잔금을 치른 날 근저당이 함께 설정되면 근저당이 하루 앞서므로, 계약서에 잔금 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다는 특약을 넣는 것이 표준입니다.
각 단계마다 내가 해야 할 일과, 놓치면 잃는 것이 정해져 있습니다. 아래 칩을 눌러 단계별로 확인하세요. 좌우 화살표 키로도 넘어갑니다.
1단계 — 계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않은 시점입니다.
배당은 순서가 전부입니다. 경매비용 → 소액임차인 최우선변제 → 선순위 근저당 → 내 우선변제 순으로 돈이 빠져나가고, 남는 게 있어야 내 보증금이 돌아옵니다. 매각가율 슬라이더를 움직이면 그 순서가 그대로 보입니다.
소액임차인 기준 — 서울 보증금 1억6,500만원 이하면 5,500만원까지 최우선변제.
보증금의 68.4%를 회수합니다. 나머지는 집주인에게 따로 청구해야 하는 돈으로 남습니다.
계산 가정 — 경매 진행비용은 낙찰가의 3%로 잡았고, 당해세·임금채권 등 다른 우선채권과 유찰에 따른 저감(법원에 따라 회차마다 20~30%)은 넣지 않았습니다. 최우선변제는 배당할 금액의 2분의 1을 넘을 수 없다는 한도만 반영했으며, 실제 소액임차인 해당 여부는 선순위 근저당이 설정된 시점의 기준으로 판단하므로 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 배당표가 아니라 구조를 이해하기 위한 추정치입니다.
등기부 위에서 내가 어디에 서 있는지에 따라 해야 할 일이 완전히 갈립니다. 선순위와 후순위는 정반대의 전략을 씁니다.
경매가 시작된 뒤에 할 수 있는 일은 방어뿐입니다. 보증금을 지키는 싸움의 90%는 계약서에 도장을 찍기 전에 끝납니다.
계약일 · 잔금일 · 전입신고한 다음 날 이렇게 세 번 확인합니다. 계약할 때 깨끗했던 등기부에 잔금 당일 근저당이 붙는 사례가 실제로 나옵니다.
열람은 700원, 3분이면 끝납니다. 세 번 봐도 2,100원입니다.
선순위 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세의 70%를 넘으면 재고합니다. 빌라 매각가율이 73.6%라는 숫자가 바로 이 선의 근거입니다.
시세는 호가가 아니라 같은 면적의 최근 실거래가로 잡습니다.
“임대인은 잔금일 다음 날까지 목적물에 근저당권 등 담보물권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다”
대항력이 전입신고 다음 날 0시에 생기기 때문에 이 하루가 순위를 뒤집습니다.
이사·전입신고·확정일자를 잔금 치른 날 안에 모두 끝냅니다. 확정일자는 주민센터·인터넷등기소·등기소 어디서든 받을 수 있습니다.
계약 기간 중에는 절대 전출하지 않습니다. 하루라도 주소를 빼면 대항력이 사라집니다.
전세금반환보증은 현재 보증금과 선순위채권의 합이 집값의 90% 이내일 때 가입할 수 있습니다. 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인합니다.
정부는 이 기준을 단계적으로 70%까지 낮추는 방안을 추진 중입니다. 확정된 시행 시기는 아직 공개되지 않았습니다.
임대인이 체납한 국세는 등기부에 나타나지 않지만 배당에서는 앞설 수 있습니다. 보증금 1천만원을 넘는 계약이면 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있습니다.
계약 전이라면 임대인의 동의를 받아 미리 확인하는 것이 가장 확실합니다.
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