광교 지분적립형 25%로 입주해도 10년 못 판다, 중간에 나가면?
GH 모집공고에 따르면 광교 지분적립형 240가구는 당첨일인 2026년 11월 18일부터 10년간 팔 수 없고, 입주 뒤 5년은 직접 살아야 한다. 그 사이 나가야 하면 법정 사유가 있을 때만 GH가 낸 돈에 1년 정기예금 이자를 붙여 사 가고, 자금 사정 같은 개인 사유로는 매입을 요구할 수도 없다.
금액은 GH 입주자모집공고(주택관리번호 2026000527) 기준이다. 분양가에는 발코니 확장비·유상옵션·취득세가 빠져 있다.
광교 지분적립형 청약 일정: 11월 9일 특별공급, 18일 당첨 발표
광교 자연앤 센트레빌(A17BL) 지분적립형 청약은 2026년 11월 9일(월) 특별공급, 10일(화) 1순위, 11일(수) 2순위 순서로 한국부동산원 청약홈에서 받는다. GH 입주자모집공고에 따르면 당첨자 발표는 11월 18일(수)이고, 이 날이 10년 전매제한과 10년 재당첨제한이 시작되는 날이다.
지역 배정은 수원시 2년 이상 거주자 30%, 경기도 2년 이상 거주자 20%, 나머지 수도권 거주자 50%다. 광교는 투기과열지구라 일반공급 1순위는 청약통장 가입 2년·24회 납입, 세대주, 세대원 전원이 5년 안에 당첨된 적 없음을 모두 채워야 한다.
같은 단지 전용 84㎡ 360가구는 별도 공고의 공공분양이다. 당첨 발표가 11월 17일(화)이고 전매제한은 3년이라, 지분적립형(18일 발표·10년)과 날짜와 규칙이 다르다.
지분적립형은 어떻게 25%로 입주하나? 집을 GH와 나눠 갖는 20년
지분적립형 분양주택은 수분양자가 처음에 지분 일부만 사고 공공주택사업자와 20년 동안 소유권을 나눠 가지면서 남은 지분을 정해진 날짜에 사 모으는 집이다. 광교에서는 입주 때 분양가의 25%(계약금 10%·잔금 15%)를 내고, 나머지 75%는 GH가 갖는다.
계약도 둘이다. 지분을 사는 공급계약과, 아직 GH 몫인 공공지분을 쓰는 대가를 내는 임대차계약(공공지분 사용)을 처음에 함께 맺는다. 그래서 입주 뒤에는 지분대금과 공공지분 사용료(임대보증금·월임대료)를 동시에 낸다. 소유권 공유기간은 20년형만 있고 30년형은 없다.
공공지분 비율이 줄면 지분을 산 달의 이듬달 1일부터 임대보증금과 월임대료가 줄고, 줄어든 보증금은 30일 안에 돌려받는다. 회차 대금을 내기 전에 서면으로 신청해 GH가 승인하면 줄어들 보증금을 그 회차 대금에 바로 채워 넣을 수도 있다.
광교 지분적립형 전매제한 10년·거주의무 5년, 중간에 나가면 어떻게 되나?
광교 지분적립형을 당첨 뒤 10년 안에 나가는 길은 GH 매입 하나뿐이다. GH 모집공고에 따르면 전매제한 기간에 매입을 신청할 수 있는 경우는 둘이다. 거주의무 5년 동안 법이 거주로 인정하는 사유 없이 이사하려는 경우, 그리고 세대원 전원의 다른 지역 이전·해외 이주·이혼에 따른 배우자 이전처럼 「주택법」이 정한 사유로 전매가 불가피한 경우다.
이 두 경우 말고는 자금 사정 같은 개인 사유로 지분을 팔 수도, GH에 사 달라고 할 수도 없다고 공고는 못 박았다. GH가 사 갈 때 값은 그때까지 낸 지분대금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율 이자를 더한 금액이다. 그 사이 주변 집값이 올라도 그 몫은 받지 못한다.
| 기간 | 팔 수 있나 | 나가야 한다면 | 받는 값 |
|---|---|---|---|
| 당첨~입주 전 2026.11~2029.10 | 못 판다 | 법정 사유면 GH에 당첨 지위 매입을 신청한다 | 낸 계약금·잔금 + 은행 1년 정기예금 평균이자율 이자 |
| 거주의무 5년 입주~2034년 가을께 | 못 판다 · 세도 못 준다 | 거주 인정 사유 없이 이사하려면 GH에 매입을 신청한다 | 같은 방식(발코니 확장비·옵션·취득세는 빠진다) |
| 거주의무 뒤~전매제한 끝 ~2036년 11월 | 못 판다 · GH 동의를 받으면 세를 줄 수 있다 | 이주·해외이주·이혼 등 법정 사유일 때만 GH 매입 | 같은 방식 |
| 전매제한 뒤~지분 100% 전 2036년 11월~2049년 | GH와 값을 협의하고 동의를 받아 집 전체를 판다 | GH가 먼저 살 수 있다 | 차익(매매가 − 취득기준가격)을 그때 지분 비율로 GH와 나눈다 |
| 지분 100% 뒤 2050년 1월~ | 공고에 따로 붙은 제한은 없다 | — | 차익 나눔이 끝난다 |
전매제한이 끝나는 2036년 11월 뒤에도 지분 100%를 채우기 전에는 내 지분만 따로 팔 수 없다. GH와 매매가격을 협의해 동의를 받은 뒤 GH 지분까지 합친 주택 전체를 팔고, 매매가격이 취득가격보다 높으면 차익을 팔 때의 지분 비율로 나눈다. 2038년에 판다면 내 지분이 45%이므로 차익의 55%는 GH 몫이다. 집을 산 사람은 남은 지분을 살 의무와 임대차계약을 물려받지 않는다.
어기면 처벌이 무겁다. 전매제한을 어기거나 GH 동의 없이 팔면 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금(이익의 3배가 3,000만 원을 넘으면 그 3배 이하)이고, 적발일부터 10년간 입주자격이 제한된다. 거주한 척 속이면 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금이다.
지분 취득 달력 2035·2040·2045·2050, 그때 낼 돈은 분양가에 가산이자
광교 지분적립형의 추가 지분 취득일은 2035년·2040년·2045년·2050년 1월 1일(예정)이고, 그때마다 분양가의 20%·20%·20%·15%를 낸다. 2030년 1월 1일은 입주 때 산 25%의 1회차 기준일이자 20년 소유권 공유가 시작되는 날이다.
추가 지분 값은 그때의 시세가 아니라 최초 분양가가 기준이다. 공고는 회차별 지분취득대금을 “취득기준가격에 취득하는 지분의 비율을 곱한 금액”으로 정의하고, 취득기준가격을 “주택공급가격과 이에 대한 이자(최초 지분 취득일과 추가 지분 취득일에 각각 적용되는 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 산술평균한 이자율을 적용한 이자)를 합산한 금액”이라고 적었다. 이 이자가 가산이자이고 단리로 붙는다.
회차별 취득은 의무다. 시기와 비율을 고를 수 없고, 미루거나 앞당길 수도 없다. 미리 내도 무이자 예수금으로 맡겨 두었다가 기준일에 채워 넣을 뿐 지분을 먼저 주거나 이자를 깎아 주지 않는다. 3개월 넘게 못 내고 서면 최고를 세 번 받은 뒤 30일이 더 지나면 계약이 해제될 수 있고, 늦게 낸 돈에는 연 7.5% 연체료가 붙는다.
분양가와 가산이자 금리를 넣으면 회차마다 낼 돈과 20년 가산이자 합계를 볼 수 있다. 금리는 아직 정해지지 않은 값이라 가정이다.
추정치다. 가산이자는 공고대로 분양가에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율(최초 지분취득일과 해당 회차 지분취득일 금리의 산술평균)을 단리로 붙여 계산하는데, 그 금리는 아직 알 수 없어 고른 값을 가정했다. 기간은 1회차 기준일(2030년 1월 1일)부터 5·10·15·20년으로 잡았다. 취득세·등기비용·임대보증금·월임대료는 넣지 않았다. 실제 금액은 GH가 회차마다 안내하는 확정액을 따른다.
미취득 지분 임대료, 보증금으로 내면 3억 3,000만 원·월세로 돌리면 월 77만 원
광교 지분적립형의 공공지분 사용료는 기본이 보증금이다. GH 모집공고에 따르면 최초 임대보증금은 전용 59㎡ 3억 3,000만 원(59C 3억 2,900만 원)이고, 월임대료는 보증금 일부를 월세로 돌린 금액에만 생긴다. 공고 예시대로 80%(2억 6,400만 원)를 연 3.5%로 돌리면 보증금 6,600만 원에 월 77만 원이다.
“분양가 25%로 입주”라는 말은 지분대금만 센 것이다. 보증금까지 더하면 입주 때 드는 돈은 최고가 기준 약 5억 148만 원(전액 보증금) 또는 약 2억 3,748만 원과 월 77만 원(최대 전환) 사이에서 정해진다.
| 항목 | 공고 내용 |
|---|---|
| 최초 보증금 | 3억 3,000만 원(59C는 3억 2,900만 원) |
| 상한 | 인근 유사 단지 전세 평균의 80% × 공공지분 비율 이하 |
| 월세 전환 | 최대 80%, 100만 원 단위, 연 3.5%(공고일 기준) |
| 2년 6개월 갱신 | 직전 보증금 기준액의 105% 이하 |
| 지분 취득 뒤 | 공공지분 비율대로 다시 감정해 조정 |
보증금은 고정값이 아니다. 지분을 더 살 때마다 공공지분 비율에 맞춰 감정평가로 다시 정하고, 각 회차의 2년 6개월 시점에는 직전 기준액의 105% 안에서 갱신한다. 그래서 2035년 이후 보증금과 월임대료는 지금 숫자를 비율대로 줄인 값과 다를 수 있다.
고양창릉 LH 지분적립형(12월)과 광교는 무엇이 다른가?
LH가 2026년 12월 고양창릉 S-2블록에서 처음 내놓는 지분적립형은 지분을 사는 간격과 유예 규칙이 광교와 다르다. 와이드경제·머니투데이방송이 전한 국토교통부 11월 4일 발표에 따르면 고양창릉은 25%로 입주한 뒤 4년마다 15%씩 다섯 번 사고, 형편에 따라 최대 1년 미룰 수 있다. 광교는 5년마다 네 번 사고 미룰 수 없다.
| 항목 | 광교 A17 (GH) | 고양창릉 S-2 (LH) |
|---|---|---|
| 공급 | 전용 59㎡ 240가구 · 청약 11월 9~11일 | 1,057가구 중 284가구 · 12월 공급 예정 |
| 최초 지분 | 25% | 25% |
| 추가 지분 | 5년마다 20·20·20·15% (4회) | 4년마다 15% (5회) |
| 미루기 | 불가 — 시기·비율 선택, 연기, 조기 취득 모두 안 됨 | 최대 1년 유예 가능 |
| 공공지분 사용료 | 인근 전세 평균 80% × 공공지분 비율 이하 | 주변 전세 시세 90% 수준 |
| 전매제한 · 거주의무 | 10년 · 5년 | 10년 · 5년 |
| 근거 | GH 입주자모집공고(10월 30일) | 국토교통부 11월 4일 발표 보도(공고 전) |
전매제한 10년·거주의무 5년은 같다. 고양창릉 조건은 아직 모집공고가 나오기 전 발표 내용이라 공고에서 바뀔 수 있다. 두 곳 중 하나를 고른다면 지분을 사는 간격과 유예 가능 여부가 내 소득 흐름과 맞는지부터 본다.
광교 지분적립형 자주 묻는 다섯 가지와 청약 전 확인할 것
1 10년 안에 급하게 돈이 필요하면 팔 수 있나? +
팔 수 없다. 공고는 자금 사정 등 개인 사유로 지분을 전매하거나 GH에 매입을 요구할 수 없다고 적었다. 세대원 전원 이주·해외 이주·이혼 같은 법정 사유일 때만 GH가 낸 돈에 예금이자를 붙여 사 간다.
지분에 담보를 잡히는 것 자체는 막혀 있지 않다(GH 가등기는 계약 해제 대비용).2 거주의무 5년 중에 다른 지역으로 발령이 나면? +
요건을 채우면 거주한 것으로 본다. 근무·생업·질병 치료·취학·해외 체류 등으로 세대원 전원이 옮기는 경우처럼 시행령이 정한 사유를 서류로 내고 GH 확인을 받은 기간만 인정된다.
사유 이름만으로는 안 되고 세대원 전원 이전·지역·기간 요건을 모두 채워야 한다.3 지분을 앞당겨 사서 월임대료를 줄일 수 있나? +
줄일 수 없다. 미리 낸 돈은 무이자 예수금으로 보관했다가 기준일에 채워 넣고, 지분을 먼저 넘겨주거나 이자를 깎아 주지 않는다. 요청하면 30일 안에 이자 없이 돌려준다.
목돈이 생겨도 공공지분 사용료는 회차 날짜까지 그대로다.4 지분적립형 대출은 받을 수 있나? +
알선 예정이지만 확정은 아니다. 공고는 지분적립형 전용 금융상품으로 최초·회차별 지분대금 일부를 규제지역 LTV 등 정부 정책 범위 안에서 융자 알선할 예정이라고만 적었다. 대출이 안 돼도 계약 해제를 요구할 수 없다.
대출 한도·금리는 협약 은행 심사와 신청 시점 조건을 따른다.5 지분을 배우자와 공동명의로 할 수 있나? +
배우자만 된다. 당첨 지위나 지분 일부를 배우자에게 증여해 공동명의로 할 수 있지만, GH와 소유권을 나눠 갖는 동안 배우자가 아닌 사람에게 지분 일부를 넘기는 것은 전매제한이 끝난 뒤에도 안 된다(상속 제외).
배우자 증여는 GH 매입 신청 대상도 아니다.청약 버튼을 누르기 전에 아래 다섯 가지를 내 계획에 대 본다.