청약 1순위 조건, 서울은 2년·세대주만 — 내 통장은 1순위일까

국민주택과 민영주택은 청약 1순위 조건이 왜 다를까?

국민주택과 민영주택의 청약 1순위 조건이 다른 것은 1순위 안에서 당첨자를 가리는 잣대가 다르기 때문이다. 국민주택은 국가·지방자치단체·LH·지방공사가 짓거나 주택도시기금 지원을 받아 짓는 주거전용 85㎡ 이하 주택이고, 민영주택은 그 밖에 민간 건설사가 분양하는 주택이다.

국민주택은 오래, 꾸준히 부은 사람을 앞에 세운다. 1순위끼리 겨루면 전용 40㎡ 초과는 3년 이상 무주택세대구성원 가운데 납입인정금액(저축총액)이 많은 순, 40㎡ 이하는 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 고른다(주택공급에 관한 규칙 제27조). 그래서 1순위 조건도 매달 연체 없이 낸 횟수로 따진다.

민영주택은 예치금을 넘긴 사람끼리 가점제와 추첨제로 가린다. 청약홈 청약통장 안내에 따르면 민영주택 1순위는 "납입인정금액이 지역별 예치금액 이상"이면 되고, 몇 번 냈는지는 보지 않는다. 같은 통장이라도 국민주택은 2순위, 민영주택은 1순위가 될 수 있는 이유다.

청약 1순위 가입 기간·예치금·납입 횟수, 지역마다 얼마인가

청약 1순위에 필요한 가입 기간은 청약홈 안내에 따르면 규제지역 2년, 그 밖 수도권 1년, 수도권 밖 6개월, 위축지역 1개월이다. 규제지역은 투기과열지구와 청약과열지역(조정대상지역)을 함께 이르는 말이고, 2026년 11월 6일 현재 서울 25개 구 전역과 경기 15곳이 여기에 든다.

국민주택은 가입 기간과 같은 수의 납입 횟수(24회·12회·6회·1회)를 매달 약정일에 연체 없이 채워야 한다. 늦게 낸 회차는 규칙 제10조 제3항에 따라 인정일이 뒤로 밀린다. 비규제 지역은 시·도지사가 필요하면 수도권 24개월(24회), 수도권 밖 12개월(12회)까지 늘릴 수 있어 단지 공고문을 먼저 본다.

민영주택 예치금은 분양 단지가 아니라 내가 사는 곳을 기준으로 한다. 서울에 사는 사람이 경기도 전용 84㎡에 청약하면 경기도 기준 200만 원이 아니라 서울 기준 300만 원이 필요하다. 102㎡ 이하 예치금을 채운 사람은 그보다 작은 면적에도 청약할 수 있고, 모든 면적 금액을 채우면 면적 제한이 없다.

세대주·유주택자·5년 내 당첨은 언제 청약 1순위를 막나?

세대주가 아니거나 5년 안에 세대가 당첨된 적이 있으면 규제지역에서만 청약 1순위가 막힌다. 청약홈 청약자격 안내에 따르면 투기과열지구·청약과열지역 민영주택은 세대주가 아닌 사람, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 사람, 2주택 이상 소유한 세대에 속한 사람이 2순위로 청약한다.

재당첨 제한은 1순위 조건과 별개로, 규제지역 등에서 당첨된 사람과 그 세대원이 정해진 기간 동안 다른 분양에 당첨될 수 없게 하는 규정이다. 보도들은 투기과열지구 당첨 10년, 조정대상지역 당첨 7년으로 정리하는데, 본인 기간은 청약홈 청약자격 확인의 청약제한사항 조회로 보는 것이 정확하다.

내 조건으로 청약 1순위 판정하기

청약 1순위 판정은 분양 단지가 있는 곳, 주택 종류, 가입 기간, 납입 횟수나 예치금, 세대주 여부, 주택 수, 5년 내 당첨 이력 일곱 가지로 끝난다. 아래에 넣으면 1순위인지, 아니면 무엇이 모자라는지 바로 나온다.

판정은 청약홈 청약자격 안내의 일반공급 기준만 쓴 참고용 추정이다. 특별공급, 시·도지사가 늘린 가입 기간(수도권 최대 24개월, 수도권 밖 최대 12개월), 해당지역 우선공급, 재당첨 제한, 단지별 공고 조건은 넣지 않았다. 국민주택은 납입 횟수를, 민영주택은 예치금을 본다.

청약통장 월 25만 원 인정, 누구에게 유리한가?

청약통장 월 25만 원 인정은 공공분양(국민주택) 전용 40㎡ 초과를 노리는 무주택자에게 가장 유리하다. 국토교통부가 2024년 11월 1일부터 월 납입 인정 한도를 10만 원에서 25만 원으로 올리면서, 같은 5년을 부어도 인정금액이 600만 원에서 1,500만 원까지 쌓일 수 있게 됐다.

납입 인정금액은 청약통장에 넣은 돈 가운데 국민주택 순위를 가릴 때 세어 주는 금액으로, 한 회차에 25만 원까지만 인정된다. 월 30만 원을 넣어도 25만 원만 쌓이고, 몇 달 치를 한꺼번에 미리 넣어도 회차마다 나눠 인정된다. 국민주택 40㎡ 초과 경쟁은 이 금액이 많은 순이라 서울 공공분양을 노린다면 매달 25만 원이 의미가 있다.

민영주택만 노린다면 매달 25만 원을 꼭 넣을 필요는 없다. 민영주택은 모집공고일 현재 예치금 기준(서울 85㎡ 이하 300만 원)을 넘기면 1순위이고 그 뒤는 가점·추첨이라, 월 2만~10만 원을 부으며 가입 기간을 채우고 모자란 예치금은 공고 전에 채우는 방식이 흔하다. 무주택 세대주로서 총급여 7,000만 원 이하라면 연 300만 원 납입분까지 소득공제 대상이어서, 공제만 따지면 월 25만 원이 상한과 맞아떨어진다.

청약 1순위 조건 확인하는 법, 다섯 가지 순서

청약 1순위 조건은 청약홈 청약자격 확인 메뉴와 단지 입주자모집공고문 두 곳에서 확인한다. 판정기 결과가 1순위여도 공고문의 해당지역·거주 기간 조건을 못 맞추면 순위가 뒤로 밀린다.

청약 1순위, 자주 묻는 다섯 가지