특별공급 자격, 신혼·생애최초·신생아·다자녀 중 나는 어디일까

특별공급은 일반공급과 무엇이 다른가?

특별공급은 신혼부부·출산 가구·생애최초 구입자처럼 정책이 돕기로 한 사람에게 일반공급과 따로 떼어 둔 물량을 평생 한 차례, 1세대 1주택 기준으로 공급하는 제도다. 일반공급이 청약 가점(무주택 기간·부양가족·통장 기간)으로 겨룬다면, 특별공급은 혼인 기간·자녀·소득 구간 안에서 순위나 추첨으로 뽑는다. 가점이 낮은 30대 부부에게 사실상 가장 넓은 문이 되는 이유다.

2026년 6월 15일 시행된 주택공급에 관한 규칙 개정으로 민영주택 특별공급 지도가 바뀌었다. 국토교통부 개정이유는 "신혼부부 특별공급 및 생애최초 특별공급에 포함되었던 신생아 가구에 대한 우선공급제도를 개선하여 민영주택 신생아 특별공급 유형을 신설"한다고 밝혔다.

물량을 옮긴 만큼 신혼부부 특공 안의 셈법도 바뀌었다. 개정 뒤 신혼부부·생애최초·신생아 특공은 모두 우선공급 50% · 일반공급 20% · 추첨 30%로 같은 틀을 쓴다. 공고일이 2026년 6월 15일 이전인 단지는 부칙 경과조치에 따라 옛 규정을 따르므로, 올해 상반기 공고를 참고할 때는 날짜부터 본다.

특별공급 자격 4종 한 표, 혼인 기간·자녀·무주택·소득·자산

특별공급 자격은 네 유형 모두 무주택세대구성원에서 출발하고, 그다음 문이 유형마다 다르다. 무주택세대구성원은 신청자와 같은 주민등록등본에 오른 세대원 전원(배우자는 따로 살아도 포함)이 주택을 갖지 않은 세대의 구성원을 말한다.

표에서 가장 많이 틀리는 칸은 청약통장이다. 신혼부부와 다자녀 특공은 가입 6개월과 지역별 예치금만 채우면 되지만, 생애최초와 신생아 특공은 민영주택 1순위여야 한다(규칙 제43조 제3항, 제35조의3 제3항). 규제지역 단지라면 가입 2년·세대주 같은 1순위 조건이 그대로 따라온다.

생애최초 특공의 "집을 가진 적 없음"은 지금 무주택인 것보다 엄격하다. 세대원 누구도 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 한다. 대신 배우자가 혼인신고 전에 집을 가졌던 이력은 따지지 않는다(규칙 제55조의3 제1항).

내 조건이면 특별공급 몇 종에 넣을 수 있을까?

특별공급 자격 판정은 가구원 수, 혼인 상태, 자녀, 부부 소득, 세대 부동산, 주택 이력, 소득세 납부 기간, 청약통장 열 가지로 끝난다. 값을 넣으면 네 유형마다 우선공급·일반공급·추첨 가운데 어느 칸에 서는지, 아니면 무엇이 막는지 나온다.

판정은 2026년 6월 15일 개정 주택공급에 관한 규칙의 민영주택(전용 85㎡ 이하) 기준만 쓴 참고용 추정이다. 소득은 세전 월평균 소득을 세대원 모두 더한 값이고, 기준표는 2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득(3인 이하 753만 3,763원)이다. 공공분양(공공주택 특별법 적용)의 소득·자산 기준, 해당지역 우선, 재당첨 제한, 단지별 공고 조건은 넣지 않았다.

신혼부부 특공 소득기준, 가구원 수·맞벌이별 월 상한

신혼부부 특공 소득기준은 3인 이하 가구가 한 사람만 벌면 월 1,054만 원(140%), 부부가 함께 벌면 월 1,205만 원(160%)까지다. 청약홈 특별공급 안내 표에 따르면 기준이 되는 100% 금액은 3인 이하 753만 3,763원, 4인 880만 2,202원, 5인 932만 6,985원이다.

1인·2인·3인 가구가 같은 줄을 쓰는 것은 규칙이 "전년도 도시근로자 가구당 월평균소득"을 기본으로 하고, 가구원이 4명 이상일 때만 가구원수별 금액을 쓰게 했기 때문이다. 그래서 아이 하나를 둔 3인 가구와 신혼 2인 가구의 소득 상한이 같다. 태아도 가구원 수에 들어가, 임신 중인 3인 가구는 4인 줄을 본다.

소득은 세전 월평균 소득을 세대원 전원 더한 값이다. 근로자는 전년도 근로소득 원천징수영수증, 공고가 난 해에 입사한 사람은 재직 기간 급여를 기준으로 공고문이 정한 서류로 따진다. 생애최초 특공은 1년 이상 같은 등본에 오른 부모(직계존속)도 가구원 수와 소득에 함께 넣는다.

공공분양과 민영주택은 특별공급 소득 기준도 뽑는 방식도 다르다

공공분양과 민영주택의 특별공급은 같은 이름이어도 적용하는 법이 다르다. LH·SH의 뉴:홈 같은 공공분양은 공공주택 특별법 시행규칙 별표6을, 민간 건설사가 짓는 민영주택은 주택공급에 관한 규칙을 따른다. 찾기 쉬운 생활법령정보(2026년 10월 15일 기준)에 따르면 공공분양 신혼부부·생애최초 특공은 소득 130%, 부부 모두 소득이 있으면 200%까지다.

공공분양은 소득 문턱이 높아 보여도 자산 문턱이 하나 더 있다. 부동산(건축물·토지 공시가격)과 자동차 가액이 기준 이하여야 하고, 기준 금액은 해마다 공고문에 적힌다. 2023년 3월 28일 이후 낳은 자녀가 있으면 자산 기준이 110~120%로 늘어난다. 민영주택은 소득을 넘길 때만 부동산 가액(3억 3,100만 원)을 보고 자동차는 보지 않는다.

뽑는 방식도 다르다. 공공 신혼부부(일반형)는 물량 70%를 소득 100%(맞벌이 120%) 이하에게 배점으로 주고, 민영 신혼부부는 1순위(혼인 중 자녀 있음) 안에서 해당지역 거주자, 자녀 수, 추첨 순으로 가린다. 같은 맞벌이 부부라도 소득이 160%를 조금 넘으면 민영은 추첨 30%로 밀리지만 공공은 200%까지 추첨 자격이 남는다.

신혼부부 특공과 생애최초 특공 둘 다 되면 어디에 넣을까?

신혼부부 특공과 생애최초 특공 자격이 함께 있으면 자녀가 있는지로 먼저 고른다. 민영 신혼부부 특공은 혼인 기간 중 자녀가 있어야 1순위이고 1순위 안에서도 자녀 수가 많은 순이라, 자녀 없는 부부는 2순위로 밀린다. 생애최초는 소득 구간 안에서 순수 추첨이라 자녀 수가 당락을 바꾸지 않는다.

같은 단지에서는 특별공급 유형을 하나만 골라 신청하고, 일반공급에는 함께 넣을 수 있다. 특공에 당첨되면 그 세대는 다시 특공을 받을 수 없으니, 경쟁이 덜한 단지에서 쓰기보다 오래 살 집에 쓰는 편이 낫다. 부부가 따로 청약해 같은 날 둘 다 당첨되면 접수 시각이 빠른 쪽만 유효하다(규칙 제55조의2).

특별공급 자격, 자주 묻는 여섯 가지

청약 넣기 전 특별공급 자격 확인하는 순서

특별공급 자격은 청약홈과 단지 입주자모집공고문 두 곳에서 마지막으로 확인한다. 판정기가 우선공급이라고 해도 공고문의 소득 기준 연도와 해당지역 조건이 다르면 결과가 달라진다.