정비사업 쿼터제를 서울에 대입하면 허용 물량이 0이 된다고 학계가 10월 13일 지적했다. 국토부가 1기 신도시에 쓰는 반경 10㎞ · 10년 분산 방식이다. 서울은 2026~2028년 8만3630가구가 이주를 앞뒀고, 그 절반이 넘는 4만5256가구가 2028년에 몰린다.
기준: 2026년 10월 14일 보도(아시아경제 · MTN · 머니투데이 · 이투데이 · 데일리안 · 헤럴드경제). 이주 수치는 MTN 한 매체가 "서울시가 국회에 제출한 자료"로 보도했다. 쿼터제의 서울 계산 과정은 보도에 나오지 않는다.
국토교통부는 노특법에 따라 1기 신도시를 정비할 때 이주 수요를 흡수할 주변 공급을 계산해 한 해에 허용할 정비 물량을 제한한다. 아시아경제 보도로는 신도시 중심 반경 약 10㎞ 안의 주택 수급을 보고, 정비 속도를 10여 년에 걸쳐 나누는 구조다.
김준형 명지대 부동산학과 교수는 이 기준에 근거가 부족하다고 봤다. 그는 "1기 신도시에서 적용됐던 이 제도가 그대로 서울에 대입되면 이론적으로 서울의 정비사업 허용 물량은 제로(0)가 된다"고 했다. 계산 과정은 보도에 나오지 않는다. 주변 신규 공급으로 이주를 흡수하는 식이라 신규 택지가 없는 서울에서는 허용치가 나오지 않는다는 취지로 읽힌다(추론).
| 항목 | 1기 신도시 방식 | 서울에 대입하면 |
|---|---|---|
| 법 근거 | 노후계획도시특별법(노특법)의 연간 정비 허용 물량 | 서울 적용 계획은 보도에 없다 |
| 보는 범위 | 신도시 중심 반경 약 10㎞ 주택 수급 | "서울은 신규 택지 지정이 불가능" — 정재훈 교수 |
| 분산 기간 | 10여 년에 걸쳐 나눈다 | 확인 불가 |
| 허용 물량 | 주변 공급이 흡수할 수 있는 만큼 | 이론상 0 — 김준형 교수 |
MTN이 인용한 서울시 자료로 2026~2028년 정비사업 이주 예상은 8만3630가구다. 2026년 2만5230가구, 2027년 1만3144가구로 줄었다가 2028년 4만5256가구로 뛴다. 서울시는 2031년까지 정비사업으로 31만 호 착공을 추진하는데, 올해 목표 3만 호 가운데 착공은 약 1만5000호다.
김정섭 울산과학기술원(UNIST) 교수는 2027~2031년 연평균 5만6000가구가 착공하고 멸실 비율을 약 76%로 보면 한 해 약 4만2672가구가 이주한다고 계산했다. 서울 2023~2025년 연평균 전월세 거래 64만6048건의 6.6%다.
한국도시부동산학회는 10월 13일 서울갤러리에서 "정비사업 이주대책, 무엇이 문제인가?" 라운드테이블을 열었다. 좌장은 김지엽 학회장이다. 발표자 네 명은 속도 조절 자체보다 이주 수요를 정밀하게 관리하라는 데서 만났고, 대안은 갈렸다.
| 발표자 | 핵심 주장 | 근거 숫자 |
|---|---|---|
| 김준형 명지대 | 쿼터제를 서울에 대입하면 허용 물량 0. 재건축은 이주대책 수립 의무에서 빠져 있고 순환용주택은 정착하지 못했다 | 반경 10㎞ · 10년 분산 |
| 정재훈 단국대 | 속도 조절이 이어지면 3~5년 뒤 매매가와 전월세가가 동반 폭등한다. 3기 신도시 용적률을 높여 이주용 임대로 쓰자 | 월 3000억원 · 6만3677가구 |
| 김정섭 UNIST | 이주 전세 상승은 이주 전후 2~3개월, 사업지 반경 1㎞ 안팎에 집중된다. 시점·지역을 관리하라 | 국내 연구 약 10편 · 1.3~5.3% |
| 박동하 건국대 | 서울 전체 합계만으로 지역별 이주 부담을 판단할 수 없다. 조절이 필요하면 수요가 몰리는 지역에 한정하라 | 생활권별 수급 |
박동하 교수 소속은 헤럴드경제 · MTN · 이투데이가 건국대로 적었다(데일리안 본문은 동국대).
정재훈 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 인허가가 1개월 늦어지면 금융비용이 월 3000억원 생기고 수분양자에게 넘어간다고 했다. 1년이면 최소 3조6000억원이다. 반대편 비용은 전월세다. 김정섭 교수는 선행연구의 임대가격 탄력성 0.2~0.8을 단순 적용하면 이주에 따른 단기 상승 폭이 1.3~5.3%라고 추정했다.
두 숫자는 성격이 다르다. 금융비용은 지연 기간에 비례해 쌓이고, 전월세 상승은 이주가 몰리는 몇 달과 단지 주변에 집중된다. 정재훈 교수는 "오늘의 정비사업 인허가가 내일의 착공을 만들고 3~5년 뒤 입주 물량을 만든다"고 했다(데일리안).
김정섭 교수가 쓴 단순 적용 방식에 이주 가구 수와 탄력성을 넣어 본다. 기본값은 2027~2031년 연평균 이주 추정 4만2672가구, 탄력성 하단 0.2다.
추정치다. 상승률 = 탄력성 × (이주 가구 ÷ 연평균 전월세 거래 64만6048건). 김정섭 교수가 발표에 쓴 단순 적용 방식을 그대로 옮겼고, 지역·주택 유형·이주 시기에 따라 실제 영향은 다르다. 2028년 이주 예상 4만5256가구를 넣어 볼 수 있다.
쿼터제 논쟁의 당사자는 셋이다. 이주를 앞둔 단지, 순서를 기다리는 1기 신도시, 그리고 방향이 갈린 국토부와 서울시다.
노특법에 따른 1기 신도시의 연간 정비 허용 물량이다. 신도시 중심 반경 약 10㎞ 안의 주택 수급을 보고 이주를 흡수할 수 있는 만큼만 한 해 물량을 허용하며, 10여 년에 걸쳐 나눈다(아시아경제).
법에 근거가 있는 제도는 1기 신도시용이다. 서울 정비사업에 그대로 적용한다는 발표는 확인되지 않았다.김준형 교수는 "이론적으로" 0이 된다고만 했고 계산을 공개하지 않았다. 정재훈 교수는 "서울은 이제 신규 택지 지정이 불가능한 상황"이라고 했다.
주변 신규 공급이 없으면 허용치가 나오지 않는 구조라는 해석은 이 페이지의 추론이다.김정섭 교수는 국내 연구 약 10편을 검토해 이주 전후 2~3개월에 상승이 집중되고 이후 안정된다고 했다. 잠실주공4단지 · 고덕주공2단지 사례도 같았다(이투데이).
헤럴드경제는 같은 발표를 "이주 본격화 1~2개월 전 집중"으로 적었다. 세입자는 이주 개시 몇 달 전부터 시세를 본다.토지보상법 · 도시정비법에 주거이전비, 이사비, 임시거주시설, 순환형 주택 근거가 있다. 김준형 교수는 현장에서 충분히 작동하지 않고, 재건축은 이주대책 수립 의무 적용 범위에서 빠져 있다고 했다.
"임시거주시설과 순환형 주택이 정착되지 못한 것은 법적 미비 때문"이라는 게 그의 진단이다.① MTN은 단국대 교수를 "정지훈"으로 적었으나 아시아경제 · 이투데이 · 데일리안 · 헤럴드경제가 모두 "정재훈"이라 정재훈으로 썼다. ② 이주 8만3630가구가 "국회 제출" 자료라는 것은 MTN 한 매체 표기다. ③ 카페 요약의 "전월세 최대 5% 추가 상승"은 김정섭 교수의 단기 추정 1.3~5.3%(머니투데이, 이투데이는 1.3~5%)의 상단이다. ④ 연 3조6000억원은 월 3000억원 × 12다.
"최대 5%"를 확정 전망으로 읽지 않는다. 탄력성을 단순 적용한 범위의 위쪽 끝이다.© 2026 LOCATEWISE · 데이터로 읽는 시장
이 페이지의 내용은 정보 제공을 위한 것이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 이용자 본인에게 있습니다.