취득세 계산기: 1~12% 중 내 세율은? 주택 수·생애최초까지
2026년 11월 6일 현행 지방세법에 따르면 주택 취득세는 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고 조정대상지역 2주택은 8%다. 지방교육세·농어촌특별세를 더한 실제 부담은 1.1~13.4%이고, 생애최초 감면은 12억 원 이하 주택에 200만 원(일부 300만 원)이다. 오피스텔 포함·40세 미만 300만 원 개편안은 10월 20일 국회에 제출됐지만 아직 통과되지 않았다.
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세율은 2026년 11월 6일 현행 지방세법·지방세특례제한법 기준이다. 합계는 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 더한 값이다.
취득세 계산기: 집값·주택 수·면적·생애최초를 넣어 본다
취득세 계산기에 취득가액과 세대 주택 수, 집이 있는 곳, 전용면적, 생애최초 감면 여부를 넣으면 취득세·지방교육세·농어촌특별세와 합계가 나온다. 기본값은 조정대상지역의 8억 원짜리 전용 85㎡ 이하 아파트를 1주택으로 사는 경우로, 합계 20,504,000원(실효세율 2.56%)이다.
현행 법령(2026년 11월 6일)으로 계산한 추정치다. 생애최초 감면은 취득세에서만 뺐고, 감면이 지방교육세·농어촌특별세에 미치는 몫(85㎡ 초과 주택의 감면분 농특세 등)은 관할 시·군·구 산정에 따라 다를 수 있다. 10원 미만은 버렸다.
주택 취득세는 무엇으로 정해지나? 가격·주택 수·지역·면적
주택 취득세는 취득가액, 세대가 가진 주택 수, 집이 조정대상지역에 있는지, 전용면적 네 가지로 정해진다. 취득세는 부동산을 산 사람이 취득일부터 60일 안에 시·군·구에 신고하고 내는 지방세다(지방세법 제20조, 증여는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월).
지방교육세는 취득세에 덧붙는 세금으로, 1주택 매매에서는 취득세의 10%이고 8%·12% 중과에서는 취득가액의 0.4%로 고정된다(지방세법 제151조). 아래 표의 합계는 85㎡ 이하 / 85㎡ 초과 순서다.
| 상황 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 · 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1 / 1.3% |
| 1주택 · 6억~9억 원 | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | 1.1~3.3 / 1.3~3.5% |
| 1주택 · 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3 / 3.5% |
| 조정 2주택 · 비조정 3주택 | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4 / 9.0% |
| 조정 3주택 · 4주택 이상 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4 / 13.4% |
| 증여 · 기본 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 3.8 / 4.0% |
| 증여 · 조정 3억 원 이상 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4 / 13.4% |
| 오피스텔 매매 | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
6억~9억 원 취득세율은 왜 1%에서 3%까지 비탈처럼 오르나?
6억~9억 원 주택의 취득세율은 지방세법 제11조가 정한 식 (취득가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100으로 계산하고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림한다. 7억 원이면 1.67%, 8억 원이면 2.33%, 9억 원이면 정확히 3%가 된다.
6억 원과 9억 원 경계에서 세율이 갑자기 뛰지는 않는다. 2019년 말 이전에는 이 구간이 2% 한 칸이라 6억 원을 1원만 넘어도 세금이 두 배가 되는 계단이 있었고, 2020년 1월부터 지금의 비례 세율로 바뀌어 계단이 비탈이 됐다. 대신 비탈이 가팔라서 집값이 1.5배가 되는 동안 세금은 6,600,000원에서 29,700,000원로 4.5배가 된다.
실제로 계단이 남아 있는 곳은 따로 있다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 붙고, 12억 원을 넘으면 생애최초 감면이 통째로 사라지며, 주택 수가 하나 늘어 중과 구간에 들어가면 세율이 1~3%에서 8%로 뛴다.
2주택 취득세 8%, 3주택 12%는 어디서 갈리나
2주택 취득세는 새로 사는 집이 조정대상지역에 있으면 8%, 밖에 있으면 1주택과 같은 1~3%다(지방세법 제13조의2). 3주택은 조정대상지역 12%·밖 8%이고, 4주택부터는 지역과 관계없이 12%다. 같은 8억 원 집이 1주택이면 20,504,000원, 조정대상지역 2주택이면 67,200,000원, 3주택이면 99,200,000원이다.
조정대상지역은 집값 과열을 막으려고 국토교통부가 주택법 제63조의2에 따라 지정하는 지역이다. 2026년 11월 6일 현재 서울 25개 구 전체와 경기 15곳(2025년 10월 12곳, 2026년 7월 1일 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 추가)이 지정돼 있다. 지정·해제가 잦으니 계약 직전에 국토교통부 공고를 다시 본다.
| 종전 집 · 새 집 | 처분 기한 |
|---|---|
| 둘 다 조정대상지역 | 2년 |
| 하나라도 조정대상지역 밖 | 3년 |
| 2026년 8월 26일 이전 계약·계약금 지급 | 3년(종전) |
일시적 2주택은 이사·학업·취업 같은 이유로 새 집을 먼저 사고 종전 집을 기한 안에 파는 경우다. 살 때는 1주택 세율로 내고, 기한을 넘기면 중과 세율과의 차액을 추징당한다. 2026년 9월 30일 지방세법 시행령 개정으로 두 집이 모두 조정대상지역이면 기한이 3년에서 2년으로 줄었고, 10월 1일 이후 납세의무가 생긴 경우부터 적용한다.
생애최초 취득세 감면 조건과 추징, 2026년 11월 현행 기준
생애최초 취득세 감면은 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없는 사람이 취득가액 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 200만 원까지 빼 주는 제도다(지방세특례제한법 제36조의3, 2026년 6월 2일 시행본). 감면 기한은 2028년 12월 31일 취득분까지다. 소득 기준은 없고, 미성년자와 부담부증여는 빠진다.
무주택 판정에는 예외가 있다. 상속으로 받은 지분을 모두 처분했거나, 전용 20㎡ 이하 주택 한 채, 시가표준액 100만 원 이하 주택, 전세사기피해주택을 가졌던 경우는 집이 없었던 것으로 본다(제36조의3 제3항). 2025년 12월 31일 개정으로 추징 사유가 3년 안 매각·증여·임대로 줄었고, 옛 조문의 "3개월 안에 상시 거주를 시작해야 한다"는 문구는 현행 조문에 없다.
오피스텔 생애최초 감면·40세 미만 300만 원은 언제부터? 2026년 11월 현재 국회 통과 전
오피스텔 생애최초 감면과 40세 미만 300만 원 한도는 2026년 11월 6일 현재 법이 아니다. 행정안전부가 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안에 담겼고, 정부는 10월 20일 오피스텔 포함 내용을 담은 지방세특례제한법 개정안을 국회에 냈지만(로이슈 10월 20일 보도), 국가법령정보센터의 현행 조문은 6월 2일 시행본 그대로다. 시행일은 국회 통과 뒤 정해진다.
파이낸셜뉴스 8월 26일 보도에 따르면 행정안전부는 "300만 원으로 높아진 한도는 취득 당시 40세 미만에게 적용된다"고 설명했다. 40세 미만이 소형 오피스텔로 300만 원을 감면받고 판 뒤 40세 전에 다시 집을 사면 300만 원을 한 번 더 받아 합계 600만 원이 된다는 계산이다. 계산기의 "개편안" 선택지는 이 정부안을 가정한 값이다.
| 항목 | 현행(2026년 11월 6일) | 개편안(정부 발의) |
|---|---|---|
| 대상 | 12억 원 이하 주택 | + 12억 원 이하 오피스텔 |
| 40세 미만 한도 | 200만 원(소형 비아파트 300만 원) | 300만 원 |
| 한 번 더 감면 | 없음 | 전용 40㎡ 이하·시가표준액 2억 원(수도권 4억 원) 이하 비아파트·오피스텔을 처분한 뒤 다시 사면 한 번 더 |
| 이미 가진 오피스텔 | — | 소급 적용 안 함 |
| 시행일 | — | 국회 통과 뒤 확정 |
공동명의·증여·오피스텔 취득세는 어떻게 다른가?
공동명의는 세금 총액이 같고, 증여와 오피스텔은 세율 자체가 다르다. 3억 원 기준으로 아파트 1주택은 3,300,000원, 오피스텔은 13,800,000원, 기본 증여는 11,400,000원이다.
1 공동명의로 사면 취득세가 줄어드나? +
줄지 않는다. 세율은 지분이 아니라 집 전체의 취득가액으로 정하고(지방세법 제11조 제1항 제8호), 그 세액을 지분대로 나눠 낼 뿐이다. 생애최초 감면도 두 사람을 합쳐 200만 원(소형 비아파트 등은 300만 원)이 한도다(지방세특례제한법 제36조의3 제2항).
같은 세대 부부가 함께 가진 집 한 채는 주택 수를 셀 때도 한 채다(지방세법 시행령 제28조의4 제4항).2 부모에게 집을 증여받으면 취득세는 얼마인가? +
기본 3.5%에 지방교육세 0.3%다. 조정대상지역 안 시가표준액 3억 원 이상 주택은 12%(지방교육세 0.4%)로 무거워지지만, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 경우는 중과에서 빠진다(지방세법 제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6). 과세표준은 매매사례가액·감정가액 같은 시가인정액이다.
신고·납부 기한은 매매의 60일과 달리 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월이다.3 오피스텔도 생애최초 감면이 되나? +
2026년 11월 6일 현재 법으로는 안 된다. 오피스텔은 살 때 주택이 아닌 건물로 보아 4%(합계 4.6%)를 내고, 생애최초 감면 대상도 주택뿐이다. 오피스텔을 넣는 지방세특례제한법 개정안은 10월 20일 정부가 발의했지만 국회를 통과하지 않았다.
주거용으로 재산세를 내는 오피스텔은 다음 집을 살 때 주택 수에 들어간다(지방세법 제13조의3 제4호).4 분양권·입주권도 주택 수에 들어가나? +
들어간다. 주택분양권과 재건축·재개발 조합원입주권은 아직 집이 없어도 가진 사람의 주택 수에 더한다(지방세법 제13조의3 제2호·제3호).
분양권으로 받는 집의 주택 수는 입주 때가 아니라 분양권을 취득한 날(분양계약일) 기준으로 센다(시행령 제28조의4 제1항).계약서를 쓰기 전과 잔금을 치르기 전에 아래 여섯 가지를 확인하면 세율이 바뀌는 실수를 줄일 수 있다.