버팀목 전세자금대출 조건, 소득 5천만·보증금 3억에 나는 될까

일반·청년·신혼부부·신생아, 네 가지 버팀목 전세자금대출 조건은 무엇이 다를까?

버팀목 전세자금대출은 국토교통부 주택도시기금이 무주택 세대주에게 전세 보증금을 낮은 금리로 빌려주는 정책대출이다. 주택도시기금 기금e든든 안내에 따르면 같은 이름 아래 일반·청년전용·신혼부부전용·신생아 특례 네 상품이 있고, 네 상품은 소득 상한·보증금 상한·한도가 한 칸씩 다르다.

네 상품 모두 부부 합산 순자산 3.45억 원 이하와 세대원 전원 무주택, 전용 85㎡ 이하 주택이 공통 조건이다. 청년전용은 만 19~34세 세대주만, 신혼부부전용은 혼인 7년 이내나 3개월 안에 결혼할 예정인 가구만, 신생아 특례는 대출 접수일 기준 2년 안에 아이를 낳거나 입양한 가구만 고를 수 있다.

일반 버팀목도 가구 형태에 따라 기준이 달라진다. 기금e든든 안내에 따르면 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 일반 버팀목에서도 소득 상한(신혼 7.5천만 원·2자녀 6천만 원)과 보증금 상한(수도권 4억 원)이 올라가고 한도도 2.5억 원(보증금 80%)이 된다. 다만 같은 소득이면 기본금리는 신혼부부전용이 0.3~0.6%p 낮다.

소득 5,000만 원·순자산 3.45억 원, 버팀목은 누구를 합산하나?

버팀목 소득 심사는 대출 신청인과 배우자의 세전 연소득을 더한 값으로 한다. 기금e든든 안내에 따르면 결혼 예정 배우자와 세대가 분리된 배우자도 배우자로 보고, 근로소득자는 건강보험 자격득실확인서로 현재 직장을, 사업소득자는 사업자등록증으로 현재 사업을 확인해 소득을 센다. 미혼이면 본인 소득만 본다.

순자산 기준 3.45억 원은 통계청 가계금융복지조사의 소득 3분위 가구 평균 순자산이다. 기금 공지(2025년 12월 15일)에 따르면 2026년 1월 1일 신규 접수분부터 3.37억 원에서 3.45억 원으로 올랐다. 순자산은 부동산·금융자산·자동차 같은 자산에서 부채를 뺀 값이고, 역시 부부를 합산한다.

주택도시기금 공지(2026년 10월 16일)에 따르면 2026년 10월 19일부터 신혼부부는 부부 합산 소득이 기준을 넘어도 신청인 1명의 소득이 기준 안이면 버팀목·디딤돌을 신청할 수 있다. 국토교통부가 10월 12일 "이달 중 디딤돌·버팀목 소득기준 완화"를 예고한 뒤 나온 조치다. 일반·청년전용 버팀목의 소득 상한 5천만 원은 그대로다.

보증금 3억·4억·5억 원 기준, 서울 아파트 전세는 몇 %가 버팀목 대상일까?

서울시 부동산 전월세가 정보로 2026년 1~10월 서울 아파트 전세 계약 85,668건을 세어 보면 보증금 3억 원 이하이면서 전용 85㎡ 이하인 계약은 15.0%다. 신혼부부전용 기준인 4억 원 이하는 26.6%, 신생아 특례 기준인 5억 원 이하도 39.6%에 그친다. 같은 기간 아파트 전세 보증금 중위값은 5억 7,500만 원으로, 2025년 계약(5억 2,500만 원)보다 5,000만 원 높다.

한경비즈니스(2026년 8월 30일)는 KB부동산 집계를 인용해 서울 주택(아파트·연립·단독 포함) 중위 전세가격이 2026년 8월 4억 2,500만 원으로 신혼부부 버팀목 기준 4억 원을 넘었다고 보도했다. 아파트만 보면 기준과의 거리는 더 멀다.

구별 차이는 크다. 노원구는 아파트 전세 계약의 52.5%가 보증금 3억 원 이하이고 도봉구 45.7%, 중랑구 36.4%가 뒤따른다. 성동구(1.2%)·동작구(2.2%)·광진구(2.7%)·송파구(3.8%)는 일반 버팀목으로 빌릴 수 있는 아파트 전세가 100건 중 4건이 안 된다.

비율은 집 쪽 조건만 본 값이다. 실제로 대출을 받으려면 소득·순자산·무주택 요건과 보증기관 심사도 통과해야 하므로, 버팀목을 쓸 수 있는 계약은 이보다 적다. 오피스텔·연립·다세대는 보증금이 낮아 기준 안 비율이 아파트보다 높다.

버팀목 한도와 금리, 은행 전세대출(연 4.57%)보다 얼마나 싼가?

버팀목 한도는 상품 한도와 보증금 × 대출 비율 중 작은 값이다. 기금e든든 안내에 따르면 수도권 일반 버팀목은 1.2억 원과 보증금 70%% 중 작은 쪽이라, 보증금 1.5억 원이면 1.05억 원, 2억 원이면 1.2억 원에서 막힌다. 보증기관(주택도시보증공사·한국주택금융공사) 규정과 연소득도 한도에 따로 걸릴 수 있다.

한국은행 금융기관 가중평균금리에 따르면 2026년 9월 예금은행 전세자금대출 금리(신규취급액 기준)는 연 4.57%%로 8월(4.35%%)보다 0.22%%p 올랐다. 수도권 일반 버팀목 1.2억 원을 연 3.0%%에 빌리면 한 해 이자는 360만 원으로, 같은 돈을 은행 평균 금리로 빌릴 때(548만 4천 원)보다 약 188만 원 적다.

일곱 칸 판정기로 내 조건을 넣어 본다. 판정기는 기금e든든 상품 안내의 소득·순자산·보증금·한도 기준과 2026년 11월 11일 금리표를 그대로 넣었다. 기본값은 수도권 3.5억 원 전셋집을 구하는 부부 합산 연소득 7천만 원 신혼부부다.

추정치다. 세대원 전원 무주택, 전용 85㎡ 이하, 신용·보증 요건 충족, 신규 계약을 가정했다. 한도는 상품 한도와 보증금 × 70%(신혼·청년·신생아·2자녀 이상 80%) 중 작은 값이고, 보증기관 한도는 넣지 않았다. 금리는 우대 전 기본금리이고 수도권 밖이면 0.2%p 낮췄다. 한 해 이자는 한도를 다 빌렸을 때, 은행 평균은 한국은행 2026년 9월 예금은행 전세자금대출 금리 연 4.57%다. "조건부"는 부부 합산 7.5천만 원을 넘지만 신청인 본인이 5천만 원 이하라 최고금리에 0.3%p를 더해 받는 경우다.

버팀목 전세자금대출 연장, 2년마다 금리를 다시 매기고 10%를 갚거나 0.2%p를 더한다

버팀목 대출 기간은 한 번에 2년이고, 전세 계약을 갱신하면 2년씩 연장한다. 기금e든든 자주하는 질문에 따르면 2025년 6월 23일부터 연장 횟수 제한이 없어져 최장 기간(일반 10년·신생아 특례 12년) 안에서는 몇 번이든 연장할 수 있다.

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