전세대출 한도 계산기, HUG·HF·SGI 중 나는 얼마까지 나올까
HUG·주택금융공사 안내(2026년 11월 12일)에 따르면 전세대출 한도는 보증금 80%·기관 상한·소득 한도 중 가장 작은 값이다. 무주택자의 수도권 상한은 HUG 4억 원, HF 4.44억 원, SGI 5억 원이고, 1주택자는 2025년 9월 8일부터 세 기관 모두 수도권 2억 원이다. 금융위원회 8·13 대책에 따라 2027년 1월 1일부터는 수도권·규제지역 아파트에 한 번도 살지 않고 세를 준 1주택자의 전세대출 신규·연장이 원칙적으로 막히고, 1주택자 보증비율도 10%p씩 준다. 계산기에 보증금·연소득·주택 보유를 넣으면 기관별 예상 한도가 나온다.
이 글의 목차
상한은 보증금 비율·소득 심사 전 최대치다. 1주택자 대상 규모는 금융위원회 8·13 대책 자료가 밝힌 수도권·규제지역 아파트 보유 1주택자의 전세대출 잔액이다.
전세대출은 보증서가 담보다, HUG·HF·SGI는 무엇이 다른가?
은행 전세대출은 집이 아니라 보증기관이 써 주는 보증서를 담보로 나간다. 보증서는 세입자가 대출을 갚지 못하면 보증기관이 은행에 정해진 몫을 대신 갚겠다는 약속이고, 은행은 이 보증서가 나오는 범위 안에서 한도를 정한다. 보증기관은 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·SGI서울보증 세 곳이다.
HUG 안내에 따르면 전세안심보증은 전세대출 보증과 전세보증금 반환보증을 한 상품으로 묶는다. 그래서 집값 대비 보증금과 선순위 채권이 집값의 90% 안이어야 하고, 이 조건을 넘는 집은 대출 보증도 받지 못한다. HF 일반전세자금보증은 반환보증을 따로 권하고, 소득에서 다른 빚 상환액을 빼는 상환능력 심사를 한다. SGI는 민간 보증사라 상한이 가장 높고 보증료도 대체로 비싸다.
| 구분 | HUG 전세안심보증 | HF 일반전세자금보증 | SGI 전세대출 보증 |
|---|---|---|---|
| 운영 | 주택도시보증공사 | 한국주택금융공사 | SGI서울보증(민간) |
| 보증금 상한 | 수도권 7억 · 그 밖 5억 원 | 수도권 7억 · 그 밖 5억 원 | 공식 안내 미확인 |
| 보증금 대비 | 80%(신혼·청년 90%) | 80% | 80% |
| 무주택 상한 | 수도권 4억 · 그 밖 3.2억 원 | 4.44억 원(보증 4억) | 5억 원 |
| 1주택 상한 | 2억 원(지역 무관) | 수도권 2억 · 그 밖 2.22억 원 | 수도권 2억 · 그 밖 3억 원 |
| 소득 심사 | 한 해 이자 ≤ 연소득 40% | 연간인정소득 − 부채상환 예상액 | 은행 안내: 이자 40% 이내 |
| 보증비율 | 수도권·규제 80% · 그 밖 90% | 수도권·규제 80% · 그 밖 90% | 수도권·규제 80% · 그 밖 90% |
| 은행 상품 예 | KB·신한 등 9개 은행 | KB스타(HF) 비대면 최고 2.22억 원 | 은행별 최대 5억 원 |
| 함께 묶인 것 | 전세보증금 반환보증(필수) | 반환보증 권유(별도) | 은행 상품마다 다름 |
같은 은행 창구에서도 상품마다 보증기관이 다르다. 예를 들어 무주택자가 수도권 보증금 6억 원 집을 빌리면 HUG는 4억 원, HF는 4.44억 원, SGI는 4.8억 원(보증금 80%)까지 볼 수 있어 한도가 큰 순서가 SGI·HF·HUG가 된다. 보증금이 5억 원 이하이면 세 곳 모두 보증금의 80%에서 먼저 막혀 차이가 없고, 이때는 금리와 보증료가 고르는 기준이 된다.
전세대출 한도 계산기, 보증금 80%·기관 상한·소득 중 가장 작은 값은?
전세대출 한도는 세 칸을 따로 구해 가장 작은 값을 고르는 식이다. 첫 칸은 보증금 비율로, 세 기관 모두 보증금의 80%(HUG 신혼부부·청년 90%)다. 둘째 칸은 기관 상한으로 무주택·수도권 기준 HUG 4억 원, HF 4.44억 원, SGI 5억 원이고 1주택자는 2억 원 안팎이다. 셋째 칸은 소득 한도로, HUG 안내에 따르면 연소득의 40% 안에서 한 해 이자를 감당할 수 있는 금액이다.
계산기에 보증금·연소득·주택 보유를 넣으면 세 기관의 예상 한도와 그 값을 정한 칸이 나온다. 대출 시점을 2027년 1월 1일 이후로 바꾸면 8·13 대책의 비거주 1주택자 제한과 보증비율 축소가 함께 반영된다.
추정치다. 한도 = 보증금 비율, 기관 상한, 소득 한도 가운데 가장 작은 값으로 셌고 금액 옆 글자가 그 값을 정한 칸이다. HUG 소득 한도는 공사 안내대로 "한 해 이자가 연소득의 40% 이내"(다른 대출 이자 포함)이고, SGI도 은행 안내의 같은 40% 기준을 넣었다. HF는 상환능력 산식의 환산 방법을 공개하지 않아 소득 한도를 넣지 않았고, 은행 비대면 HF 상품은 2.22억 원이 상한인 곳도 있다. 은행 신용 심사, 집값 대비 선순위 채권(HUG는 집값 90% 이내), DSR 40%는 따로 본다. "규제 아파트"는 투기지역·투기과열지구 지정 뒤 산 3억 원 초과 아파트다.
집이 있으면 전세대출은 얼마까지, 2027년 1월 1일부터 막히는 1주택자는 누구인가?
1주택자의 수도권 전세대출 한도는 2025년 9월 8일부터 세 보증기관 모두 2억 원이다. 머니투데이(2025년 9월 7일)가 전한 금융위원회 발표에 따르면 그 전에는 HUG 2억 원, HF 2.22억 원, SGI 3억 원으로 기관마다 달랐고, 이 조치로 2억 원 넘게 빌리던 1주택자 약 30%의 한도가 평균 6,500만 원 줄었다. 2주택 이상과 투기지역·투기과열지구에서 3억 원 넘는 아파트를 산 사람은 지금도 보증을 받지 못한다.
금융위원회 8·13 대책 자료에 따르면 2027년 1월 1일부터 투기적 목적의 비거주 1주택자는 전세대출 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 금지된다. 비거주 1주택자는 ① 부부 합산으로 수도권·규제지역 아파트 1채를 갖고 ② 그 집을 남에게 세놓았으며 ③ 본인과 배우자 모두 그 집에 산 적이 없는 사람이고, 세 조건을 모두 갖춰야 한다. 같은 자료는 이런 1주택자가 받은 전세대출을 약 9.3조 원(6.0만 건)으로 셌다.
금융위원회가 함께 낸 문답 자료는 "본인이나 배우자가 보유 주택에 하루라도 실거주한 경우는 규제 대상에서 제외"라고 밝혔다. 살다가 직장 이전이나 부모 봉양으로 나온 경우도 해당하지 않는다. 보증비율 축소는 실거주 여부와 관계없이 1주택자 전체에 적용되고, 무주택자는 그대로다.
| 예외 사유 | 허용 범위 |
|---|---|
| 법적 의무로 실거주가 예정된 경우(토지거래허가구역에서 세입자 있는 집을 산 경우 등) | 신규·연장 |
| 세입자가 있는 집을 사서 그 임대차가 끝나지 않은 경우 | 승계한 임대차 종료일까지 연장 |
| 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 전세대출을 갚기 어려운 경우 | 연장 |
| 퇴거 예정인데 일정 조정으로 연장이 필요한 경우 | 단기 연장(예: 6개월 안) |
| 비거주가 불가피하다고 금융회사 여신심사위원회가 인정한 경우 | 신규·연장 |
전세대출 한도는 연봉에 따라 얼마나 달라질까?
연봉이 한도를 정하는 경우는 대개 연소득 4,000만 원 아래다. HUG 전세안심보증 안내에 따르면 소득 한도는 "연간 인정소득 대비 연간 부담하는 이자비용이 40% 이내"인 대출 금액이고, 금리 연 4.6%에서 연봉 3,000만 원이면 2.6억 원, 5,000만 원이면 4.34억 원이 된다. 연봉 5,000만 원부터는 수도권 HUG 상한 4억 원이 먼저 닿는다.
| 가정 금리 | 연봉 3천만 원 | 연봉 5천만 원 |
|---|---|---|
| 연 4.0% | 3.00억 원 | 5.00억 원 |
| 연 4.6% | 2.60억 원 | 4.34억 원 |
| 연 5.0% | 2.40억 원 | 4.00억 원 |
| 연 5.5% | 2.18억 원 | 3.63억 원 |
| 연 6.0% | 2.00억 원 | 3.33억 원 |
금리가 1%p 가까이 오르면 같은 연봉의 소득 한도가 약 16% 준다. 연 5.5%에서 연봉 3,000만 원의 HUG 소득 한도는 2.18억 원이다. HF는 "연간인정소득 − 연간부채상환 예상액 + 상환방식별 우대금액"으로 상환능력 한도를 매기지만 연간인정소득을 어떻게 환산하는지 공개하지 않아, 정확한 값은 은행의 HF 보증 사전 조회(HF전세ON 등)로 확인해야 한다.
연봉과 별개로 DSR(총부채원리금상환비율, 한 해 모든 대출 원리금을 연소득으로 나눈 값)도 본다. 금융위원회 안내(2025년 10월)에 따르면 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 이자만 DSR에 넣고, 무주택자 전세대출은 2026년 11월 12일 현재 DSR에 넣지 않는다.
버팀목과 은행 전세대출, 무엇부터 보나?
무주택 세대주라면 버팀목 전세자금대출부터 본다. 주택도시기금 안내(2026년 11월)에 따르면 일반 버팀목은 부부 소득 5,000만 원·순자산 3.45억 원·수도권 보증금 3억 원 이하가 조건이고 기본금리가 연 2.5~3.5%로, 은행 전세대출 평균(2026년 9월 4.57%)보다 1%p 넘게 낮다. 다만 한도가 수도권 1.2억 원(신혼·2자녀 2.5억 원)이라 서울 아파트 보증금에는 모자라는 경우가 많다.
전세대출 한도, 자주 묻는 다섯 가지
1 전세대출도 DSR에 들어가나요? +
무주택자는 2026년 11월 12일 현재 들어가지 않는다. 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 2025년 10월 29일부터 원금은 빼고 이자만 DSR에 넣는다. 금융위원회는 고액 전세대출 DSR 적용을 검토 과제로 밝힌 적이 있지만 시행 일정은 나오지 않았다.
1주택자는 은행 DSR 40%까지 남은 여유를 먼저 계산해 둔다.2 연장할 때 한도가 줄면 어떻게 하나요? +
줄어든 만큼 갚거나 다른 보증기관 상품으로 옮긴다. 2025년 9월 7일까지 처음 맺은 계약은 보증금을 올리지 않고 갱신하면 종전 한도를 쓸 수 있고, 증액하면 2억 원 기준을 적용한다. 전세대출은 2024년 1월부터 대출 갈아타기 서비스로 다른 은행 상품으로 옮길 수 있다.
만기 2~3개월 전에 은행에 연장 한도를 미리 물어본다.3 보증비율이 70%가 되면 한도도 70%로 주나요? +
그렇지 않다. 보증비율은 대출 가운데 보증기관이 대신 갚는 몫이고, HUG 안내의 한도 산식(보증금 비율·상한·소득)은 그대로다. 다만 은행이 떠안는 몫이 30%로 커져 금리 가산이나 심사 강화로 이어질 수 있다고 보도됐다. 보증기관별 세부 기준은 2026년 11월 12일 현재 공지되지 않았다.
2027년 연장을 앞둔 1주택자는 12월에 은행 공지를 다시 본다.4 비거주 1주택자인데 예외가 있나요? +
있다. 본인이나 배우자가 하루라도 그 집에 살았거나, 가족에게 세를 줬거나, 토지거래허가구역에서 세입자 있는 집을 사서 실거주 의무를 기다리는 경우는 막히지 않는다. 그 밖에 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 퇴거 일정 조정, 금융회사 여신심사위원회가 인정한 사유도 예외다.
전입 기록(주민등록 초본)으로 실거주 이력을 증명해 둔다.5 보증금 반환보증을 왜 같이 드나요? +
HUG 전세안심보증은 대출 보증과 반환보증이 한 상품이라 반환보증 조건을 못 맞추면 대출도 나오지 않는다. 반환보증 한도는 "주택가격 × 90% − 선순위 채권"이고 선순위 채권은 집값의 60% 안이어야 한다. HF·SGI 대출은 반환보증을 따로 들 수 있다.
계약 전에 집값·근저당을 넣어 반환보증이 되는지부터 본다.전세 계약 전, 2027년 1월 1일 전에 확인할 여섯 가지
전세대출은 계약서를 쓴 뒤 보증 심사를 받는 순서라, 한도가 모자라면 계약금을 잃을 수 있다. 은행 사전 조회로 보증기관별 한도를 받아 본 뒤 계약하는 것이 안전하다.