부동산 계약서 특약 18가지, 매매·전세·월세별로 골라 쓰는 방법
부동산 계약서 특약은 민법 제105조에 따라 표준 조항보다 앞서지만, 주택임대차보호법 제10조가 막은 내용은 적어도 무효다. 2026년 11월 11일 법령 원문 기준으로 매매·전세·월세 특약 18가지의 문구와 근거 조항을 정리했고, 상황을 고르면 넣을 문장만 모아 복사할 수 있다.
법 조항은 2026년 11월 11일 국가법령정보센터 현행 원문 기준이다. 월 10만 원 기준은 법무부 주택임대차 표준계약서 양식의 기재 기준이다.
부동산 계약서 특약은 표준 조항보다 앞서나? 법에 어긋나면 무효
부동산 계약서 특약은 표준 조항보다 앞선다. 국가법령정보센터의 현행 원문에 따르면 민법 제105조는 "법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정"과 다른 의사를 표시하면 그 의사에 따른다고 정했고, 계약서 인쇄 조항도 대부분 이런 임의규정을 옮긴 것이다. 매매 계약금 해제를 정한 민법 제565조도 "당사자간에 다른 약정이 없는 한"이라고 적어 특약으로 바꿀 길을 열어 두었다.
특약의 법적 효력에는 한계가 있다. 주택임대차보호법 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 정했고, 민법 제652조도 차임 연체 해지(제640조) 등 일부 임대차 조항을 강행규정으로 묶었다. 사회질서에 어긋나는 내용은 민법 제103조로 무효다.
강행규정은 당사자가 합의해도 바꿀 수 없는 법 조항이다. 아래 다섯 문장은 계약서에 적혀 있어도 세입자나 매수인이 따르지 않아도 되는 대표 사례다.
| 넣으면 안 되는 문장 | 왜 무효인가 | 근거 |
|---|---|---|
| “월세를 한 번이라도 밀리면 즉시 해지한다.” | 건물 임대차는 연체액이 2기의 차임에 이르러야 해지할 수 있고, 이보다 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없다. | 민법 제640조 · 제652조 |
| “임차인은 계약갱신요구권을 쓰지 않는다.” | 갱신요구권은 법이 준 권리라 미리 포기시키는 약정은 세입자에게 불리해 무효다. | 주택임대차보호법 제6조의3 · 제10조 |
| “갱신요구로 갱신할 때 보증금을 10% 올린다.” | 갱신요구로 갱신하면 차임·보증금은 제7조 범위(20분의 1) 안에서만 올릴 수 있다. | 주택임대차보호법 제6조의3 · 제7조 |
| “계약 기간은 1년으로 한다.” | 2년 미만 약정은 2년으로 본다. 세입자만 1년이 유효하다고 주장할 수 있다. | 주택임대차보호법 제4조 |
| “매도인은 어떤 하자도 책임지지 않는다.” | 면책 특약을 해도 매도인이 알고 알리지 않은 하자는 책임을 면하지 못한다. | 민법 제584조 |
특약 문구 생성기: 계약 종류와 상황을 고르면 넣을 문장이 모인다
특약 문구 생성기는 매매·전세·월세 가운데 하나를 고르고 내 상황에 체크하면, 이 글의 특약 18가지 가운데 넣을 문장만 근거 조항과 함께 모아 준다. 처음 화면은 대출로 잔금을 내는 매매 계약에 많이 쓰는 세 문장이다.
- 매수인이 신청한 주택담보대출이 매수인의 귀책사유 없이 대출 규제 변경·감정가 하락 등으로 거절되거나 ○원 미만으로 승인되면, 매수인은 ○○○○년 ○월 ○일까지 매도인에게 알리고 이 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인은 받은 계약금을 즉시 전액 돌려주며 위약금은 없는 것으로 한다. 근거 · 민법 제105조 · 제565조
- 매도인은 계약일 현재 누수·결로·배관·보일러 등 중대한 하자를 알고 있는 것이 없음을 확인한다. 잔금일부터 6개월 안에 계약 당시 이미 있던 누수 등 중대한 하자가 발견되면 매도인이 수리 비용을 부담한다. 근거 · 민법 제580조 · 제582조 · 제584조
- 매도인은 잔금 지급과 동시에 등기사항증명서의 근저당권·압류·가압류 등 소유권을 제한하는 권리를 모두 말소하고, 국세·지방세 체납이 없는 상태로 소유권을 넘긴다. 이를 지키지 못하면 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 받은 계약금을 돌려주고 같은 금액을 손해배상으로 지급한다. 근거 · 민법 제576조 · 제398조
번호를 붙여 복사한다. 근거 조항 꼬리표는 빠진다.
문구는 예시다. ○ 칸의 금액·날짜·물품을 내 계약에 맞게 채우고, 상대방과 합의한 뒤 계약서 특약란에 적는다. 생성기는 법률 자문이 아니며, 사정이 복잡하면 공인중개사·변호사와 확인한다.
매매 계약서 특약사항: 잔금 대출 불가·누수 하자·옵션 품목·체납 세금
매매 계약서 특약사항의 핵심은 잔금일 전에 생길 수 있는 일을 누구 책임으로 할지 미리 적는 것이다. 대출이 안 나와 잔금을 못 내면 특약이 없을 때는 매수인 사정으로 보아 계약금을 잃을 수 있다(민법 제565조). 누수 같은 숨은 하자는 민법 제580조로 책임을 물을 수 있지만, 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 청구하기 어렵다.
대출 불가 해제
근저당·체납 정리
누수·하자
두고 가는 물품
재산세 정산
세입자 있는 집
누수 특약의 6개월은 당사자가 정하는 기간이다. 법이 정한 청구 기간은 하자를 안 날부터 6개월이다(민법 제582조). 잔금일에서 거꾸로 세는 매매 일정은 아파트 매매 절차, 잔금일에서 거꾸로 세면 대출·등기는 언제?에 정리했다.
전세 계약서 특약: 근저당 말소와 전입 다음 날까지 담보 금지
전세 계약서 특약의 첫 문장은 담보 금지다. 법무부 공지에 따르면 법무부·국토교통부 주택임대차 표준계약서는 2022년 11월 개정 때 "임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다"는 특약과 위반 시 해제·손해배상 특약을 넣었다. 세입자의 대항력은 전입 다음 날 0시에 생기므로 잔금일 당일 근저당이 끼어드는 빈틈을 막는 문장이다.
전세 특약은 집주인과의 약속이라, 어기면 해제와 배상을 요구할 근거가 되지만 이미 등기된 근저당을 지워 주지는 못한다. 잔금일 당일 전입신고·확정일자와 반환보증 가입을 함께 챙기는 순서는 전세사기 예방 체크리스트, 계약 전·잔금일·입주 후 14가지에 날짜별로 정리했다.
월세 계약서 특약: 원상복구 범위·관리비·반려동물은 어떻게 쓰나?
월세 계약서 특약은 원상복구와 수선, 관리비의 경계를 숫자와 예시로 적어야 퇴거 때 다툼이 줄어든다. 민법 제654조와 제615조는 세입자가 집을 돌려줄 때 원상에 회복하도록 했고, 민법 제623조는 임대인이 사용에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다고 정했다. 주택임대차 표준계약서는 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 원상복구 의무에 넣지 않는다고 적었다.
| 상황 | 넣을 문구 | 근거 |
|---|---|---|
| 원상복구 범위 | “임차인의 원상복구 의무는 임차인의 고의·과실로 생긴 훼손에 한하며, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 마모·파손은 포함하지 않는다. 입주일에 찍은 집 상태 사진(○장)을 이 계약서에 붙여 기준으로 삼는다.” | 민법 제615조 · 제654조 · 표준계약서 |
| 고장·수리 부담 | “보일러·수도·전기 등 주요 설비의 노후·불량으로 인한 수선은 임대인이, 전구 교체 같은 간단한 수선과 소모품은 임차인이 부담한다. 임차인이 임대인 부담 수선비를 먼저 냈으면 임대인에게 청구할 수 있다.” | 민법 제623조 · 제626조 |
| 입주 전 수리 | “계약 때 확인한 ○○(예: 욕실 누수, 창문 파손)는 임대인이 잔금일 전까지 자기 비용으로 수리한다. 수리가 끝나지 않으면 임차인은 입주일을 미루거나 수리비를 월세에서 공제할 수 있다.” | 민법 제623조 · 제105조 |
| 관리비 | “관리비는 월 정액 ○원(일반관리비 ○원, 청소비 ○원, 승강기 유지비 ○원, 인터넷·TV ○원)이며, 전기·가스·수도 요금은 사용량에 따라 임차인이 따로 낸다. 정액 관리비는 임차인과 합의 없이 올리지 않는다.” | 표준계약서 관리비 항목 |
| 반려동물 | “임차인은 반려동물(종류 ○, ○마리)을 기를 수 있다. 반려동물로 생긴 벽지·바닥·문 훼손과 냄새 제거는 퇴거 때 임차인이 원상복구하거나 그 비용을 부담한다.” | 민법 제610조 · 제654조 |
| 중도 해지 | “임차인이 계약 기간 중 나가려면 ○개월 전에 알리고, 새 임차인을 구하는 중개보수는 임차인이 부담한다. 임대인은 새 임차인 입주일과 ○○○○년 ○월 ○일 가운데 빠른 날에 보증금을 돌려준다.” | 민법 제105조 |
관리비는 특약란보다 계약서 관리비 칸에 먼저 적는다. 법무부 공지에 따르면 2023년 10월 6일 개정 표준계약서는 월 10만 원 이상 정액 관리비의 항목별 세부 금액을 적도록 바뀌었다. 반려동물은 법에 따로 정한 조항이 없어, 세입자는 계약이나 집의 성질로 정한 용법대로 써야 한다는 민법 제610조가 기준이 된다. 기를 수 있는지와 훼손 책임을 함께 적는 이유다.
특약을 손으로 써도 법적 효력이 있나?
수기로 쓴 특약도 인쇄한 특약과 법적 효력이 같다. 민법 제563조와 제618조는 매매와 임대차가 당사자의 약정으로 효력이 생긴다고 정했고, 글씨를 손으로 썼는지는 따지지 않는다. 다툼이 생기면 양쪽이 그 문장에 합의했다는 흔적, 곧 같은 문장이 각자의 계약서에 있고 서명·날인이 되어 있는지가 중요하다.
주택임대차 표준계약서는 계약 당사자가 각각 서명·날인한 뒤 임대인·임차인·개업공인중개사가 매 장마다 간인하고 1통씩 보관하도록 안내한다. 특약을 손으로 덧붙였다면 서명하기 전에 아래 여섯 가지를 확인한다.
부동산 계약서 특약, 자주 묻는 것 다섯 가지
부동산 계약서 특약에 관한 질문은 중개사가 특약을 써 주지 않을 때, 계약 뒤 특약을 더할 때, "현 시설 상태" 문구의 뜻에 몰린다. 답은 법령 원문과 표준계약서 기준이다.
1 중개사가 특약을 안 써 주면 어떻게 하나? +
특약은 매도인·임대인과 내가 합의할 일이고, 합의한 내용은 거래계약서에 적혀야 한다. 공인중개사법 제26조는 중개가 완성되면 개업공인중개사가 거래계약서를 작성해 거래당사자에게 교부하도록 정했다. 상대방이 특약을 거부한다면 그 자체가 확인할 신호다. 합의 과정은 문자·메일로 남기고, 특약은 별지에 적어 양쪽이 서명·날인한 뒤 간인한다.
중개사의 역할은 받아 적기와 확인·설명이고, 특약을 넣을지 정하는 사람은 계약 당사자다.2 계약서를 쓴 뒤에 특약을 추가할 수 있나? +
추가할 수 있다. 양쪽이 합의해 같은 문장을 각자 가진 계약서(또는 별지 추가 약정서)에 적고 서명·날인하면 원래 계약과 함께 효력을 가진다. 한쪽 계약서에만 적힌 문장은 합의했는지 다툼이 생기므로, 별지라면 원 계약서와 간인하고 날짜를 적는다.
계약 뒤 추가하는 특약일수록 날짜와 양쪽 서명이 남은 별지가 증거가 된다.3 “현 시설 상태에서의 계약” 문구는 무슨 뜻인가? +
보이는 상태 그대로 넘겨받는다는 뜻이지, 숨은 하자까지 모두 책임을 면한다는 뜻으로 단정할 수 없다. 민법 제584조는 담보책임을 면하는 특약을 해도 매도인이 알고 알리지 않은 사실에는 책임을 면하지 못한다고 정했다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 민법 제580조 단서로 책임을 묻기 어렵다.
"현 시설 상태" 문구가 들어가면 누수·하자 특약을 따로 적어 범위를 정해 둔다.4 특약을 어기면 어떻게 되나? +
특약에 적은 대로 해제·반환·배상을 요구할 수 있다. 결과를 적지 않았다면 표준계약서 채무불이행 조항처럼 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 해제하고 손해배상을 청구한다. 위약금 약정은 민법 제398조에 따라 손해배상액의 예정으로 추정하고, 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있다.
특약 문장마다 "어기면 무엇을 하는지"까지 적어야 쓸모가 있다.5 표준계약서를 꼭 써야 하나? +
개인끼리의 일반 주택 임대차는 표준계약서 사용이 의무가 아니다. 법무부 주택임대차 표준계약서는 법무부가 국토교통부·서울시 및 전문가들과 함께 민법·주택임대차보호법·공인중개사법에 근거해 만든 양식이다. 등록임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 표준임대차계약서를 써야 한다.
쓰지 않더라도 표준계약서의 담보 금지·원상복구 문장을 특약으로 옮겨 적을 수 있다.