"1년만 계약하시죠", "중개보수는 세입자분이 내셔야 해요." 서울시가 이런 중개를 불공정 행위로 보고 들여다보겠다고 밝혔다. 그런데 이런 말을 듣더라도 법은 이미 세입자 편이다. 1년짜리 계약서에 도장을 찍어도, 세입자가 원하면 2년을 살 수 있다.
법 조문은 주택임대차보호법 현행 조문 요지다. 과태료 500만원은 공인중개사가 확인·설명을 미흡하게 한 경우에 붙는 상한으로 보도됐다 — '1년 계약 강요'나 '보수 전가' 자체에 붙는 금액이 아니다(아래 6번 [수치 점검]).
서울시는 일부 공인중개사가 고정 물건(매물) 확보를 이유로 임대인과의 관계를 앞세워 임차인에게 일방적으로 불리한 계약을 유도하는 관행이 계속 제기돼 왔다고 밝혔다. 확인된 사례는 아래 두 가지가 대표적이다.
| 유형 | 서울시가 확인한 사례 | 법으로 보면 |
|---|---|---|
| ① 1년 계약 강요 | 2년으로 맺은 계약을 월세를 올리려고 1년 단위로 바꿔 새로 계약하라고 강요 | 2년 미만 약정도 2년으로 본다(제4조). 1년 시점 증액 요구도 5% 이내(제7조) |
| ② 중개보수 떠넘기기 | 묵시적 연장 상태에서 세입자가 귀책 없이 나갈 수 있는데도 임대인이 낼 중개보수를 세입자에게 청구 | 묵시적 갱신 중 세입자는 언제든 해지 통지 가능, 3개월 뒤 효력(제6조의2) |
| ③ 임대인 편들기 | 반복 거래하는 임대인의 이익만 대변하며 세입자의 정당한 권리를 차단·제한 | 중개사는 쌍방 의뢰인에게 확인·설명 의무를 진다(공인중개사법) |
민원이 들어오면 서울시는 불리한 조건이 당사자끼리 합의한 것인지, 아니면 중개사가 중개 과정에서 세입자의 권리를 부당하게 막은 것인지를 가려서 본다. 이 구분이 처분을 가른다.
서울시는 최근 법정 단체로 지위가 격상된 한국공인중개사협회에 엄정 대응 방침을 전달하고 자정 대책을 요청하기로 했다. 김창규 서울시 도시공간본부장은 "계약 과정에서 어느 한쪽의 권리가 부당하게 제한되어서는 안 된다"고 말했다.
"1년 계약서에 이미 도장을 찍었는데요"라는 걱정이 가장 많다. 주택임대차보호법은 이런 경우를 미리 정해 두었다. 탭을 누르거나 좌우 화살표 키로 넘길 수 있다.
한국부동산원 전세가격지수 기준으로 올해 들어 성북구 12.84%, 노원구 12.25%가 올라 서울 평균 7.79%를 크게 웃돌았다. 전셋값이 빨리 오르는 곳일수록 집주인에게는 '1년 뒤 다시 올려 받기'가 매력적이고, 그만큼 1년 계약을 권하는 압력도 커진다.
| 쪽 | 달라지는 것 | 근거 |
|---|---|---|
| 유리해지는 쪽 | 서울에서 신규 전월세 계약을 앞둔 세입자, 특히 청년·사회초년생. 신고 경로와 챙길 증거가 정해졌다. | 서울시 발표 |
| 부담이 생기는 쪽 | 1년 계약·보수 전가를 관행처럼 써 온 중개사무소. 적발되면 과태료를 넘어 업무정지까지 갈 수 있다. | 서울시 발표 |
| 반응을 봐야 하는 쪽 | 1년 뒤 증액을 노리던 임대인. 1년 계약이 막히면 처음부터 월세나 반전세로 내놓을 수 있다. | 이 글의 추론 · 확인할 데이터 없음 |
주택 임대차 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율 안에서 정한다. 월세는 '보증금 + 월세 × 100'을 거래금액으로 보고, 그 값이 5,000만원 미만이면 '보증금 + 월세 × 70'으로 다시 계산한다. 아래 결과는 세입자 한 사람 몫의 상한이다.
2021년 10월 개편된 주택 임대차 상한요율 기준 — 5,000만원 미만 0.5%(한도 20만원) · 5,000만~1억 0.4%(한도 30만원) · 1억~6억 0.3% · 6억~12억 0.4% · 12억~15억 0.5% · 15억 이상 0.6%. 상한 안에서 중개사와 협의해 정하며, 일반과세자 중개사는 부가가치세를 별도로 받을 수 있다. 계약 전 구청 부동산중개업 담당에서 한 번 더 확인할 것.
| 예시 | 환산 거래금액 | 요율 | 내 몫 상한 |
|---|---|---|---|
| 전세 3억원 | 3억원 | 0.3% | 900,000원 |
| 전세 7억원 | 7억원 | 0.4% | 2,800,000원 |
| 월세 보증금 1,000 · 월 60만원 | 7,000만원 | 0.4% | 280,000원 |
| 월세 보증금 500 · 월 40만원 | 3,300만원 | 0.5% | 165,000원 |
서울시가 신고 때 첨부하라고 한 것은 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 문자메시지 내역이다. 말로 오간 '1년만'은 증거가 되지 않는다. 문자로 남기는 습관이 대응의 절반이다.
질문을 누르면 답과 짚어볼 점이 펼쳐진다. 조문 해석은 일반적인 설명이며, 개별 사안은 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에서 확인하는 편이 안전하다.
법은 2년 미만 약정을 2년으로 보므로, 세입자가 원하면 2년을 채워 살 수 있다(제4조 제1항). 집주인이 1년 시점에 계약 종료를 통보해도 세입자가 동의하지 않으면 2년 만료가 기준이다.
나가라는 요구를 받으면 문자로 "2년 거주하겠다"고 답해 두는 것만으로 기록이 남는다.가능하다. 제4조 제1항 단서가 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정해 두었다. 이 선택권은 세입자에게만 있다.
보증금 반환 날짜가 이사 날짜와 맞물리도록 만기 몇 달 전에 문자로 퇴거 의사를 알리는 편이 좋다.묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년으로 본다(제6조 제2항). 그 사이 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 3개월 뒤 효력이 생긴다(제6조의2).
정부 해설(법무부·국토교통부)은 묵시적 갱신을 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않는다는 입장이라, 다음 만기 때 갱신요구권을 쓸 여지가 남는다. 다만 개별 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있다.
"1년만 더"는 법이 정한 기간이 아니다. 기간을 둘러싼 말은 문자로 남겨 둘 것.서울시가 이번에 직접 짚은 사례다. 묵시적 연장 상태에서 세입자에게 귀책 사유 없이 나갈 수 있는데도, 임대인이 부담해야 할 중개보수를 세입자에게 떠넘긴 경우를 불공정 중개로 봤다.
요구받은 내역을 문자로 받아 두고, 응답소나 구청에 문의·신고할 수 있다.SBS Biz(9/21)는 한국부동산원 전세가격지수 기준으로 '올해 들어' 성북구 12.84%, 노원구 12.25%, 서울 평균 7.79%라고 보도했다. 누적의 정확한 시작 주는 기사에 나오지 않는다.
같은 7.79%가 9월 14일 기준 서울 아파트 전세 누적으로 다른 보도에도 나와, 연초 이후 9월 중순까지의 아파트 전세 누적으로 읽는 것이 자연스럽다. 이 글은 그렇게 단정하지 않고 '올해 들어'로만 적었다.
누적 상승률은 기간이 달라지면 숫자가 달라진다. 다른 기사와 비교할 때는 기준 주를 먼저 맞출 것.일부 기사가 "불공정 중개에 과태료 최대 500만원"처럼 읽히게 썼지만, 데일리안·이투데이 원문은 공인중개사가 중개대상물 확인·설명을 미흡하게 한 경우 500만원 이하 과태료라고 적었다. 거짓 설명은 업무정지·형사처벌 대상이라고 따로 적었다.
'1년 계약 강요'나 '중개보수 전가' 자체에 붙는 금액은 보도에서 확인되지 않았다. 서울시도 1년 계약 관행의 규모나 민원 건수는 수치로 내지 않았다.
"500만원"을 인용할 때는 어떤 위반에 붙는 금액인지 함께 적어야 한다.