아파트 임장 체크리스트, 낮·밤·주차·소음 무엇을 보고 올까
아파트 임장은 실거래가·등기부를 집에서 먼저 보고, 현장에선 걸음·주차·누수 등 17개를, 밤과 비 오는 날 소음·물길 3개를 다시 본다. 주택건설기준 규정상 세대당 주차 최소는 1대, 층간소음 규칙상 야간 기준은 34dB이다. 체크 항목 25개는 공식 기준이 아니라 이 글의 편집 판단이다.
이 글의 목차
그림자 배수는 서울 위도 37.57°에서 평지 기준으로 계산한 값이다. 층간소음 기준은 노력 기준이며 2005년 6월 30일 이전에 사업승인을 받은 단지는 2dB를 더한 값을 쓴다.
아파트 임장 전에 실거래가·등기부·단지 정보는 집에서 본다
아파트 임장 가기 전 집에서 볼 것은 실거래가·등기부·단지 정보·학교 네 가지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, 대법원 인터넷등기소, 공동주택관리정보시스템(K-apt)이 모두 무료이거나 1천 원 안쪽이라 현장에 가서 물어볼 일이 아니다.
실거래가는 계약일 기준으로 표시되지만 신고는 계약 뒤 30일 안에 하면 된다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조가 정한 기한이라, 최근 한 달 거래는 아직 화면에 없을 수 있다. 공동주택관리정보시스템(K-apt)은 관리비 공개 의무 단지의 세대수·주차대수·관리비를 모아 둔 국토교통부 사이트다.
| 어디서 | 무엇을 보나 | 비용 |
|---|---|---|
| 국토부 실거래가 공개시스템 | 같은 평형·층 최근 1년 거래 | 무료 |
| 대법원 인터넷등기소 | 갑구 소유자, 을구 근저당·전세권 | 열람 700원 |
| K-apt | 세대수·주차대수·사용승인일·관리비 | 무료 |
| 건축물대장(정부24) | 전용면적, 위반건축물 표시 | 무료 열람 |
| 학교알리미 | 배정 학교의 학급당 학생 수 | 무료 |
집에서 적어 갈 숫자는 셋이면 충분하다. 같은 평형 최근 거래가, K-apt의 총 주차대수와 세대수, 사용승인 연도다. 셋을 들고 가면 현장에서 "주차가 넉넉하다", "최근에 얼마에 팔렸다"는 말을 바로 대조할 수 있다. 같은 단지 안 가격 차이는 같은 단지 84㎡ 가격 서열 글에 읽는 순서를 정리했다.
아파트 임장 방법: 역까지 실제로 걸어 보면 무엇이 다른가?
역까지 실제로 걸으면 지도의 직선거리에 없는 신호 대기, 오르막, 역 안 이동 시간이 더해진다. 단지 밖 확인은 출근 시간에 현관에서 승강장까지 걸어 휴대폰 스톱워치로 재는 것부터 시작한다.
구축 아파트 임장이라면 단지 밖에서 하나를 더 본다. 단지 주변 이면도로에 밤마다 세운 차가 줄지어 있으면 단지 안 주차가 모자란다는 신호일 수 있다. 이 판단은 3절의 주차 계산기 숫자와 함께 본다.
아파트 임장 주차: 단지 안에서는 주차 대수와 동 간격을 숫자로 본다
단지 안에서 숫자로 확인할 것은 세대당 주차 대수와 앞동까지의 간격이다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조에 따르면 주택단지는 세대당 1대(세대당 전용 60㎡ 이하는 0.7대) 이상 주차장을 둬야 하고, 시·군·구 조례로 기준을 5분의 1까지 강화할 수 있다.
세대당 주차 대수는 공급 비율일 뿐 귀가 시간의 빈자리를 말해 주지 않는다. 관리사무소에 등록 차량 수를 물어 아래 계산기에 넣으면 차 1대당 주차면이 나온다. 1면보다 적으면 늦게 들어오는 날 이중주차를 각오해야 한다는 뜻이다. 세대당 수치를 읽는 법은 세대당 주차 1.3대면 충분할까? 글에 자세하다.
추정치다. 세대당 주차 대수는 총 주차면을 세대수로 나눈 값이고(소수 셋째 자리에서 반올림), 등록 차량 수는 관리사무소에 물어 넣는다. 방문 차량, 한 집 두 대 이상 등록 제한, 동마다 다른 주차 구역은 반영하지 않는다.
주차 말고 단지 안에서 걸어 볼 곳은 넷이다. 내 동에서 지하주차장으로 바로 내려가는지, 지하주차장 벽에 물 자국이 있는지(누수와 영구배수 구분법), 택배차가 지하로 들어오는지(지하주차장 높이), 조경이 그늘과 산책로로 쓰이는지(조경률이 높으면 공원 같은 아파트일까?)를 본다.
집 안 누수·결로·수압·채광은 어디를 보면 드러나나?
집 안에서 누수와 결로는 창틀 아래, 북쪽 방 모서리, 욕실 천장 점검구, 싱크대 하부장에서 드러난다. 새 도배와 새 장판은 흔적을 가리므로 "언제 무엇을 고쳤는지"를 말로 확인하고, 수압과 채광은 직접 틀고 서서 본다.
| 항목 | 어디를 | 어떻게 | 더 읽기 |
|---|---|---|---|
| 누수 | 욕실 천장 점검구 · 싱크대 하부장 | 물 자국 · 곰팡이 냄새, 아래층 누수 이력 질문 | 올수리 배관·방수 |
| 결로 | 창틀 아래 · 북쪽 방 모서리 · 붙박이장 뒤 | 검은 얼룩 · 들뜬 벽지 | 창호 교체와 시공 |
| 수압 | 욕실 샤워기 · 주방 | 두 곳을 함께 틀어 본다 | 옥상 물탱크와 급수 |
| 채광 | 거실 · 안방 창 | 해가 드는 시간과 방향 · 앞동 높이 | 향과 일조 |
| 확장 발코니 | 확장 부위 바닥 · 창 주변 | 단열재 · 결로 흔적, 확장 절차 | 발코니 확장 |
| 설비 소음 | 침실 | 엘리베이터 · 옥상 설비 소리 | 탑층 층간소음 |
면적이 같아도 실내 크기가 다르게 느껴지는 이유는 서비스면적과 평면이다. 84㎡ 집을 여러 채 볼 때는 같은 84㎡인데 왜 실내 크기는 다를까?와 4Bay 판상형 평면 글로 평면도 읽는 법을 먼저 보고 가면 비교가 빠르다.
임장 시기: 왜 밤과 비 오는 날 한 번 더 가야 하나?
밤과 비 오는 날에만 보이는 것은 빈 주차면, 생활 소음, 물길 세 가지다. 공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙에 따르면 뛰기·걷기 소음 기준은 밤 10시부터 1분 등가소음도 39dB에서 34dB로 5dB 낮아진다. 낮에 조용했던 집이 밤에도 조용한지는 밤에 가야 안다.
밤 방문은 퇴근 차량이 다 들어온 밤 10시 이후가 좋다. 내 동 근처 빈자리, 이중주차 줄, 단지 밖 이면도로 주차를 본다. 귀갓길 조명과 인적, 위·아래층 생활 소리도 이때 듣는다. 바닥 구조와 생활소음을 나눠 듣는 법은 신축 아파트면 층간소음도 적을까? 글에 있다.
비 오는 날에는 창틀과 외벽, 지하주차장 경사로와 배수로를 본다. 겨울 아침에는 결로가, 장마철에는 누수가 가장 잘 드러난다. 매도인에게 비 오는 날 다시 봐도 되는지 묻는 것 자체가 하나의 확인이다.
아파트 임장 체크리스트, 자주 묻는 다섯 가지
아파트 임장에서 자주 묻는 것은 몇 곳을 보나, 부동산에 뭐라고 하나, 엑셀 양식이 있나, 언제 가나, 구축은 무엇을 더 보나 다섯 가지다.
1 아파트 임장은 몇 곳을 봐야 하나? +
정해진 수는 없다. 이 글은 같은 조건(예산·통근·학교)의 후보 단지 2~3곳을 정하고 단지마다 매물 2~3개를 보는 것을 권한다. 한 단지만 보면 그 단지의 장단점을 비교할 기준이 없다.
후보를 늘리기보다 같은 체크리스트로 같은 시간대에 보는 것이 비교에 낫다.2 부동산 중개사무소에는 뭐라고 말하나? +
예산, 입주 시기, 꼭 필요한 조건(학교·주차·층)을 먼저 말하고 같은 단지의 다른 매물도 함께 보여 달라고 한다. 관리비 고지서, 수리 내역, 밤이나 비 오는 날 다시 볼 수 있는지도 이때 묻는다.
조건을 먼저 밝혀야 맞지 않는 매물에 시간을 덜 쓴다.3 임장 체크리스트 엑셀 양식이 있나? +
따로 엑셀 파일은 두지 않았다. 이 글 7절 체크리스트를 휴대폰에서 바로 누르면 체크 상태가 그 브라우저에 남고, 종이가 필요하면 브라우저 인쇄 기능으로 뽑는다. 단지끼리 비교하려면 항목 25개를 엑셀 행으로 옮겨 단지마다 한 열씩 쓰면 된다.
체크 상태는 서버에 저장되지 않는다.4 임장은 언제 가는 게 좋나? +
평일 출근 시간, 밤 10시 이후, 비 오는 날을 한 번씩 넣는다. 계절로는 겨울에 앞동 그림자와 결로가, 장마철에 누수가 잘 보인다. 주말 낮 한 번만 보고 계약하면 주차와 소음은 확인하지 못한 채로 남는다.
같은 단지를 시간대를 바꿔 두세 번 보는 것이 핵심이다.5 구축 아파트 임장은 무엇을 더 보나? +
배관·방수 교체 여부, 지하주차장이 동과 바로 이어지는지, 세대당 주차 대수를 더 본다. 사용승인 연도를 K-apt나 건축물대장에서 확인하고, 욕실·주방 공사 기록을 매도인에게 받는다.
새 마감보다 보이지 않는 배관과 방수 기록이 비용을 가른다.아파트 임장 체크리스트 25개, 휴대폰으로 체크하며 걷기
아파트 임장 체크리스트는 집에서 5개, 단지 밖 5개, 단지 안 6개, 집 안 6개, 밤과 비 오는 날 3개로 모두 25개다. 항목 끝 링크는 그 항목을 풀어 쓴 설명 글이다.
체크 항목은 법정 기준이 아니라 이 글의 편집 판단이다. 매물 상태에 따라 빠지거나 더할 것이 있고, 계약 전 권리관계는 등기부와 중개사무소의 확인설명서로 다시 확인한다.