같은 단지 84㎡인데 왜 가격이 다를까? 84A·84B·84C의 차이

84A·84B·84C는 무엇이 다를까

분양공고나 매물 목록에 나오는 84A, 84B, 84C에서 앞의 숫자 84는 전용면적이 약 84㎡라는 뜻이다. 뒤의 알파벳은 같은 면적 안에서 평면 구조가 다르다는 구분 기호다.

중요한 것은 알파벳이 등급이 아니라는 점이다. A가 무조건 좋고 C가 무조건 나쁜 것이 아니다. 다만 실제 시장에서는 특정 타입에 선호가 몰리면서 가격 차이가 생길 수 있다.

첫 번째 가격 차이는 평면에서 시작된다. 분양 때는 몇백만원이던 선호도 차이가 시간이 지나면서 거래가격 차이로 드러난다. 매수자는 집을 보러 갔을 때 평면 차이를 바로 체감하기 때문이다. 앞선 1편(같은 84㎡인데 실내 크기가 다른 이유)과 2편(4Bay를 좋아하는 이유)이 이 대목의 바탕이다.

아파트 가격은 입지 + 면적이 아니라 아홉 층으로 쌓인다

아파트 가격을 아주 단순하게 정리하면 아래 아홉 단계가 하나씩 쌓인 결과다. 위로 올라갈수록 비교 대상이 좁아진다. 그래서 "같은 단지, 같은 84㎡"라는 정보는 다섯 번째 층까지만 말해 줄 뿐이다. 장면을 따라 내려가면 층이 하나씩 켜진다.

평면보다 강한 것 — 같은 84A, 다른 101동과 107동

같은 평면이라도 단지 어디에 있느냐에 따라 가격은 또 달라진다. 도면에는 둘 다 84A라고 적혀 있지만, 실제로는 완전히 다른 주거 경험을 준다.

'로열동'은 공식 용어가 아니다. 시장 참여자들이 같은 단지 안에서 상대적으로 선호도가 높은 동을 부르는 말이고, 기준은 단지마다 다르다. 한강이나 산 조망이 뚜렷하지 않은 단지에서는 역과 얼마나 가까운지가 로열동을 가르는 기준으로 통한다는 현장 보도도 있다. 그래서 동 번호가 아니라 동별 입지를 봐야 한다. 네 가지 조건을 탭으로 나눠 정리했다(좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다).

같은 단지에서 진짜 중요한 것은 '희소성'이다

한 단지에 전용 84㎡가 1,000세대 있다고 해 보자. 그중 남향 + 공원 영구조망 + 고층을 모두 만족하는 세대가 50세대뿐이라면, 이런 세대는 매물이 자주 나오지 않는다. 반대로 저층 + 앞동뷰 + 도로변 세대는 상대적으로 매물이 많을 수 있다.

반대로 가격을 깎는 요소도 있다. 같은 84㎡인데 싸다면 무조건 저평가라고 보기 전에 이유부터 찾아야 한다. 이런 약점은 살 때 가격을 낮춰 주지만 팔 때도 똑같은 약점이 된다.

1. 1소음 — 대로변 · 철도 · 단지 출입구 차량 · 학교 운동장
2. 2시설 인접 — 상가 바로 위 · 쓰레기 분리수거장 · 주차장 출입구
3. 3빛과 시야 — 앞동에 막힌 조망 · 낮은 일조량
4. 4저층 — 사생활 문제
5. 5타입의 역전 — A가 4Bay라도 앞동 간섭이 심하고, B가 타워형이라도 코너창으로 조망이 트이면 B 고층이 더 비쌀 수 있다. 물량이 극히 적은 C를 희소성 때문에 찾는 수요도 생긴다.

"6,000만원 싸다"는 누구와 비교한 값인가

가장 싼 매물이 가장 좋은 기회라는 생각은 위험하다. 시세 8억5,000만원인 단지에 7억9,000만원 매물이 나왔는데 2층·도로변·앞동 간섭·북쪽에 가까운 방향이라면 시장의 정상적인 가격차일 수 있다. 반대로 로열동·로열층·선호 평면인데 개인 사정으로 나온 급매라면 가격 메리트가 있을 가능성이 높다. 아래에 같은 조건 최근 거래의 범위를 넣고 매물가를 대 보자.

단순 대조용이다. 범위는 같은 타입·동·층대·방향·조망의 최근 거래로 잡아야 뜻이 있다. 거래 시점 차이, 수리 상태, 세입자 여부는 반영하지 않는다.

실거래는 이 순서로 쪼개서 본다

"우리 단지 84㎡ 최고가가 10억"이라는 말도 그 거래가 최고층·영구조망·로열동·내부 올수리였다면 단지의 모든 84㎡가 10억이라는 뜻이 아니다. 최고가는 가장 좋은 조건에서 만들어진 가격일 가능성이 있다. 그래서 최고가 하나보다 최근 여러 거래의 범위를 본다. 101동 20층 남향 공원뷰와 107동 3층 도로변 앞동뷰를 "84A 실거래"로 묶으면 분석이 왜곡된다.

매물을 보러 가기 전 체크리스트

㎡당 가격이 아니라, 시장이 어떤 세대에 더 내는지를 본다

LOCATEWISE는 아파트를 ㎡당 가격만으로 비교하지 않는다. 같은 단지 안에서 시장이 어떤 세대에 더 높은 가격을 지불하는지를 본다. 그것이 수요자들이 실제로 중요하게 여기는 요소를 보여 주기 때문이다. 4Bay 남향 고층이 반복해서 최고가를 만든다면 그 단지에서는 평면 + 향 + 층의 결합이 강력한 상품성이라는 뜻일 수 있다. 특정 타입이 늘 싸게 거래된다면 시장이 왜 할인하는지를 찾아야 한다.

동·층·향·조망·평면은 인테리어처럼 돈을 들여 고칠 수 없다. 장기 보유를 생각한다면 좋은 동, 좋은 층, 좋은 향, 좋은 평면은 살 때 조금 비싸더라도 팔 때 다시 프리미엄을 받을 가능성이 있다. 가장 싼 세대보다 "시장이 앞으로도 계속 좋아할 조건인가"를 먼저 묻는 이유다.

같은 84㎡라도 시장이 보는 상품은 서로 다르다. 좋은 분석은 "얼마인가?"에서 끝나지 않고 "왜 이 가격인가?"를 설명하는 데서 시작한다.

남향이라고 다 같은 남향일까

같은 단지에서 남향은 정말 얼마나 더 비쌀까. 남향·남동향·남서향 가운데 실제로 가장 좋은 방향은 무엇일까. 다음 편 「남향이라고 다 같은 남향이 아니다｜아파트 향과 일조권의 비밀」에서 살펴본다.

1. ①84㎡인데 왜 크기가 다를까건축 지식
2. ②왜 4Bay를 좋아할까평면
3. ③왜 같은 84㎡도 가격이 다를까이 글 · 가격
4. ④남향이라고 다 같은 남향일까다음 편
5. ⑤로열동·로열층은 정말 값어치를 할까매수 판단