정문을 지나면 차는 경사로를 따라 지하로 내려가고, 사람은 나무 사이 길로 걷는다. 핵심은 자동차가 필요 없어진 것이 아니라 같은 땅의 위아래를 다른 용도로 쓰기 시작했다는 데 있다. 그 변화는 주차금지 표지판 하나로 만들어지지 않았다.
세 단지의 수치는 각 자료가 나온 시점의 설명이다. 현재 현장이나 같은 조건의 승인도면을 비교한 값이 아니다(아래 ‘자료를 읽을 때 조심할 점’).
건물 사이에 차로와 주차면을 놓는 배치에서는 그만큼 다른 용도로 쓸 지상 공간이 줄어든다. 주차를 늘리는 문제와 정원·보행로를 확보하는 문제가 같은 땅 위에서 만난다.
2012년 「서울시 아파트단지의 녹지배치 및 식재구조 변화 연구」는 조성 시기와 지반·녹지 조건이 다른 서울 아파트 12곳을 골랐다. 연구진은 용적률 상승과 주차장 면적 확대에 따라 녹지가 축소·단절된 양상, 그리고 2001년 이후 조사대상에서 녹지에 대한 인식이 바뀌며 일부 녹지가 다시 넓어지고 이어진 양상을 설명했다. [출처]
그렇다고 ‘옛날엔 주차장뿐이었고 신축이 처음 정원을 만들었다’로 줄이면 틀린다. 이 연구에는 녹지율이 높은 자연지반 아파트도 들어 있다. 오래된 단지에도 넓은 녹지가 있었고, 변화도 일직선이 아니었다. [출처]
2000년 이후 준공된 서울 강남구 브랜드 아파트 8곳을 조사한 2013년 연구는 중앙광장·산책로 주변 정원, 수공간과 휴게시설을 살폈다. 연구진은 외부공간을 브랜드 차별화에 쓰는 흐름도 설명했다. 집 안 평면뿐 아니라 집 밖에서 누릴 환경도 주거상품의 일부가 됐다. [출처]
두 연구는 선정된 사례를 분석한 자료다. 특정 연도에 전국 아파트가 한꺼번에 바뀌었다는 통계가 아니다.
주차 대수에 주차면 한 칸의 크기를 곱하면 차로를 빼고도 주차면만으로 얼마만큼의 지상을 쓰는지 가늠할 수 있다.
기본값 293대는 중계1단지의 2017년 현황자료 수치이며, 이 단지의 실제 주차면 규격·배치는 확인하지 않았다. 차로·회전 공간을 뺀 주차면 면적만 곱한 추정치이고 1평 = 3.3058㎡로 환산했다.
주차장을 지하에 만들면 지상에서 주차면과 다투던 공간을 다른 용도로 짤 수 있다. 여기에 주거동과 이어지는 이동을 설계하면, 차에서 내린 사람이 지상 차로를 다시 건너는 대신 지하에서 곧장 건물로 들어가는 경로가 생긴다.
차량은 지하에서 움직이고, 보행자는 지상에서 걷고 머물도록 주된 활동을 나눈다. 자동차를 없앤 것이 아니라, 일상적인 자동차 이동과 보행이 만나는 장소를 다시 짠 것이다. 현대건설은 2021년 디에이치 반포 라클라스 입주를 안내하며 “좁고 긴 지형을 활용해 주차장을 지하화하고 지상에는 탁 트인 보행로를 확보했다”고 설명했다. [출처]
필로티 편과도 이어진다. 1층을 기둥으로 열어 둔 공간은 주차에만 쓸 필요가 없다. 디에이치 반포 라클라스는 동마다 둔 필로티를 조경과 이어지는 쉼터로 썼다고 설명한다. 같은 열린 1층이 차량을 담는 공간에서 보행과 휴식을 잇는 공간으로 달라질 수 있다. [출처]
공공기관과 시공사가 남긴 자료에서 세 장면을 비교한다.
| 사례 · 자료 시점 | 자료에서 확인되는 구성 | 읽을 수 있는 변화 |
|---|---|---|
| 서울 중계1단지 1990년 준공 · LH 2017년 현황자료 | 주차 293대, 지하주차장 없음 | 지상에서 주차를 받아내는 구성 [LH] |
| 은평뉴타운 서울시 2008년 1지구 입주 안내 | 중앙정원, 지하주차장 채광창, 필로티를 활용한 보행 숲길 | 지하공간과 지상의 정원·보행을 함께 짜는 방향 [서울시] |
| 디에이치 반포 라클라스 현대건설 2021년 입주 시작 안내 | 주차 지하화, 지상 보행로, 조경과 이어지는 필로티 쉼터 | 차량의 주된 이동과 지상 체류공간을 나누는 설계를 명시 [현대건설] |
과거 공개자료의 비교다. 중계1단지의 293대는 2017년 자료 수치로 1990년 최초 주차대수로 확인한 것이 아니다. 은평뉴타운은 여러 단지를 포함한 사업지구 안내다. 세 사례의 현재 현장이나 같은 조건의 승인도면을 비교한 표가 아니다.
특히 2008년 은평뉴타운 안내에는 지하주차장과 정원, 보행 숲길을 함께 설계했다는 설명이 이미 나온다. 공원형 배치를 최근의 배송 갈등 하나 때문에 시작된 방식으로 설명할 수 없는 이유다. [출처]
또 이 자료만으로 어느 아파트가 국내 최초였는지 정할 수는 없다. 여기서 확인한 것은 지상에 주차를 받던 구성과, 지하 주차·지상 보행을 묶어 설계하는 구성이 서로 다른 시기의 기록에 나타난다는 점이다.
지하주차장 위에 정원을 만든 구간에서는 주민이 걷는 지면이 동시에 주차장의 지붕 위가 된다. 흙과 나무를 올리는 데서 끝나지 않는다. 식물이 자랄 토양층, 물이 빠질 배수층, 방수·방근층과 이를 받치는 구조를 함께 따져야 한다. 미국 환경보호청도 건축물 위 녹화의 기본 구성과 유지관리 항목을 이렇게 나눈다. 일반 원리이며 국내 개별 단지의 시공 상태를 판정한 자료는 아니다. [출처]
비용의 변화는 당시 공공사업 설명에서도 확인된다. 서울시는 2006년 은평뉴타운 분양원가를 설명하면서 지하주차장 설치비용 증가를 건축비 상승 요인 중 하나로 제시했다. [출처]
이를 공원형 아파트가 언제나 일정 비율만큼 비싸다는 공식으로 쓸 수는 없다. 다만 지상에서 공간을 되찾으려고 지하에 따로 구조물을 만드는 선택에는 비용이 따른다는 점을 보여 준다. 주차장 위에 조경을 만든 구간에서는 지하의 구조·방수·배수와 지상의 식물 관리가 한 공간을 위아래에서 유지하는 일로 묶인다.
차량이 사라진 자리는 공짜로 생긴 공터가 아니라, 아래층의 구조와 관리가 받쳐 주는 생활공간일 수 있다.
주민 승용차의 경로를 지하로 옮겼다고 모든 차량 문제가 끝나지는 않는다. 물건은 계속 각 동으로 들어와야 한다. 배송차가 지하 입구를 통과하고, 하역할 곳에 닿은 뒤, 물건을 동 출입구까지 옮길 수 있어야 한다.
34편에서 본 높이 기준이 여기에 이어진다. 2019년 1월 16일 시행된 규칙 개정은 각 동으로 차량이 접근할 지상 차로·단지 내 도로가 없는 경우, 예외를 빼고 해당 주차장 차로 높이를 2.7m 이상으로 확보하게 했다. [출처]
이 개정은 공원형 단지를 처음 만든 조치라기보다, 지상 차량 접근을 제한하는 설계에서 필요한 배송 경로를 보완한 변화로 읽힌다. 개정이유도 택배·이사 차량의 진입을 명시한다. [출처]
소방차는 따로 봐야 한다. 현행 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제10조제3항은 소방차가 각 세대에 접근할 통로를 확보하고, 출입구의 문주나 차단기가 소방차 통행을 가능하게 하도록 규정한다. [출처] ‘지상에 차 없는 단지’가 비상시 필요한 차량까지 못 들어오는 단지를 뜻해서는 안 된다.
그래서 좋은 배치에는 세 개의 선이 필요하다. 사람이 걷는 길, 물건이 들어오는 길, 비상시에 접근하는 길이다. 서로 만나는 지점과 이용 조건까지 풀어야 지상의 편의가 완성된다.
공원형 단지의 핵심을 나무가 많은 아파트로만 설명하면 절반이 빠진다. 변화의 중심에는 같은 땅에 주차와 생활공간을 함께 확보하기 위한 입체적인 배치가 있다. 지하주차장 위를 어떻게 쓰고, 사람을 각 동에 어떻게 잇고, 배송과 비상 접근을 어디에 남기는지가 한 묶음이다.
그래서 집을 볼 때는 정원 사진 옆에 이동 경로를 놓아 보면 좋다. 주차대수나 조경률만으로는 이 연결을 전부 알 수 없다. 이번 자료로 공원형이라는 이름에 일정한 집값 프리미엄을 붙일 근거는 없다. 평가할 것은 이름보다 가족이 실제로 얻는 보행·휴식의 편의와 그것을 유지하는 비용이다.
LH가 2017년 9월 주택설계·기술경진대회 공모지침서에 실은 단지현황 수치다. 1990년 최초 공급 주차대수나 현재 대수로 넓혀 쓰지 않았고, 공모지침의 미래 재건축 계획도 완료 이력으로 쓰지 않았다.
‘그때는 지상 주차뿐’이 아니라 ‘2017년 자료에서 지상 주차 구성이 확인된다’로 읽는다.2008년 서울시 안내는 1지구 입주 안내와 사업 전체 설명이 섞여 있다. 개별 단지가 전면 지하주차·전면 차량 금지였다고 주장하지 않았고, 서로 다른 범위의 녹지율·단지 수는 인용하지 않았다.
확인한 것은 ‘지하주차장·정원·보행 숲길을 함께 설계했다는 설명’이 2008년에 이미 있었다는 점이다.현대건설 2021년 6월 14일 안내(6개 동·848가구, 6월 15일 입주 시작)의 설계 설명이다. 홍보 문구의 ‘최초·최고’나 가격 평가는 쓰지 않았고, 2026년 현장조사나 현재 관리 품질 검증도 아니다.
세대수·동수는 같은 안내문으로 다시 확인했다.2012년 연구는 공개된 저자 초록을 확인했고 원문 상세도면·표는 확보하지 못했다. 한국어·영어 초록의 녹량 수치가 서로 달라 인용하지 않았다. 2013년 연구는 강남구 300세대 이상 8개 단지 사례다.
선정 표본의 관찰을 모든 단지의 보편적 순서로 넓히지 않는다.국토교통부령 제584호(2019년 1월 16일 공포·시행)는 지상 차로가 없는 단지에 적용되며, 적용 층·예외·사업계획승인 신청 시점 조건이 있다. 개별 기존 단지에 소급해 판정하지 않는다.
이 개정은 공원형 단지의 출발점이 아니라 배송 경로를 보완한 변화로 읽는다.이 글의 자료로는 최초 도입 단지를 정할 수 없고, 공원형이라는 이름에 붙는 가격 프리미엄도 추정하지 않았다. 게시 전 더 정밀하게 보려면 세 단지의 허가·준공 배치도와 현재 배송·소방·보행 운영자료를 대조해야 한다.
평가할 것은 이름보다 실제 보행·휴식의 편의와 그것을 유지하는 비용이다.자동차는 단지에서 사라진 것이 아니다. 사람들이 지상을 다르게 쓰도록, 자동차의 자리를 다시 배치한 것이다. “그 아래 주차장은 우리 동과 어떻게 이어지고, 물건과 비상차량은 어느 길로 들어오나요?” 그 답이 공원형 단지를 보기 좋은 풍경에서 실제로 작동하는 주거공간으로 바꿔 준다.
다음 편 — 40편 「같은 아파트인데 왜 어떤 집에는 스프링클러가 없을까? 설치기준의 변화」에서는 건물 연식만으로 판단하기 어려운 소방설비의 적용 시점과 설치 범위를 살펴본다.
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