아파트 실거래가 조회, 안 보이는 이유와 해제·직거래 읽는 법

실거래가는 언제 올라오나? 계약 뒤 30일 신고, 신고 다음 날 공개

아파트 실거래가는 계약 체결일부터 30일 안에 신고되고, 국토교통부 실거래가 공개시스템에는 신고 다음 날 올라온다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조는 매매계약을 맺은 거래당사자가 실제 거래가격을 시·군·구청에 공동으로 신고하도록 정하고, 중개사가 거래계약서를 써 줬다면 개업공인중개사가 신고하도록 한다. 신고 기한은 2020년 2월 21일 계약분부터 60일에서 30일로 줄었다.

서울부동산정보광장 안내에 따르면 실거래 자료는 신고일 기준 다음 날 공개되고, 화면에는 계약일 기준으로 정리된다. 7월에 계약하고 8월에 신고한 거래는 7월 거래로 들어간다. 한 달의 거래 건수가 그다음 달까지 계속 늘어나는 이유가 여기에 있다.

공개 시점 계산기는 계약일과 잔금까지 날수를 넣으면 신고 기한, 늦게 신고해도 공개시스템에 보이는 날, 등기 신청 기한을 날짜로 보여 준다. 기한 안에 신고하지 않으면 같은 법 제28조에 따라 500만 원 이하 과태료 대상이다.

추정치다. 계약 체결일 다음 날부터 30일, 잔금일 다음 날부터 60일을 센다. 마지막 날이 토요일·공휴일이면 다음 날로 넘어가는 점(민법 제161조)은 반영하지 않았다. 신고 내용에 문제가 있어 확인이 길어지면 공개가 더 늦어질 수 있다.

실거래가 해제 거래는 지우지 않고 해제 표시로 남긴다

계약이 깨진 실거래가는 목록에서 사라지지 않고 해제여부 칸에 표시된 채 남는다. 부동산거래신고법 제3조의2는 신고한 계약이 해제·무효·취소되면 확정된 날부터 30일 안에 해제 신고를 하도록 정한다. 서울부동산정보광장은 2020년 2월 21일 이후 계약하고 해제 신고한 건을 해제로 표시한다고 안내한다.

해제 표시를 먼저 보는 이유는 신고가가 해제되는 일이 적지 않아서다. 높은 값에 신고했다가 나중에 해제하면 그사이 그 값이 시세처럼 퍼진다. 거래가 없는데도 거짓으로 신고하거나 해제되지 않았는데 해제 신고를 하면 3,000만 원 이하 과태료이고, 부당한 이득을 노렸다면 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금이다(같은 법 제26조·제28조).

해제 표시가 붙었다고 모두 허위 거래는 아니다. 대출이 막히거나 잔금 날짜가 맞지 않아 정상적으로 깨진 계약도 같은 칸에 표시된다. 시세를 볼 때는 해제 거래를 빼고, 같은 동·층대에서 해제 직후 다시 신고된 거래가 있는지 함께 본다.

직거래와 가족 간 거래는 어떻게 걸러 보나?

직거래 여부는 거래유형 칸에서, 가족 간 거래 여부는 화면에서 바로 알 수 없어 신호를 겹쳐서 본다. 서울부동산정보광장 안내에 따르면 거래유형(중개거래 · 직거래)은 2021년 11월 1일 이후 계약분부터 표시되고, 중개거래에는 중개사무소가 있는 시·군·구가 함께 나온다. 국토부는 2024년 2월 13일 새 시스템을 열면서 매도자·매수자를 개인 · 법인 · 공공기관 · 기타로 구분해 보여 주기 시작했다(2024년 1월 1일 이후 계약분).

특수관계는 부부·부모 자식처럼 거래 당사자가 서로 가까운 관계라는 뜻이다. 공개 항목에는 당사자 관계 칸이 없다. 그래서 아래 다섯 가지가 겹치는 거래는 시세 비교에서 따로 떼어 둔다.

빌라·단독주택·토지·상가는 공개 범위가 아파트와 다르다. 유형별로 보이는 것과 보이지 않는 것을 탭에 묶었다.

같은 단지인데 실거래가가 다른 이유, 동·층·타입부터 맞춘다

같은 단지 실거래가가 수억 원씩 벌어지는 것은 대부분 동·층·전용면적 타입과 계약 시점이 달라서다. 공개시스템이 보여 주는 면적은 전용면적이라, 전용 84㎡라도 공급면적과 구조가 다른 타입이 섞여 있을 수 있다. 아파트 동은 2024년 2월 13일부터 등기가 끝난 거래에 한해 보이기 시작했다.

비교할 때는 같은 전용면적 → 같은 동이나 비슷한 향의 동 → 비슷한 층대 → 계약일이 가까운 거래 순으로 범위를 좁힌다. 확장·수리 여부와 전세를 끼고 산 거래인지는 공개 항목에 없으니, 차이가 설명되지 않으면 중개사무소에 그 거래의 조건을 물어 본다.

국토부 실거래가와 부동산원·민간 앱은 무엇이 다른가?

국토부 실거래가 공개시스템은 개별 거래를 계약일 기준으로, 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)의 거래현황 통계는 거래량을 신고일 기준으로 센다. 서울부동산정보광장도 거래 현황을 밖에 인용할 때는 신고일 기준 공식 통계를 쓰라고 안내한다. 같은 달 거래량이 두 곳에서 다르게 나오는 이유다.

민간 앱의 실거래가는 대부분 국토부 공개 자료를 받아 지도·차트로 다시 보여 주는 것이라 원자료보다 하루 이상 늦을 수 있다. 앱의 매물 가격은 집주인이 부르는 호가다. 실거래가와 호가를 한 그래프에 섞어 보지 말고, 거래를 판단할 때는 공개시스템 원자료에서 해제·거래유형·등기일 칸을 한 번 더 확인한다.

실거래가 조회 안되는 이유와 조회 기간, 다섯 가지 질문

실거래가 조회에서 가장 많이 막히는 곳은 공개 시차, 조회 기간, 해제·등기 표시 읽기다. 질문을 누르면 답이 펼쳐진다.