서울 입주권·분양권 거래는 2026년 상반기 557건으로 1년 전보다 26.0% 줄었다. 그런데 청담르엘 입주권 84㎡는 52억원에서 67억원에 거래됐다. 입주 물량이 2년 연속 줄어드는 국면에서 신축 웃돈이 어디까지 붙었는지, 대출 규제가 그 위를 얼마나 막는지 숫자로 본다.
입주 물량과 매매·전세 수치는 뉴시스 10월 14일 기사가 인용한 한국부동산원·부동산R114 값이다. 거래량은 늦게 신고된 계약까지 반영한 9월 중순 집계(아이뉴스24 9월 16일)를 쓴다. 입주권 시세는 매수 판단의 근거가 아니다.
서울 아파트 입주권·분양권 매매는 2026년 1~6월 557건이다. 1년 전 같은 기간 753건보다 26.0% 적다. 10월 14일 뉴시스 기사가 쓴 552건(−26.1%)은 7월 6일 파이낸셜뉴스가 처음 보도한 7월 초 집계다. 계약 뒤 30일 안에 신고하면 되는 실거래가 시스템의 특성상, 같은 상반기도 늦게 볼수록 건수가 조금 늘어난다.
집계 시점별로 정리하면 이렇다. 7월 6일 파이낸셜뉴스가 처음 보도한 값은 552건 대 747건(−26.1%)이고, 9월 16일 아이뉴스24가 쓴 값은 557건 대 753건(−26.0%)이다. 10월 14일 뉴시스는 7월 초 값을 다시 썼다. 감소율은 어느 쪽이든 26% 안팎이라 결론은 같다. 다만 자치구별 거래량(노원 95건 등)은 552건 계열 값이라 이 글에서는 싣지 않았다.
입주권은 재건축·재개발 조합원이 새 아파트에 들어갈 권리이고, 분양권은 청약에 당첨돼 받은 권리다. 둘 다 아직 지어지는 중인 집을 사는 거래라 준공 직전·직후 신축의 값을 미리 보여 준다.
| 단지 · 면적 | 구분 | 이전 거래 | 올해 거래 | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| 청담르엘 111㎡ (강남구) | 입주권 | 70억 (지난해) | 83억 | +13억 · +18.6% |
| 청담르엘 84㎡ (강남구) | 입주권 | 52억 (지난해) | 67억 | +15억 · +28.8% |
| 디에이치 방배 59㎡ (서초구) | 입주권 | 확인 불가 | 34억 (9월) | 종전 최고가 경신 |
| 이문아이파크자이 84.95㎡ (동대문구) | 입주권 | 확인 불가 | 20억6000만 (9월) | 신고가 |
| 강변역 센트럴 아이파크 84㎡ (광진구) | 분양권 | 14억9380만 (2025년 6월) | 22억 (2026년 6월) | +7억620만 · +47.3% |
| 서울원 아이파크 84㎡ (노원구) | 분양권 | 14억803만 (2025년 12월) | 18억1160만 (2026년 5월) | +4억357만 · +28.7% |
강남구 청담르엘은 두 평형 모두 1년 새 13억~15억원이 붙었다. 분양권 쪽은 광진구·노원구처럼 강남 밖에서도 4억~7억원이 붙었다. 다만 이 표는 신고가가 난 거래만 모은 것이다. 거래가 적은 시장에서는 한두 건이 시세처럼 읽히기 쉽다.
"서울은 신규 주택을 공급할 수 있는 부지가 제한적인 데다 향후 입주물량까지 줄어들면서 신축 아파트의 희소성이 커질 수밖에 없다"
서울 아파트 입주는 2025년 3만7103가구에서 2026년 2만6951가구(−27.4%), 2027년 1만7012가구로 줄어든다. 2027년 물량은 2025년의 45.9%다. 입주권·분양권은 바로 이 줄어드는 신축의 앞자리라, 공급이 줄수록 권리 값이 먼저 움직인다.
거래가 줄어든 것은 신축 전체도 마찬가지다. 아이뉴스24는 준공 5년 이하 서울 아파트 거래가 상반기 2,569건으로 1년 전 4,089건보다 37.2% 줄었고, 전체 거래에서 차지하는 비중도 9.4%에서 7.2%로 낮아졌다고 썼다(집계 기관은 기사에 없다). 그런데 매도 물건이 적으면 거래가 줄어도 값은 쉽게 내려오지 않는다. 한국부동산원 주간 통계로 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.12% 올라 87주 연속 상승했고, 8월 서울 평균 전세가격은 6억3663만원으로 통계 작성 이후 가장 높다.
2025년 10·15 대책으로 서울은 집값 구간에 따라 주택담보대출 상한이 6억·4억·2억원으로 나뉜다. 신고가 단지 값에 이 상한을 대 보면, 25억원을 넘는 입주권은 대출이 값의 6% 안쪽이다. 신축 웃돈의 상단은 대출보다 현금 여력이 정한다는 뜻이다.
구간 한도는 집값 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이다. 서울 25개 자치구는 이 대책으로 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역이 됐고, 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)은 무주택자 40%, 유주택자 0%다(뉴시스 2025년 10월 15일).
관심 있는 값을 넣어 보면 대출 뒤 남는 현금 몫이 나온다. 15억원과 25억원을 넘는 지점에서 한도가 계단처럼 꺾인다.
추정치다. 준공 뒤 같은 값의 주택을 담보로 받을 수 있는 주담대 상한(2025년 10·15 대책 구간 한도와 규제지역 LTV)을 단순 대입했다. DSR(총부채원리금상환비율), 정책대출, 입주권 매수 때의 이주비·중도금 대출 승계는 반영하지 않았다.
같은 신고가가 누구에게는 차익이고 누구에게는 문턱이다. 입주권을 새로 사려는 쪽은 값보다 먼저 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는지와 세금 요건이 언제부터 계산되는지를 따져야 한다.
재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 제한된다. 이 시점 이후 산 사람은 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 된다. 서울 전역은 2025년 10·15 대책으로 투기과열지구가 됐다.
예외는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 실제 거주한 경우 등이다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조).
사려는 입주권이 어느 단계 구역인지, 파는 사람이 예외 요건을 갖췄는지가 거래의 전제다.입주권을 넘겨받아 완성된 재건축 주택의 취득 시기는 사용검사필증 교부일(그 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받았으면 그날)이다. 1세대 1주택 비과세의 보유기간도 이날부터 센다는 것이 국세청 해석이다(서면부동산2022-565 등).
입주권을 산 날이 아니라 새 아파트가 준공된 날부터 2년이 시작된다.취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 1세대 1주택 비과세에 2년 이상 거주가 더 필요하다(소득세법 시행령 제154조). 승계조합원의 취득 시점은 준공일이므로, 그때 그 지역이 조정대상지역인지로 판단한다. 국세청은 취득 당시 비조정대상지역이면 거주 요건을 적용하지 않는다고 회신했다.
서울은 지금 전역이 조정대상지역이다. 준공 시점까지 지정이 유지되면 2년 거주가 필요하다.원조합원은 원래 갖고 있던 주택에서 이어진 권리라, 종전 주택의 보유 기간을 이어서 따지는 것이 일반적인 해석이다. 승계조합원은 권리를 산 사람이라 준공일부터 새로 센다. 같은 동·같은 평형이라도 비과세까지 남은 기간이 다를 수 있다.
세무·법률 자문이 아니다. 실제 거래 전에는 세무사에게 본인 사례로 확인한다.① 거래량은 7월 초 집계 552건(전년 747건, −26.1%) 대신 늦은 신고를 반영한 9월 중순 집계 557건(전년 753건, −26.0%)을 썼다.
② 같은 단지에서 더 높은 거래가 보도된 예가 있다. 아이뉴스24(9월 16일)는 강변역 센트럴 아이파크 84㎡가 6월 22억5000만원, 서울원 아이파크 84㎡가 7월 4일 18억6245만원에 거래됐다고 썼다. 이 글은 뉴시스 기사의 비교 쌍을 그대로 둔다.
③ 2027년 서울 입주 전망은 기관·시점마다 다르다. 이 글은 부동산원·부동산R114의 1만7012가구만 쓴다.
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