올해 전국 1순위 청약 경쟁률이 작년 같은 기간의 절반 가까이로 내려왔다. 그런데 공공분양과 서울 앞의 줄은 여전히 두 자릿수이고, 네 개 시·도는 모집 가구 수도 채우지 못했다. 평균 하나로는 읽히지 않는 표를 유형·지역·단지로 나눠 본다.
직방 분석(10월 6일 보도) 기준이다. 집계 대상은 2026년 1월 1일~9월 18일 입주자모집공고 단지의 1순위 일반공급이며, 증감률은 전년 같은 기간과 비교한 값이다.
경쟁률은 접수 건수를 공급 가구 수로 나눈 값이다. 올해는 나누는 수가 커지고 나뉘는 수가 작아졌다. 일반공급은 6만3,668가구에서 8만5,321가구로 2만1,653가구 늘었고, 1순위 접수는 64만6,891건에서 47만5,009건으로 17만1,882건 줄었다.
| 항목 | 전년 동기 | 올해 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 일반공급(가구) | 63,668 | 85,321 | +34.0% |
| 1순위 접수(건) | 646,891 | 475,009 | −26.6% |
| 1순위 경쟁률(대 1) | 10.2 | 5.6 | −45% |
어느 쪽 영향이 더 컸는지는 한쪽을 고정해 보면 나온다. 접수가 작년 그대로였다면 경쟁률은 약 7.6대 1, 공급이 작년 그대로였다면 약 7.5대 1이다. 공급 증가와 접수 감소가 거의 같은 크기로 평균을 끌어내렸다는 뜻이다. 한쪽만 보고 "물량이 많아서" 또는 "통장이 안 움직여서"라고 말하면 절반만 맞는다.
7.6대 1과 7.5대 1은 직방이 밝힌 가구 수·접수 건수로 계산한 값이며 직방 발표 수치가 아니다.
공공분양은 20개 단지 6,735가구에 12만7,842건이 들어와 19.0대 1, 민간분양은 191개 단지 7만8,586가구에 34만7,167건으로 4.4대 1이었다. 전년 동기에는 각각 38.1대 1과 7.4대 1이었다. 둘 다 내려왔지만 줄의 길이 차이는 여전히 네 배가 넘는다.
값에 따라 갈리는 모습은 분양가상한제에서도 보인다. 상한제 적용 단지는 10.8대 1(전년 24.5대 1), 미적용 단지는 3.7대 1이다. 격차는 전년 5.8배에서 2.9배로 좁혀졌다.
경기도 안에서는 더 크게 벌어졌다. 이투데이 보도에 따르면 전국 공공분양 물량의 84%가 경기에 나왔고, 경기의 공공분양은 21.1대 1, 민간분양은 1.6대 1이었다. 같은 도 안에서 열세 배 차이다. 경기 평균 5.3대 1은 이 두 숫자가 섞인 값이라 어느 단지의 사정도 설명하지 못한다.
직방 김은선 빅데이터랩장은 공공분양도 입지와 단지 규모, 인근 공급 상황에 따라 결과가 달랐다고 설명하면서, 사전청약 때의 추정 분양가와 본청약 분양가의 비교가 수요자의 판단 요소로 작용했을 수 있다고 봤다. 공공분양이면 다 몰린다는 뜻은 아니다.
서울은 63.1대 1이다. 전년 동기 132.9대 1의 절반 아래로 내려왔는데도 전국 평균의 열한 배다. 올해 서울에서 공고된 22개 단지는 모두 모집 가구 수보다 접수가 많았다. 서울의 일반공급은 전국의 2.8%쯤인데 1순위 접수는 15만1,473건으로 전체의 31.9%를 차지했다.
반대편에는 접수가 모집 가구 수에 못 미친 지역이 있다. 제주 0.2대 1, 강원 0.5대 1, 부산 0.6대 1, 울산 0.8대 1이다. 0.5대 1은 10가구를 모집했는데 5건만 들어왔다는 뜻이다. 이런 곳에서 급한 것은 당첨 경쟁이 아니라 그 단지를 지금 그 값에 사도 되는지에 대한 판단이다.
서울 공급 비중 2.8%와 접수 비중 31.9%는 보도된 접수 건수와 경쟁률로 계산해 맞춰 본 값이다(15만1,473건 ÷ 63.1 ≒ 2,400가구).
평균이 5.6대 1인 해에도 세 자릿수 경쟁률은 나왔다. 서울 강남권·용산의 민간분양과 3기 신도시 공공분양이 대부분이다. 아크로서초는 일반공급 30가구에 3만2,973건이 들어와 1,099.1대 1을 기록했다.
| 단지 | 지역 · 유형 | 1순위 경쟁률 |
|---|---|---|
| 아크로서초 | 서울 · 민간 | 1,099.1대 1 |
| 오티에르반포 | 서울 · 민간 | 710.2대 1 |
| 이촌르엘 | 서울 · 민간 | 135.0대 1 |
| 남양주왕숙2지구 A3 | 경기 · 공공 | 126.8대 1 |
| 왕숙아테라(A1) | 경기 · 공공 | 105.5대 1 |
| 범어역파크드림디아르 | 대구 · 유형 확인 불가 | 101.5대 1 |
| 화성동탄2지구 C27블록 | 경기 · 공공 | 100.6대 1 |
이 표에서 읽을 것은 순위가 아니라 폭이다. 같은 해, 같은 1순위 제도 안에서 1,099대 1과 0.2대 1이 함께 나왔다. 대구처럼 지역 평균이 낮은 곳에서도 세 자릿수 단지가 나온 만큼, 지역 평균으로 단지를 짐작하기도 어렵다.
경쟁률 19대 1은 한 번 넣었을 때 스무 번에 한 번꼴로 된다는 뜻에 가깝다. 같은 경쟁률의 단지에 여러 번 넣으면 한 번이라도 당첨될 확률이 얼마나 오르는지 전원 추첨이라고 가정해 계산한다.
단순 추정이다. 실제 당첨자는 민간분양의 가점제·추첨제 비율, 공공분양의 순위순차제, 특별공급, 해당 지역 우선 공급, 주택형별 경쟁률에 따라 정해지므로 개인의 확률은 이 값과 다르다. 경쟁률이 1대 1 이하이면 100%로 표시한다.
기본값으로 넣어 둔 19대 1(공공분양 평균)에서는 다섯 번을 넣어도 넷 중 셋은 한 번도 안 된다. 민간분양 평균 4.4대 1을 넣으면 한 번에 22.7%지만, 이 평균에는 0.2대 1 지역과 1,099대 1 단지가 함께 들어 있다. 계산기에는 평균이 아니라 넣으려는 단지와 비슷한 최근 단지의 경쟁률을 넣어야 쓸모가 있다.
전체로 보면 그렇지만 원하는 곳에서는 그렇지 않을 수 있다. 서울은 63.1대 1, 공공분양은 19.0대 1로 여전히 두 자릿수다. 평균을 끌어내린 것은 접수가 모집 가구 수에 못 미친 지역과 단지들이다.
가점이 낮은 무주택자에게 달라진 것은 문턱이 아니라 선택지다. 경쟁이 낮아진 단지가 내가 살 곳인지가 먼저다.직방은 원인을 하나로 짚지 않았다. 다만 분양가상한제 적용 단지(10.8대 1)와 미적용 단지(3.7대 1), 공공(19.0대 1)과 민간(4.4대 1)의 차이를 함께 내놓았고, 가을 물량이 이어져도 수요가 입지와 분양가, 주변 공급 여건에 따라 선별적으로 움직일 가능성이 크다고 봤다.
분양가, 대출 여건, 더 싼 공공분양을 기다리는 수요 가운데 무엇이 얼마나 작용했는지는 이 통계만으로 가릴 수 없다.지역 평균이 1대 1 아래라는 것은 그 지역 전체의 접수가 모집 가구 수보다 적었다는 뜻이다. 단지와 주택형마다 다르고, 같은 지역에서도 마감된 주택형이 있을 수 있다. 1순위에서 채우지 못한 물량은 2순위로 넘어간다.
미달이 난 단지에서는 당첨 여부보다 분양가와 주변 시세, 입주 시점의 공급량을 먼저 따져야 한다.집계 방식이 다르기 때문이다. 이 통계는 1월 1일~9월 18일 입주자모집공고를 낸 단지의 1순위 일반공급을 연초부터 누적한 값이다. 최근 12개월을 이동평균하거나 특별공급을 더하거나 월별로 끊는 통계와는 같은 달에도 값이 다르게 나온다.
기관이 다른 숫자끼리는 올랐다, 내렸다를 견주지 않는다. 같은 기관의 같은 기준끼리만 비교한다.① 공공분양 비중(공급 7.9%·접수 26.9%), 한쪽을 고정한 경쟁률(7.6·7.5대 1), 서울의 공급·접수 비중은 보도된 원자료로 계산한 값이다. ② 일부 보도에 실린 공공분양의 전년 대비 공급·접수 증감률은 전년 경쟁률 38.1대 1과 산술이 맞지 않아 싣지 않았다. ③ 인천·전북 등 한 매체에서만 확인된 지역 수치는 뺐다. ④ 아크로서초는 올봄 청약을 받은 단지로, 당시 보도에는 '아크로 드 서초'로 표기됐다.
1대 1 미만으로 이름이 나온 곳은 네 시·도지만, 보도는 '등'으로 적어 더 있을 가능성을 열어 뒀다.이 통계는 9월 18일까지 공고된 단지에서 멈춰 있다. 추석 뒤에 나오는 가을 분양은 들어 있지 않다.
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