지방 1순위 평균 1.94대 1 (전년 6.66대 1) · 부산 더샵 트리센트 18.29대 1
평균은 무너졌고, 가운데가 사라졌다
올해 상반기 지방 아파트 1순위 청약경쟁률은 평균 1.94대 1로 1년 만에 3분의 1 아래로 내려앉았다. 그런데 같은 반기 부산 남구의 한 단지는 18.29대 1로 전 주택형이 1순위에서 마감됐다. 그리고 지금 지방 준공 후 미분양에는 12월 31일에 끝나는 세금 제도가 하나 걸려 있다.
동이2026년 9월 16일 11:00 기준읽는 데 약 8분
지방 평균이 1.94로 내려앉은 반기에, 한 단지는 18.29를 찍었다단위: 대 1 · 자료: 부동산R114, 한국부동산원 청약홈
위 묶음은 반기 누적 평균(단월 아님), 아래 묶음은 한 단지의 1순위 결과라 모집 규모가 다르다. 평균 1.94대 1은 "다들 2대 1쯤 됐다"가 아니라 소수 단지의 높은 경쟁률과 다수 단지의 미달이 섞인 값이다. 막대에 마우스를 올리면 세부 수치가 보인다.
1수요가 사라진 게 아니라 선별이 극단으로 갔다. 평균은 6.66대 1에서 1.94대 1로 떨어졌지만, 역세권·브랜드 단지는 같은 반기에 두 자릿수 경쟁률로 마감했다.
2비수도권 준공 후 미분양 취득세 감면은 12월 31일까지다. 전용 85㎡ 이하·취득가 6억원 이하를 사업주체에게서 처음 사는 개인이면 최대 50%. 법인은 제외된다.
3연장은 정부안, 7억 상향은 발의 전이다. 행정안전부 개편안의 1년 연장도 국회 개정이 남았고, 6억→7억 상향은 여당 의원의 "이달 중 발의 예정" 보도 한 건뿐이다.
지방 1순위 평균 경쟁률2026년 상반기 · 부동산R1141.94대 1전년 동기 6.66대 1
더샵 트리센트 1순위부산 남구 · 8월 4일18.29대 168가구 · 1,244건
전국 준공 후 미분양7월 기준 · 주택산업연구원 인용약 2만9,000가구약 85%가 비수도권
9월 분양전망지수 비수도권주택산업연구원86.88월 94.2 → −7.4p
취득세 감면 현행 기한지방세특례제한법 제33조의32026년 12월 31일오늘 기준 D-106
감면율법 25% + 조례 추가 25%최대 50%법인·단체 취득 제외
광역시별 경쟁률 분해, 하반기 지방 분양 예정 물량, 감면 특례의 실제 적용 건수는 확인되지 않아 넣지 않았다.
1분양 심리
사업자들도 한 달 새 더 비관적이 됐다
주택산업연구원이 사업자에게 묻는 9월 아파트 분양전망지수는 비수도권 86.8로 8월(94.2)보다 7.4p 내려갔다. 100 아래면 "분양이 나빠질 것"이라 보는 쪽이 많다는 뜻이다. 비수도권 안에서도 광역시(92.6)는 올랐고 도 지역(82.5)이 13.8p 급락했다 — 청약 성적표의 양극화가 사업자 심리에도 그대로 찍혀 있다.
재인용할 때 조심할 지표가 하나 있다. 같은 연구원이 며칠 뒤 낸 주택사업경기전망지수의 9월 비수도권 값은 77.9(−11.2p)다. 이름이 비슷하고 발표일만 다르다. 이 글의 도판은 분양전망지수만 쓴다.
도 지역이 한 달 새 13.8p 빠졌다9월 아파트 분양전망지수 · 자료: 주택산업연구원(9/8 발표)
왼쪽 막대는 0부터 그렸다. 광역시는 8월보다 올랐으나 상승 폭이 확인되지 않아 오른쪽 패널에서 뺐다. 도 지역 8월 값(약 96.3)은 9월 값과 하락 폭으로 역산한 수치다.
2제도의 알맹이
요건은 일곱 줄, 틀리기 쉬운 곳은 두 군데다
청약 숫자가 배경이라면 실제로 독자의 지갑에 닿는 건 지방세특례제한법 제33조의3 제4항이다. 아래 표는 법문 기준이다. 커뮤니티 글에서 가장 자주 틀리는 곳은 면적(84㎡가 아니라 85㎡)과 법인 제외다.
요건
법문 기준
자주 보이는 오기·오해
위치
수도권 밖에 있는 주택
—
상태
준공 후 미분양 주택을 사업주체로부터 최초로 유상거래로 취득
분양권·재매도 물건도 된다고 여기는 경우
면적
전용 85㎡ 이하
"84㎡ 이하"로 적은 글
가격
취득가액 6억원 이하
"7억원으로 올랐다" — 발의 전 단계
취득자
개인 · 법인·단체 취득은 제외
법인 매수 문의가 반복된다
감면
취득세 25% 경감 + 지자체 조례로 25% 추가 = 최대 50%
모든 지역이 50%라고 여기는 경우
기한
2026년 12월 31일까지 취득분
"연장 확정" — 국회 개정 전
그리고 이 제도에 대해 지금 돌고 있는 소식은 확정의 정도가 제각각이다. 같은 무게로 읽으면 안 된다.
시행 중
현행 특례 — 6억원 이하, 12월 31일까지. 오늘 계약해서 올해 안에 취득하면 적용되는 유일한 기준이다.
8월 26일 · 정부안
행정안전부 '2026년 지방세제 개편안' — 2027년 말까지 1년 연장, 가격 기준 6억원 동결. 정부 개편안 단계이며 국회 법 개정이 남아 있다.
9월 15일 · 보도 1건
문진석 의원(더불어민주당, 천안갑) 개정안 "이달 중 발의 예정" — 6억→7억. 서울경제 단독 외 교차 보도가 없고, 당론 채택 근거도 확인되지 않았다. 발의 전이다.
3계산기
내 집이 문턱 안인지, 얼마가 줄어드는지
취득가를 넣으면 아래 문턱 도판의 점이 따라 움직인다. 6억원을 1원이라도 넘으면 현행 기준에서는 감면이 0원이다. "7억 상향 가정" 행은 법이 바뀐다는 뜻이 아니라, 바뀌면 얼마인지를 보여주는 가정값이다.
6억원 선 하나가 감면 여부를 가른다취득가액 기준 · 전용 85㎡ 이하 · 개인 취득 전제
검은 점은 아래 계산기에 넣은 취득가다. 가격 외에 위치(비수도권)·면적(85㎡ 이하)·최초 취득·개인 요건을 모두 갖춰야 한다.
취득세 감면액 추정
현행 감면 요건(가격·면적) 안이다
취득세 본세 (표준세율)5,000,000원
적용 세율1.000%
7억 상향 가정 시2,500,000원
취득세 본세만 계산한다(6억원 이하 1%, 6억~9억원 구간은 "취득가×2/3억원−3"%, 9억원 초과 3%, 1~2주택 비조정지역 표준세율 가정). 지방교육세·농어촌특별세, 다주택 중과, 지자체별 조례 여부는 반영하지 않았다. 조례 추가 경감은 지역마다 다르니 해당 시·군에 확인해야 한다. 실제 신고 전에는 세무 상담을 받기 바란다.
4누가 웃고 우는가
같은 숫자, 네 갈래의 처지
제도 요건의 사실관계를 처지별로 나눴다. 매수 권유가 아니다. 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.
가장 구체적인 수혜
비수도권 준공 후 미분양 중 전용 85㎡ 이하·취득가 6억원 이하를 사업주체에게서 처음 사는 개인. 취득세 최대 50% 감면이 붙는다.
주택 수 문제
양도세·종부세에서 주택 수 제외 특례가 별도로 거론되며, "한 채 더 사도 세금상 없는 집으로 쳐주나"가 질문이 몰리는 지점이다. 세목마다 요건과 기한이 따로 있어 취득세 요건 충족만으로 보장되지 않는다.
시한
현행 적용 기한은 2026년 12월 31일. 연장은 정부안 단계라 올해 취득분만 확실하다.
명시적 배제
법문에 "법인·단체가 취득하는 경우는 제외"가 박혀 있다. 지식iN에 법인 매수 문의가 반복해 올라오지만 답은 일관되게 제외다.
실무 포인트
개인사업자와 법인은 다르다. 법인 명의로 계약한 뒤 감면을 기대하는 구조는 이 특례로는 성립하지 않는다.
지금 기준
취득가 6억~7억원 구간은 현행 감면 대상이 아니다. 6억→7억 상향은 발의도 되지 않았다.
놓치는 금액
6억5,000만원이면 본세만 약 866만원(세율 1.333%)이고, 50% 감면이 됐다면 약 433만원이다. 기사 제목만 보고 계약하면 이만큼을 기대했다가 못 받는다.
기다리면?
개정 여부·시행일·소급 적용 여부 어느 것도 정해지지 않았다. "통과되면 받겠지"를 전제로 한 계약은 도박에 가깝다.
구조적으로 불리한 쪽
비수도권 중소도시의 비브랜드 단지 시행사. 준공 후 미분양의 약 85%가 비수도권에 몰려 있고, 분양전망지수 도 지역은 한 달 새 13.8p 빠졌다.
양극화의 승자
지방 안에서도 역세권·브랜드·신축. 다만 18.29대 1은 관측이지 다음 단지도 그럴 것이라는 예측이 아니다.
판단 보류
"감면되니까 사라"로 건너뛰려는 사람. 취득세 감면은 취득 시점의 비용을 줄일 뿐 가격 상승을 보장하지 않고, 준공 후 미분양은 정의상 한 번 팔리지 않은 물건이다.
5실제로 올라온 질문
지식iN에 쌓이는 질문 여섯 개
질문 표현은 실제 게시물에서 가져왔다. 답은 법문과 공개 보도 범위 안에서만 적었고, 개별 사안은 세무 전문가 확인이 필요하다.
1미분양 아파트를 사면 나중에 새 아파트 살 때 2주택이 되나요?+
취득세 감면(지방세특례제한법)과 양도세·종부세의 주택 수 계산은 서로 다른 법, 다른 요건이다. 취득세 감면을 받았다고 다른 세목에서 자동으로 주택 수에서 빠지는 것은 아니다.
"어느 세목에서의 주택 수인가"를 먼저 나눠 물어야 답이 나온다.
2지방 준공 후 미분양 특례, 법인으로 매수해도 되나요?+
취득세 감면 특례는 법인·단체가 취득하는 경우를 제외한다. 법문에 명시돼 있다.
감면을 전제로 한 법인 매수 계획이라면 전제가 성립하지 않는다.
384㎡ 이하만 되는 거 아닌가요?+
법문은 전용 85㎡ 이하다. 흔히 "국민평형 84㎡"와 섞이면서 84㎡로 적힌 글이 있다.
84.99㎡도 요건 안이다. 반대로 85㎡를 넘으면 가격이 낮아도 대상이 아니다.
42주택자가 미분양 분양권을 추가로 사면 취득세율은요?+
특례는 준공 후 미분양 주택을 사업주체로부터 최초로 유상 취득하는 경우다. 준공 전 분양권을 제3자에게서 사거나 한 번 거래된 물건을 사는 경우는 이 요건과 맞는지부터 따져야 한다.
다주택 중과 여부는 지역·보유 수에 따라 달라 이 글의 계산기로는 답할 수 없다.
56억이 7억으로 올랐다던데요?+
9월 15일 서울경제 단독 보도는 문진석 의원이 개정안을 "이달 중 발의할 예정"이라는 내용이다. 발의 전이고, 다른 매체의 교차 보도와 당론 채택 근거는 확인되지 않았다.
현재 시행 중인 기준은 여전히 6억원이다.
6내년까지 연장된 거 맞죠?+
행정안전부가 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안에 2027년 말까지 1년 연장, 6억원 동결이 담겼다. 다만 정부 개편안이며 국회에서 법이 개정돼야 효력이 생긴다.
"연장 확정"이 아니라 "정부가 연장을 추진 중"이 정확한 표현이다.
6남은 날짜
12월 31일까지 확인할 것
확인된 일정과 "예정" 보도를 구분해 적었다. 국회 심의 일정은 특정되지 않아 날짜를 넣지 않았다.
9월 16일 (수)
부동산R114 상반기 지방 청약경쟁률 1.94대 1 보도. 오늘 아침 여러 매체가 동시에 받았다.
9월 중 (예정)
문진석 의원 지방세특례제한법 개정안 발의 예정 보도. 실제 발의 여부와 내용은 국회 의안정보시스템에서 확인해야 한다.