아파트 증여세 계산기: 5억·10억 얼마? 취득세·부담부증여까지

아파트 증여세는 시가 평가 → 공제 → 세율 10~50% → 신고세액공제 순서로 나온다

아파트 증여세는 받은 사람이 내는 세금이고, 상속세 및 증여세법 제56조에 따라 과세표준에 10~50%의 다섯 구간 세율을 곱해 계산한다. 과세표준은 증여받은 아파트의 시가에서 넘겨받은 빚과 증여재산공제를 뺀 금액이다.

시가 10억 원 아파트를 성년 자녀가 받으면 과세표준은 9억 5,000만 원이다. 30% 구간이라 9억 5,000만 원 × 30% − 누진공제 6,000만 원 = 2억 2,500만 원이 산출세액이고, 기한 안 신고로 3%(675만 원)를 빼면 2억 1,825만 원을 낸다.

세율이 구간별로 오르기 때문에 같은 집을 한 번에 주는 것보다 10년 간격으로 나눠 주거나, 받는 사람을 배우자·자녀로 나누면 세금이 줄어든다. 10년 합산은 받는 사람 기준이라 부모가 자녀 두 명에게 절반씩 주면 각자 따로 공제와 세율 구간을 쓴다.

증여세 공제는 누구에게 얼마인가 — 성년 자녀 5,000만 원, 배우자 6억 원

증여재산공제는 가족에게 받은 재산 가운데 세금을 매기지 않는 몫이다. 상속세 및 증여세법 제53조에 따르면 배우자에게 받으면 6억 원, 부모·조부모에게 받으면 성년 5,000만 원·미성년 2,000만 원, 자녀에게 받으면 5,000만 원, 4촌 이내 혈족·3촌 이내 인척에게 받으면 1,000만 원을 10년 합산으로 뺀다.

혼인·출산 증여재산공제는 2024년 1월 1일부터 생긴 별도 공제로, 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일부터 2년 안에 부모·조부모에게 받으면 1억 원을 더 뺀다(제53조의2). 두 사유를 합쳐 평생 1억 원이 한도라 성년 자녀는 기본 공제와 합쳐 1억 5,000만 원까지 세금 없이 받을 수 있고, 신랑·신부가 각자 받으면 부부 합계 3억 원이 된다.

혼인 전에 이 공제를 받고 2년 안에 혼인하지 않으면 그 뒤 3개월 안에 수정신고를 해야 가산세를 피하고 이자 상당액만 낸다. 할아버지가 손주에게 주는 세대 생략 증여도 공제는 같지만 세액에 30%(미성년 손주가 20억 원 넘게 받으면 40%)가 더 붙는다(제57조).

아파트 "시가"는 무엇으로 정하나, 유사매매사례가액과 공시가격의 차이

증여 아파트의 시가는 증여일 현재 불특정 다수 사이에서 거래되는 가격이고, 상속세 및 증여세법 제60조는 증여세를 이 시가로 매기도록 한다. 유사매매사례가액은 평가 대상 집과 같은 단지에서 면적·공시가격이 비슷한 다른 집의 실거래가를 시가로 보는 값이다.

아파트는 같은 단지 거래가 잦아 거의 언제나 유사매매사례가액이 잡힌다. 공시가격(공동주택가격)은 거래 사례도 감정가도 없을 때만 쓰는 보충 기준이라, "공시가격으로 신고하면 싸다"는 말은 아파트에서는 대개 통하지 않는다. 같은 단지 같은 면적 거래가 여럿이면 공시가격 차이가 가장 작은 집의 값을 쓰므로, 같은 평형이라도 층·향이 다른 집 값이 잡힐 수 있다.

감정평가를 받아 신고하면 그 감정가가 시가가 된다. 10억 원 이하 부동산은 감정기관 한 곳, 그 위는 두 곳 이상의 감정가가 필요하다(제60조 제5항). 취득세도 2023년 1월 1일부터 증여는 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)을 과세표준으로 해, 증여세와 같은 값을 쓰는 것이 보통이다(지방세법 제10조의2). 시가표준액 1억 원 이하 주택은 시가인정액과 시가표준액 중 고를 수 있다.

아파트 증여 취득세, 조정대상지역 다주택 부모면 왜 12%가 되나

증여 취득세는 아파트를 받은 사람이 시·군·구에 내는 지방세이고, 지방세법 제11조에 따라 무상취득 세율 3.5%를 시가인정액에 곱한다. 지방교육세 0.3%가 붙어 3.8%, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해져 4.0%다.

지방세법 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여로 받으면 4%에 중과기준세율 2%의 4배(8%)를 더해 12%를 매기게 한다. 다주택자가 집을 팔지 않고 자녀에게 넘기는 길을 막으려고 2020년 8월 생긴 규정이다. 시행령 제28조의6은 기준 금액을 시가표준액 3억 원으로, 예외를 "1세대 1주택자가 그 집을 배우자·직계존비속에게 주는 경우"로 정했다.

중과 여부는 시가가 아니라 공시가격으로 가르고, 세금은 시가에 매긴다. 서울 아파트는 대부분 공시가격 3억 원을 넘으므로 다주택 부모가 서울 집을 주면 사실상 12%다. 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 경기 15곳이며(2026년 7월 1일 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 추가), 지정·해제가 잦아 증여 등기 직전에 국토교통부 공고를 다시 본다. 취득세 신고는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안이다(지방세법 제20조).

증여·부담부증여·가족 간 매매, 세금 합계는 얼마나 다른가

부담부증여는 아파트와 함께 그 집에 걸린 전세보증금이나 대출을 받는 사람이 넘겨받는 증여이고, 넘겨받은 빚만큼은 증여가 아니라 부모가 판 것(양도)으로 본다. 그래서 자녀의 증여세는 줄지만 부모에게 그만큼의 양도세가 생기고, 자녀 취득세도 빚 부분은 매매 세율(1~3%)로 바뀐다(지방세법 제7조 제12항).

부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄고 시가가 12억 원 이하면 빚 부분 양도세가 0원이라 부담부증여가 크게 유리하다. 조정대상지역 2주택 부모는 빚 부분 양도세에 20%포인트(3주택 이상 30%포인트)가 더 붙고 장기보유특별공제도 못 받아, 같은 집에서도 아끼는 돈이 4,872만 원에 그친다. 아래 계산기에 우리 집 숫자를 넣으면 두 방법의 합계와 차이가 바로 나온다.

추정치다. 2026년 11월 현행 세율과 공제로 계산했다. 받는 사람은 무주택(받은 뒤 1주택), 10년 안 증여분은 이미 공제를 다 쓰고 세금을 낸 것으로 봤다. 부담부증여의 유상분 취득세는 주택 전체 시가로 세율 구간(1~3%)을 잡았고, 채무를 갚을 소득이 증명돼야 유상으로 인정된다. 주는 쪽 1주택은 보유·거주 기간이 같다고(비과세 요건 충족) 가정했다. 실제 신고 전 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인한다.

가족 간 매매는 시가와 얼마까지 달라도 되나

가족 간 매매는 자녀가 대금을 실제로 치르는 거래라 증여세가 없지만, 시가보다 싸게 팔면 세 가지 규칙이 따로 걸린다. 상속세 및 증여세법 제35조와 시행령 제26조는 시가와 대가의 차이가 시가의 30%와 3억 원 가운데 적은 금액 이상이면 그 차이에서 기준금액을 뺀 만큼을 증여로 본다. 소득세법 시행령 제167조는 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 부모 양도세를 시가로 다시 계산하고, 지방세법 시행령 제18조의2도 같은 기준(3억 원·5%)으로 자녀 취득세 과세표준을 시가로 바꾼다.

2026년 1월 1일 취득분부터는 대가가 시가인정액보다 3억 원 이상 또는 30% 이상 낮은 범위에서 대통령령이 정한 경우 가족 간 매매도 취득세상 증여로 본다(지방세법 제7조 제11항 제4호). 아래 표의 매매 8억 원은 차이 2억 원(20%)이라 증여세는 0원이지만, 양도세와 취득세는 시가 10억 원으로 매겼다.

매매는 자녀가 8억 원을 자기 소득·재산으로 치렀다는 자금 출처를 증명해야 한다. 부담부증여의 전세보증금도 자녀가 갚아야 할 빚이다. 세금 합계만으로 고르지 않는다.

아파트 증여세 묻고 답하기 — 신고 기한·10년 이월과세·무상 거주

증여 등기 뒤 3개월, 아파트 증여세·취득세 신고 일정과 체크리스트

아파트 증여세와 증여 취득세는 둘 다 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부한다. 2026년 11월에 등기하면 두 신고 모두 2027년 2월 말이 기한이다(마지막 날이 공휴일이면 다음 평일).