서울 거래 −30%, 인허가 7배 — 8월 주택통계 읽는 법

−30%와 +604%는 다른 자로 잰 숫자다

거래 감소율은 7월 대비, 인허가 증가율은 작년 8월 대비다. 직전 달과 비교하면 계절과 정책 일정이 그대로 섞이고, 작년 같은 달과 비교하면 작년 그 달이 유난히 낮았는지가 섞인다. 작년 8월 서울 인허가는 1,605가구로, 올해 1~7월 월평균(약 4,091가구)의 절반도 안 됐다.

여기에 한 달 값과 누적 값, 서울과 수도권, 주택 전체와 아파트가 기사마다 섞여 나온다. 아래 표는 이번 통계에서 자주 인용된 숫자를 그 세 칸으로 갈라 놓은 것이다.

매매는 한 달 새 4분의 1이 빠졌다

8월 전국 주택 매매는 4만8,359건으로 7월(6만3,185건)보다 23.5% 줄었다. 수도권이 25.9%, 지방이 20.5% 줄어 수도권 감소 폭이 더 컸고, 서울 아파트는 6,564건에서 4,589건으로 30.1% 빠졌다. 8월은 세제개편안(8월 3일)과 8·13 대책이 잇따라 나온 달이다. 다만 이 통계만으로 정책 때문이라고 단정할 수는 없다.

전월세는 덜 줄었다. 전체 19만9,204건으로 5.6% 감소했는데, 그 안에서 전세가 12.7% 줄고 월세는 2.2%만 줄었다. 그 결과 8월 전월세 거래의 70%가 월세였다.

신고일 기준이라는 점. 국토교통부 월간 거래량은 신고된 날을 기준으로 센다. 실거래 신고 기한이 계약 후 30일이어서, 8월 수치에는 7월에 계약하고 8월에 신고한 거래가 섞이고 8월 계약 일부는 9월 수치로 넘어간다. 한 달 감소율이 시장의 실제 계약 흐름보다 늦거나 크게 보일 수 있다.

서울은 출발선에서 속도를 냈고, 도착선은 아직 비어 있다

주택 공급은 인허가 → 착공 → 분양 → 준공 순서로 진행된다. 인허가는 맨 앞 단계라 몇 년 뒤 입주할 물량의 예고에 가깝고, 실제로 들어가 살 수 있는 집은 준공에서 잡힌다. 서울은 앞 단계 세 개가 누적으로 모두 40% 넘게 늘었는데, 마지막 단계인 준공만 19.1% 줄었다.

수도권과 지방. 8월 한 달 인허가는 수도권 1만5,470가구(+105.6%), 지방은 36.6% 줄었다. 1~8월 누적으로는 수도권 9만6,056가구(+5.4%), 지방 6만7,879가구(−15.8%)다. 서울만 떼어 보면 ‘공급 회복’이지만 전국 합계는 작년보다 적다.

한 단지를 빼고 서울 인허가를 다시 세면

은마 몫은 보도마다 ‘6,000여 가구’로 나온다. 빼는 가구 수를 바꿔 가며 서울 8월 인허가와 1~8월 누적 증가율이 얼마나 달라지는지 계산한다. 다른 대단지가 같은 달에 잡혔다고 가정하고 숫자를 더 키워 봐도 된다.

국토교통부 공표값(8월 11,306가구, 작년 8월 1,605가구, 1~8월 누적 39,940가구, 작년 1~8월 28,441가구)에서 입력한 가구 수만 뺀 단순 계산이다. 은마의 실제 인허가 가구 수는 공표 통계에서 따로 확인되지 않았다.

늘어난 917가구는 전부 지방에서 나왔다

8월 말 전국 미분양은 6만9,134가구로 한 달 새 917가구(1.3%) 늘었다. 수도권은 1만9,136가구로 1.7% 줄었고, 지방은 4만9,998가구로 2.5% 늘어 5만 가구에 2가구 모자란 수준이 됐다. 다 지은 뒤에도 팔리지 않은 준공 후 미분양은 2만8,080가구로 1,072가구(3.7%) 줄었다.

같은 통계, 세 자리에서 다르게 읽힌다

탭을 누르거나 좌우 화살표 키로 넘긴다. 각 항목은 이번 통계의 숫자에 근거한 해석이며 전망이 아니다.

이 통계를 인용하기 전에

9월 통계에서 확인할 네 가지

9월 주택통계 발표일은 아직 공지되지 않았다. 8월 통계가 9월 29일에 나온 만큼 10월 하순 전후로 예상된다.

주택통계 기사를 읽을 때 체크리스트