직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 2026년 3분기 서울 아파트 거래의 54.7%가 2025년 말까지의 전고점과 같거나 높았다. 같은 외곽이어도 동대문은 열에 여덟, 도봉은 여덟에 하나꼴이고 강남·서초·용산은 1분기보다 낮아졌다.
동이10월 7일 신고분 기준 · 10월 12일 10:30 발행읽는 데 약 6분
이 글의 목차
서울 절반이 전고점이라도 구별로는 81.9%에서 12.4%까지 갈렸다단위: %
굵은 막대 = 3분기 · 아래 가는 막대 = 1분기 · 공개된 11개 구와 서울 전체
동대문구
81.9%
1분기 45.7% → +36.2%p
서대문구
73.5%
1분기 44.4% → +29.1%p
성북구
68.5%
1분기 32.1% → +36.4%p
용산구
66.9%
1분기 71.3% → −4.4%p
서초구
62.6%
1분기 67.6% → −5.0%p
서울 전체1만930건 중 5977건
54.7%
1분기 38.2% → +16.5%p
은평구
50.0%
1분기 26.1% → +23.9%p
강남구
43.0%
1분기 55.0% → −12.0%p
중랑구
41.4%
1분기 13.2% → +28.2%p
강북구
34.5%
1분기 8.9% → +25.6%p
노원구
24.9%
1분기 8.1% → +16.8%p
도봉구
12.4%
1분기 6.1% → +6.3%p
020406080
전고점 이상 비중 = 과거 거래와 비교할 수 있는 거래 가운데 2025년 말까지의 같은 단지·같은 전용면적 최고가와 같거나 높은 거래의 몫. 10월 7일까지 신고된 거래 기준이다. 25개 구 가운데 기사에 나온 11개 구만 실었다. 행에 마우스를 올리면(휴대폰은 누르면) 분기 값이 보인다.
1서울 3분기 거래의 54.7%가 전고점 이상이었다. 1분기 38.2%, 2분기 43.0%에서 올라 처음으로 절반을 넘겼다.
2외곽 안에서도 갈렸다. 동대문 81.9%·서대문 73.5%·성북 68.5%와 노원 24.9%·도봉 12.4%의 차이가 서울 평균보다 크다.
3강남·서초·용산은 1분기보다 낮아졌다. 25개 구 가운데 비중이 오른 곳은 22곳이다.
서울 3분기1분기 38.2% · 2분기 43.0%54.7%+16.5%p (1분기 대비)
비교 가능한 거래그중 전고점 이상1만930건5977건
가장 높은 구1분기 45.7%동대문 81.9%+36.2%p
가장 낮은 구1분기 6.1%도봉 12.4%+6.3%p
경기 3분기3만3619건 기준 · 1분기 12.0%22.4%+10.4%p
인천 3분기6222건 중 406건 · 1분기 4.3%6.5%+2.2%p
10월 7일까지 신고된 거래 기준이다. 3분기 수치는 신고 기한이 지나고 추가 신고가 들어오면 달라질 수 있다. 서울 25개 구 가운데 기사에 나오지 않은 14개 구의 비중과 구별 거래 건수는 확인 불가다. 인천 1·2분기 값과 건수는 헤럴드경제 한 매체 값이다.
1정의
서울 아파트 전고점 거래 54.7%는 무엇을 센 숫자인가
직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과다. 2026년 3분기 서울 아파트 매매 가운데 과거 거래와 가격을 비교할 수 있는 1만930건을 모수로 두고, 그중 5977건(54.7%)이 전고점과 같거나 높았다.
전고점
2025년 12월 31일까지 같은 단지·같은 전용면적에서 거래된 최고가. 올해 1~3분기에 새로 찍은 값은 기준에 들어가지 않는다.
센 것
건수의 비중이다. 가격이 몇 퍼센트 올랐는지가 아니라 전고점 선을 넘은 거래가 몇 건이냐다.
같은 값
전고점과 같은 가격의 거래도 "이상"에 들어간다.
기준일
10월 7일까지 신고된 거래. 3분기 숫자는 신고 기한과 추가 신고에 따라 달라질 수 있다.
비교 가능한 1만930건 가운데 5977건이 전고점과 같거나 높았다단위: 건
채운 칸 = 전고점 이상 · 회색 칸 = 전고점 미만
서울 3분기
1만930건
전고점 이상 5977건 · 미만 4953건
05천1만
건
미만 4953건은 1만930건에서 5977건을 뺀 값이다.
그래서 "서울 아파트 절반이 전고점"은 거래된 집의 절반이다. 거래가 없던 단지, 과거 거래가 없어 비교할 수 없는 거래는 이 숫자에 들어가지 않는다.
2구별 흐름
1분기에서 3분기로, 서울 구별 전고점 비중은 어떻게 갈렸나
서울 전체는 세 분기 내리 올랐다. 구별로 보면 오른 폭도, 도착한 자리도 제각각이다. 장면을 내리면 같은 축 위에 구가 둘씩 켜진다.
서울 평균 54.7% 아래위로 구가 넓게 흩어졌다단위: %
회색 선 = 서울 전체 · 구별 선은 1분기와 3분기 두 점만 이었다(구별 2분기 값은 공개되지 않았다)
1분기 38.2%, 2분기 43.0%, 3분기 54.7%다. 1분기 대비 16.5%p 높다.
장면 2 · 크게 오른 구
동대문·성북은 30%p 넘게 뛰었다
동대문 45.7→81.9%, 성북 32.1→68.5%다. 서대문도 44.4→73.5%로 셋 다 서울 평균보다 높다.
장면 3 · 아직 낮은 구
노원·도봉은 올랐어도 평균에 한참 못 미친다
노원 8.1→24.9%, 도봉 6.1→12.4%다. 거래 넷 중 하나, 여덟 중 하나꼴이다. 강북은 8.9→34.5%다.
장면 4 · 낮아진 구
강남·용산은 비중이 1분기보다 낮다
강남 55.0→43.0%, 용산 71.3→66.9%다. 서초도 67.6→62.6%다. 25개 구 가운데 비중이 오르지 않은 세 곳이 이들이다.
3표
강남·서초·용산의 비중 하락은 무엇을 뜻하나
비중이 낮아졌다는 것은 3분기 거래 가운데 2025년 말 최고가에 못 미친 거래의 몫이 1분기보다 커졌다는 뜻이다. 집값이 내렸다는 뜻과는 다르다. 이 분석은 가격 변동률이나 평균 거래가를 내놓지 않았다.
세 구는 1분기에 이미 비중이 55.0~71.3%로 서울 평균(38.2%)보다 높았다. 표에 나온 오른 여덟 곳 가운데 여섯은 1분기 비중이 서울 평균(38.2%)보다 낮았다.
오른 폭은 성북·동대문이 가장 컸고 강남이 가장 많이 내렸다단위: %
구
1분기
3분기
변화
성북구
32.1%
68.5%
+36.4%p
동대문구
45.7%
81.9%
+36.2%p
서대문구
44.4%
73.5%
+29.1%p
중랑구
13.2%
41.4%
+28.2%p
강북구
8.9%
34.5%
+25.6%p
은평구
26.1%
50.0%
+23.9%p
노원구
8.1%
24.9%
+16.8%p
도봉구
6.1%
12.4%
+6.3%p
용산구
71.3%
66.9%
−4.4%p
서초구
67.6%
62.6%
−5.0%p
강남구
55.0%
43.0%
−12.0%p
서울 전체
38.2%
54.7%
+16.5%p
변화 = 3분기 − 1분기(%p). 2분기 구별 값은 공개되지 않았다.
비중이 왜 이렇게 움직였는지에 대해서는 직방 쪽 해석이 기사에 실렸지만, 이 글에서는 원인을 사실로 적지 않는다. 숫자가 보여 주는 것은 방향과 크기까지다.
4경기·인천
경기·인천의 전고점 거래 비중은 서울과 얼마나 다른가
경기는 3분기 비교 가능한 거래 3만3619건 가운데 22.4%가 전고점 이상이었다(1분기 12.0%, 2분기 18.9%). 인천은 6222건 가운데 406건, 6.5%다. 서울과 마찬가지로 평균 하나로 읽기 어렵다. 성남 분당구는 거래 열에 아홉 이상이 전고점을 넘었고 파주시는 스물다섯에 하나꼴이다.
경기 안에서 분당 94.1%와 파주 4.0%가 갈렸다단위: %
성남 분당구
94.1%
성남 수정구
77.2%
용인 수지구
74.1%
하남시
73.6%
성남 중원구
65.4%
안양 동안구
60.3%
광명시
59.6%
구리시
51.0%
경기 전체
22.4%
의정부시
6.4%
파주시
4.0%
0255075100
3분기 값. 시·구별 값은 헤럴드경제에 실린 것만 옮겼다.
세 곳 모두 올랐지만 높이가 다르다단위: %
서울
1분기
38.2%
2분기
43.0%
3분기
54.7%
경기
1분기
12.0%
2분기
18.9%
3분기
22.4%
인천
1분기
4.3%
2분기
5.2%
3분기
6.5%
0204060
인천 1·2분기 값은 헤럴드경제 한 매체 값.
5자주 묻는 것
전고점 비중을 읽을 때 자주 헷갈리는 것
154.7%면 서울 집값이 54.7% 올랐다는 뜻인가+
아니다. 비교 가능한 거래 1만930건 가운데 전고점과 같거나 높은 값에 팔린 거래가 5977건이라는 건수의 비중이다. 가격 상승률은 이 분석에 없다.
"절반이 전고점"은 거래된 집 기준이다. 거래가 없던 단지는 셈에 들어가지 않는다.
2전고점 이상이면 모두 신고가인가+
전고점은 2025년 12월 31일까지의 최고가다. 올해 앞선 분기에 이미 그 값을 넘겼다면 3분기 거래는 전고점 이상이어도 올해 최고가보다는 낮을 수 있다. 같은 값도 "이상"에 들어간다.
기사 제목의 "신고가"와 이 분석의 "전고점 이상"은 기준이 다르다.
33분기 숫자는 확정치인가+
아니다. 10월 7일까지 신고된 거래 기준이다. 아파트 매매는 계약일로부터 30일 안에 신고하면 되므로 9월 하순 계약분은 10월 하순까지 들어올 수 있다.
3분기 비중은 다음 집계에서 바뀔 수 있다. 방향보다 소수점 아래 값에 기대지 않는다.
4강남 비중이 내렸으면 강남 집값이 내린 것인가+
이 분석만으로는 알 수 없다. 전고점에 못 미친 거래의 몫이 커졌다는 뜻이고 평균 가격이나 변동률은 따로 나오지 않았다.
가격 흐름은 부동산원·KB 같은 가격 지수와 함께 본다. 기관마다 숫자가 다르다.
[수치 점검] 서울 전체와 11개 구의 1·3분기 값은 한국경제와 헤럴드경제가 같다. 전고점 정의(2025년 말 · 같은 단지 · 같은 전용면적)와 신고 기준일(10월 7일)은 한국경제에서 확인했다. 경기 시·구별 값과 인천 1·2분기 값, 인천 건수는 헤럴드경제에서만 확인했다. 미만 4953건은 계산값이다.
6다음에 확인할 것
3분기 전고점 비중, 다음에 무엇을 확인하나
2025년 12월 31일
전고점의 기준일. 이날까지의 같은 단지·같은 전용면적 최고가가 비교선이다.
2026년 10월 7일
이번 집계의 신고 기준일. 이날까지 신고된 3분기 거래만 셌다.
10월 30일 무렵
9월 30일 계약분의 신고 기한(계약 후 30일). 이후 집계에서 3분기 값이 바뀔 수 있다.
다음 분기 집계
4분기 비중과 3분기 수정치. 발표 시점은 확인 불가.
내 단지의 거래를 같은 잣대로 읽으려면 아래 순서로 확인한다. 이 목록은 매수·매도 시점 판단이 아니다.