양도세 계산기: 집 팔면 얼마? 보유기간·주택 수·12억 초과까지

아파트 양도세 계산법, 네 단계는 어떻게 이어지나?

아파트 양도세는 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 → 세율의 네 단계로 계산한다. 소득세법 제95조가 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼 양도소득금액을 만들고, 제103조가 여기서 한 사람당 1년에 250만 원을 더 빼며, 제104조가 남은 과세표준에 세율을 곱하게 정해 두었다. 15억 원에 팔고 취득가와 필요경비가 9억 원인 1주택(5년 보유·거주)을 예로 들면 이렇다.

세율은 보유 기간과 주택 수로 먼저 갈린다. 2년 미만이면 표 대신 70%·60% 단일 세율을 쓰고, 조정대상지역 다주택이면 표의 세율에 가산 세율을 더한다. 4절에서 차이를 그래프로 본다.

1주택 양도세, 12억 원까지는 0원이고 넘으면 얼마인가?

1세대 1주택은 양도가액 12억 원까지 양도세가 0원이다. 소득세법 제89조가 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주까지)한 1주택의 양도소득을 비과세로 정하고, 12억 원을 넘는 고가주택만 뺐다. 12억 원을 넘으면 집 전체가 과세되는 것이 아니라 넘은 비율만큼만 양도차익과 장기보유특별공제를 계산한다.

12억 원은 지분이 아니라 집 전체 실거래가로 따진다. 부부가 절반씩 가진 20억 원 아파트도 한 사람 몫 10억 원이 아니라 20억 원으로 고가주택 여부를 본다(소득세법 시행령 제156조). 비과세 요건 다섯 가지를 차례로 짚는 판정은 1세대 1주택 비과세 요건 판정기에 따로 정리했다.

같은 12억 원 초과 집이라도 장기보유특별공제율에 따라 세금이 크게 달라진다. 위 그래프의 5년 보유·거주를 10년으로 늘리면 30억 원 집의 세금은 884만 원로 줄어든다. 다음 절에서 연수별 공제율을 본다.

양도세 장기보유특별공제, 보유 3년과 10년은 얼마나 다른가?

장기보유특별공제는 1주택을 3년 보유·거주하면 24%, 10년이면 80%다. 소득세법 제95조 표 2가 1세대 1주택에 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 따로 주고, 거주는 2년 이상부터 센다. 그 밖의 집은 표 1에 따라 3년 6%에서 해마다 2%씩 늘어 15년에 30%가 끝이다.

1년·2년 안에 팔거나 2주택자면 양도세 계산이 왜 뛰나?

2년 안에 판 집은 누진세율 대신 단일 세율을 쓴다. 소득세법 제104조에 따르면 주택·분양권은 보유 1년 미만이면 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%이고, 1주택 비과세 요건(보유 2년)도 채우지 못하니 12억 원 이하 집도 전부 과세된다.

2주택자 양도세 계산은 집이 팔 때 조정대상지역에 있는지로 갈린다. 조정대상지역 주택이면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제도 받지 못한다. 2022년 5월 10일부터 이어진 중과 유예는 2026년 5월 9일 끝났다고 정책브리핑(2026년 4월 24일)이 전했다.

비조정대상지역 주택은 2주택이어도 중과가 없다. 1세대 1주택 비과세는 못 받지만 일반 과세(기본세율 + 연 2% 공제)로 계산한다. 일시적 2주택처럼 1주택으로 보는 특례에 해당하면 중과 없이 1주택 계산을 그대로 쓴다.

중과 유예가 끝나기 전인 2026년 5월 9일까지 계약한 집은 계약일부터 4개월(강남·서초·송파·용산) 또는 6개월(2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역) 안에 넘기면 중과를 피할 수 있었다. 그 마지막 기한이 2026년 11월 9일이다(소득세법 시행령 제167조의3·제167조의10). 수도권·광역시 밖 기준시가 3억 원 이하 주택 등은 원래 중과에서 빠진다.

공동명의 양도세 계산, 둘로 나누면 얼마나 줄어드나?

공동명의 양도세는 지분대로 양도차익을 나눠 사람마다 따로 계산한다. 소득세법은 개인별로 과세하므로 부부가 절반씩 가진 집이면 각자 차익의 절반에 기본공제 250만 원을 받고 누진세율도 따로 적용받는다. 높은 세율 구간에 걸리던 몫이 낮은 구간으로 내려가는 만큼 세금이 준다.

공동명의로 바뀌지 않는 것도 있다. 1주택 비과세의 12억 원 기준과 주택 수는 세대 전체로 따지고, 중과 여부도 세대 주택 수로 정한다. 이미 단독명의인 집을 배우자에게 증여해 공동명의로 바꾸면 증여 뒤 10년 안에 팔 때 이월과세(증여자의 취득가로 계산)가 적용되고 취득세도 다시 낸다(소득세법 제97조의2). 팔기 직전에 명의를 나누는 방법은 효과가 적다.

양도세 계산기 — 일곱 칸을 넣으면 세액까지

양도세 계산기는 이 글의 네 단계 공식을 그대로 돌린다. 양도가와 취득가(필요경비 포함), 보유·거주 연수, 주택 수, 조정대상지역 여부, 명의를 넣으면 비과세 판정부터 지방소득세까지 나온다. 처음 값은 1절의 15억 원 사례다.

추정치다. 조정대상지역은 1주택이면 살 때(거주 2년 요건), 다주택이면 팔 때(중과) 기준으로 고른다. 2026년에 파는 집, 그해 다른 양도가 없는 경우를 가정했고 감면·중과 배제 주택·미등기·상속 주택 특례는 넣지 않았다. 공동명의는 두 사람 합계이고 세율은 한 사람 몫 기준이다. 실제 신고 전 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인한다.

국세청 홈택스의 양도소득세 모의계산(세금 모의계산 메뉴)은 취득일·양도일을 날짜로 넣어 더 정확히 계산한다. 신고할 때는 그 결과와 비교하고, 산 집의 취득세는 취득세 계산기로 미리 볼 수 있다.

양도세 필요경비·신고 기한·지방소득세, 자주 묻는 다섯 가지

양도세가 바뀌는 날짜, 2026년 5월부터 2029년까지

양도세 규칙은 2026년에만 세 번 바뀌었고, 정부 세제개편안이 국회를 통과하면 2027~2029년에 다시 바뀐다. 아래 날짜 가운데 2027년 이후는 2026년 11월 9일 현재 국회 심사 중인 정부안이다.

국회가 세법 개정안을 처리하면 이 계산기도 같은 주소에서 고친다. 일정과 내용은 국회 재정경제위원회 조세소위원회 심사 결과에 따라 달라질 수 있다.