종부세 계산기: 내 집은 얼마? 공시가격·주택 수·1주택 공제까지
2026년 11월 10일 현행 종합부동산세법에 따르면 종부세는 공시가격 합계에서 1세대 1주택은 12억 원, 그 밖은 9억 원을 빼고 60%를 곱해 세율을 매긴다. 공시가격 20억 원 1주택이면 농어촌특별세까지 공제 없이 228만 원, 60세·10년 보유면 91만 원이다. 2028년 개편안이 통과되면 실거주 여부에 따라 다시 갈린다.
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종합부동산세법(2025년 12월 23일 개정, 2026년 1월 1일 시행)과 같은 법 시행령(2026년 9월 30일 개정), 지방세법 시행령 제109조를 2026년 11월 10일 국가법령정보센터에서 대조했다. 금액은 농어촌특별세를 더한 값이다.
종부세 계산 방법, 다섯 단계는 어떻게 이어지나?
종부세(종합부동산세)는 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 사람별로 더해 매기는 국세다. 종합부동산세법 제8조가 과세표준을, 제9조가 세율과 재산세 공제·1주택 세액공제를 정해 두었고, 계산은 아래 다섯 단계로 이어진다. 공시가격 20억 원 아파트 한 채를 가진 50세·3년 보유자를 예로 든다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억~50억 원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억~94억 원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
재산세 겹친 몫은 종부세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율(1세대 1주택은 2026년 45%, 그 밖 60%)과 재산세 세율 0.4%를 곱해 구한다(종합부동산세법 시행령 제4조의3). 이 계산을 빼먹으면 위 예의 종부세가 190만 원이 아니라 276만 원으로 1.5배 가까이 부풀려진다.
1주택 종부세는 공제 12억, 다른 경우는 왜 9억인가?
1주택 종부세 공제는 1세대 1주택자만 12억 원이고 나머지는 모두 9억 원이다. 종합부동산세법 제8조 제1항이 "1세대 1주택자 12억 원, 법인 0원, 그 밖의 자 9억 원"으로 나눠 두었다. 1세대 1주택자는 세대원 가운데 한 사람만 집 한 채를 가진 경우를 말한다. 부부가 한 채를 반씩 가지면 1주택이어도 각자 9억 원을 공제받는 "그 밖의 자"가 된다.
공동명의는 공제가 9억 원 × 2명 = 18억 원이라 대개 세금이 적다. 대신 1주택 세액공제(나이·보유)를 받지 못한다. 그래서 법은 부부 공동명의 1주택자가 9월 16~30일에 신청하면 한 사람 명의 1주택처럼 12억 원 공제와 세액공제를 받을 수 있게 했다(제10조의2). 둘 중 유리한 쪽은 해마다 고를 수 있다.
1주택 공시가격 20억 원이면 공동명의 각자 계산(46만 원)이 60세·10년 보유 단독 명의(91만 원)보다 적다. 70세 이상·15년 이상 보유처럼 세액공제가 80%까지 차면 1주택자 특례 신청 쪽이 유리해질 수 있다. 계산기에서 두 경우를 바꿔 넣어 보면 바로 나온다.
60세 이상·5년 이상 보유면 종부세가 얼마나 줄까?
종부세 고령자·장기보유 공제는 계산된 세액에서 최대 80%를 깎아 준다. 종합부동산세법 제9조 제5항이 1세대 1주택자에게 나이 공제(60세 이상 20~40%)와 보유 공제(5년 이상 20~50%)를 겹쳐 주되 합계 80%를 넘지 못하게 했다. 나이와 보유 기간은 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 센다.
| 구분 | 요건 (6월 1일 기준) | 공제율 |
|---|---|---|
| 나이 | 만 60세 이상 65세 미만 | 20% |
| 나이 | 만 65세 이상 70세 미만 | 30% |
| 나이 | 만 70세 이상 | 40% |
| 보유 | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 보유 | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 보유 | 15년 이상 | 50% |
공제는 과세표준이 아니라 재산세를 뺀 뒤의 세액에 곱한다. 그래서 공시가격이 높을수록 깎이는 금액도 커진다. 공시가격 40억 원 1주택을 70세·15년 보유하면 공제 없는 세금 1,538만 원이 308만 원로 준다.
2주택자와 3주택자 종부세, 세율표는 어디서 갈리나?
2주택자와 3주택자 종부세는 과세표준 12억 원까지 세율이 같고, 그 위부터 3주택 이상만 2.0~5.0%로 뛴다. 공제 9억 원과 공정시장가액비율 60%를 거꾸로 따지면 공시가격 합계 29억 원이 갈림길이다. 2022년 말 개정으로 조정대상지역 2주택 중과는 없어졌고, 지금 주택 수로 갈리는 것은 이 3주택 기준 하나다.
주택 수는 사람별로 센다. 부부가 각자 한 채씩이면 두 사람 모두 1주택이지만, 세대 기준 1세대 1주택이 아니라 각자 9억 원 공제를 받는다. 상속 뒤 5년이 안 된 집, 지분 40% 이하나 지분 공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 상속 주택, 2027년 말까지 산 소형 신축·지방 준공 후 미분양 주택은 주택 수에서 빠진다(시행령 제4조의3 제3항).
비거주 1주택 공제 14억이면 종부세는 얼마 달라지나?
비거주 1주택 공제가 14억 원이 되면 공시가격 20억 원 집(60세·10년 보유)의 종부세는 정부안 222만 원에서 152만 원로 70만 원 준다. 한겨레가 2026년 11월 9일 재정경제부가 국회에 낸 세제개편안으로 계산한 값이고, 이 계산기로 다시 계산해도 같은 숫자가 나온다. 정부는 8월 3일 실거주 14억·비거주 9억 원을 발표했다가 9월 1일 비거주를 12억 원으로 되돌린 수정안을 국회에 냈고, 더불어민주당은 비거주도 14억 원으로 맞추자고 요구하고 있다.
같은 사람이 지금(2026년) 내는 종부세는 91만 원이다. 정부안대로면 비거주자는 보유 공제 40%가 사라지고 공정시장가액비율이 70%로 올라 세금이 두 배 넘게 늘고, 같은 집에 10년 산 사람은 76만 원로 줄어든다. 계산기의 "계산 기준"을 바꾸면 세 경우를 내 집 숫자로 볼 수 있다.
| 항목 | 현행 (2026년) | 정부 수정안 (2028년 이후) |
|---|---|---|
| 1주택 기본공제 | 12억 원 | 실거주 14억 · 비거주 12억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 1주택 70% · 다주택 등 80% |
| 세율 | 주택 수로 두 표 | 가액 기준 한 표 · 6억~12억 1.3% |
| 1주택 세액공제 | 나이 + 보유, 80% | 나이 + 거주, 80% · 600만 원 한도 |
| 세부담상한 | 150% | 150% (원안 200%에서 되돌림) |
정부안의 다주택 공제(4억 원 + 5억 원 × 거주 주택 가액 비중)와 80% 비율은 조건이 많아 계산기에 넣지 않았다. 세법 개정안은 국회 기획재정위원회 조세소위원회 심사를 거쳐 보통 12월 본회의에서 처리된다. 통과되면 이 계산기를 같은 주소에서 고친다.
종부세 계산기 — 공시가격·주택 수·나이·보유 기간을 넣으면
종부세 계산기는 이 글의 다섯 단계 공식을 그대로 돌리고, 같은 집의 재산세와 보유세 합계까지 보여 준다. 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 조회한 6월 1일 현재 값을 만 원 단위로 넣는다. 처음 값은 공시가격 20억 원·60세·10년 보유·10년 거주 1주택이다.
추정치다. 세부담상한(직전 연도 재산세·종부세 합계의 150%)과 재산세 과세표준 상한, 합산배제 임대주택·감면은 넣지 않았다. 재산세 등은 재산세 본세에 지방교육세(20%)와 도시지역분(과세표준의 0.14%)을 더한 값이고, 3주택 이상은 셋째 이후 집을 한 채로 보고 재산세를 계산한다. 정부안은 국회 통과 전이며 1주택(한 사람 명의·특례 신청)만 계산하고, 거주 기간이 1년 이상이면 실거주로 본다.
국세청 홈택스의 종합부동산세 간이세액계산(모의계산)은 주택별 재산세 실제 부과액과 직전 연도 세액(세부담상한)까지 넣어 더 정확하다. 이 집을 살 때의 세금은 취득세 계산기, 팔 때의 세금은 양도세 계산기로 이어서 볼 수 있다.
종부세 공동명의·직접 신고·분납, 자주 묻는 다섯 가지
1 부부 공동명의가 단독명의보다 종부세에 유리한가? +
대개 유리하다. 공동명의는 두 사람이 각자 9억 원씩 18억 원을 공제받아 공시가격 20억 원 집이면 46만 원이고, 한 사람 명의는 60세·10년 보유여도 91만 원이다. 세액공제가 80%까지 차는 고령·장기 보유자는 9월 16~30일 1주택자 특례를 신청하는 편이 나을 수 있다.
특례 신청 기간을 놓쳤으면 12월 1~15일 신고 납부 때 특례를 적용해 신고할 수 있다(국세청 안내).2 고지서 대신 직접 신고해도 되나? +
된다. 종합부동산세법 제16조 제3항에 따라 12월 1~15일에 과세표준과 세액을 신고하면 세무서가 고지한 결정은 없던 것으로 본다. 고지 세액에 1주택 특례·합산배제·세액공제가 빠졌을 때 쓰는 방법이다.
고지서가 맞으면 신고 없이 고지 금액만 내면 된다.3 종부세 분납은 얼마부터, 언제까지 나눠 내나? +
납부할 세액이 250만 원을 넘으면 나눠 낼 수 있다. 250만~500만 원이면 250만 원을 넘는 몫을, 500만 원을 넘으면 세액의 절반 이하를 납부기한 다음 날부터 6개월 안(2026년 고지분은 2027년 6월 15일)에 낸다(시행령 제16조).
분납 신청은 납부기한(12월 15일)까지 홈택스나 세무서에서 한다.4 일시적 2주택이나 상속 주택이 있으면 1주택 공제를 받나? +
받는다. 새 집을 먼저 산 일시적 2주택, 상속 주택, 지방 저가 주택, 다른 집 부속토지를 함께 가진 경우는 1세대 1주택자로 본다(제8조 제4항). 대신 9월 16~30일에 신청해야 하고, 나이·보유 공제는 원래 집 몫에만 준다.
계산기에서는 "1세대 1주택"을 고르고 두 집 공시가격 합계를 넣으면 근사값이 나온다.5 세금이 직전 연도보다 크게 오르면 다 내야 하나? +
다 내지 않는다. 그해 재산세와 종부세 합계가 직전 연도 합계의 150%를 넘으면 넘는 몫은 없는 것으로 본다(제10조 세부담상한). 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1주택자는 총급여 7천만 원 이하 등 요건을 갖추면 종부세(100만 원 초과)를 집을 팔 때까지 미룰 수도 있다(제20조의2).
계산기는 직전 연도 세액을 모르므로 세부담상한을 넣지 않았다.2026년 종부세, 12월 15일까지 이렇게 낸다
2026년 종부세는 12월 1일부터 15일까지 낸다. 종합부동산세법 제16조가 납부기간을 정하고 고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 보내게 했다. 과세 대상은 2026년 6월 1일 현재 가진 집이다.