내 집 마련 예산 계산: LTV·DSR과 가용 현금

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자산과 현금은 다르다

집을 알아보기 전에 내가 가진 돈을 두 가지 질문으로 나눠 보세요. “얼마를 가지고 있는가?”는 자산의 질문이고, “돈을 내야 하는 날 얼마를 꺼낼 수 있는가?”는 현금의 질문입니다. 예금과 전세보증금은 모두 자산이지만, 보증금은 아직 돌려받지 못했다면 오늘 계약금을 내는 데 사용할 수 없습니다.

순자산은 가진 자산을 모두 더한 뒤 갚아야 할 부채를 뺀 금액입니다. 교육용 예로 예금 4,000만원과 전세보증금 1억 6,000만원이 있고 대출이 5,000만원이면 순자산은 1억 5,000만원입니다. 그러나 보증금을 돌려받기 전 오늘 꺼낼 수 있는 현금은 예금 4,000만원뿐이며, 이 돈에서도 곧 나갈 지출을 따로 고려해야 합니다.

가용 현금은 필요한 날짜에 실제로 사용할 수 있는 돈입니다. 보증금 반환일이 계약금 지급일보다 늦다면 총자산이 충분해 보여도 그 사이에 돈이 부족합니다. 반환이 확정되지 않은 보증금은 오늘의 가용 현금에서 제외하고, 반환 확인 전에는 들어올 예정인 돈으로 따로 표시하세요.

월 현금흐름은 매달 들어오는 돈과 나가는 돈의 차이입니다. 세후 월소득 400만원에서 생활비 250만원과 기존 원리금 50만원을 빼면 100만원이 남는다는 식으로 계산합니다. 이 100만원을 새 대출 상환에 모두 쓰면 비정기 지출과 저축 여지가 사라지므로, 순자산이 크다는 이유로 월 부담을 늘리지 않습니다.

W1에는 자산·부채 표와 월소득·지출 표를 따로 만드세요. 자산 옆에는 금액뿐 아니라 회수 날짜와 확인 상태를, 지출에는 자동차 할부·신용대출과 연간 큰 지출도 적습니다. 마지막으로 계약금·중도금·잔금 날짜마다 가용 현금을 확인하면 “총액은 맞는데 지급일에 모자라는 문제”를 미리 찾을 수 있습니다.

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대출 심사와 생활의 한도

은행이 빌려줄 수 있는 돈과 우리 집이 편하게 갚을 수 있는 돈은 서로 다른 질문입니다. 은행은 담보와 소득, 상품 조건 등을 심사하고, 가족은 실제 생활비와 소득이 줄어드는 상황까지 따져야 합니다. 대출 승인이 가능하다는 답이 곧 생활에 무리가 없다는 뜻은 아닙니다.

LTV는 집의 담보 평가액에 비해 얼마나 빌리는지를 보는 비율입니다. DSR은 연소득에 비해 한 해의 대출 원금과 이자 상환 부담이 얼마나 되는지를 보는 심사 지표입니다. 첫째는 집을, 둘째는 갚을 능력을 살펴보는 질문이라고 이해하면 쉽고, 적용 비율과 반영 방식은 지역·상품·신청 조건에 맞춰 직접 확인해야 합니다.

여러 한도는 더해서 쓰는 돈이 아니라 동시에 지켜야 하는 경계입니다. 교육용 가정으로 담보 한도가 3억 5,000만원, 소득 심사 한도가 3억 2,000만원, 상품 한도가 4억원이면 이 세 조건 안에서는 3억 2,000만원을 넘길 수 없습니다. 우리 가족의 상환 여력에 맞는 대출이 3억원이라면 개인 계획에서는 더 작은 3억원을 기준으로 잡습니다.

스트레스 금리는 앞으로 금리가 오를 위험을 심사에 반영하는 가정이며 실제 납부 금리와 다릅니다. 현재 월 납부액은 대출 약정의 실제 적용 금리와 만기·상환 방식으로 계산하고, 금리가 높아질 때의 부담은 별도 시나리오로 비교합니다. 심사용 숫자를 실제 청구 금리로 옮기거나, 반대로 현재 금리가 계속 유지된다고 단정하지 마세요.

W2를 작성할 때 금융기관에서 확인한 담보·소득·상품 한도와 본인이 정한 월 상환선을 구분해 적으세요. 세후 소득의 30%를 상환선으로 삼는 것은 교육용 경험칙이지 공식 승인 기준이나 모든 가족의 정답이 아닙니다. 돌봄·의료비와 소득 변동을 먼저 반영한 뒤, 필요한 대출이 모든 한도 안에 들어오는지 확인합니다.

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집값 외 비용을 먼저 남기기

집을 사는 데 필요한 돈은 매매대금에서 끝나지 않습니다. 취득 관련 세금, 중개보수, 등기·대출 비용과 이사·수리비가 잔금 전후에 함께 나갑니다. 집값에 쓸 수 있는 돈을 계산하기 전에 부대비용과 비상금을 먼저 따로 남겨야 합니다. 그래야 계약 뒤에 생활을 지킬 돈까지 끌어 쓰는 일을 줄일 수 있습니다.

부대비용은 집을 거래하고 옮겨 살기 위해 집값 외에 드는 비용입니다. 세금과 중개보수는 실제 적용 조건을 확인하고, 수리·이사비는 견적을 받아 적습니다. 아직 확인하지 않은 금액은 “추정”으로 표시하고 확인할 기관·업체와 날짜를 붙이면, 대략적인 예산이 확정된 비용으로 오해되는 것을 막을 수 있습니다.

교육용 예로 회수 완료 현금이 2억원이고 비용 2,000만원과 비상금 2,000만원을 남긴다면 집값에 넣을 자기 돈은 1억 6,000만원입니다. 후보 집값이 5억원이라면 필요한 대출은 3억 4,000만원입니다. 현금 2억원을 모두 집값에 넣는다고 계산하면 비용과 비상금 4,000만원이 빠져 실제 필요한 대출을 작게 보게 됩니다.

비상금은 예상 밖의 지출이나 소득 중단에 대응하려고 별도로 보관하는 돈입니다. 필요한 크기는 가족의 지출과 소득 안정성에 따라 정하며, 매수 부족분을 감추는 데 쓰지 않습니다. 최대 예산은 조달 가능한 경계이고 안전 예산은 주거비를 내면서 생활을 이어갈 수 있도록 정한 개인의 계획입니다.

W2에서는 현금을 집값 투입분·비용·비상금으로 나눠 적고, 같은 돈을 두 칸에 중복해서 넣지 않았는지 확인하세요. 후보 가격이 바뀌면 담보 한도와 세금·중개보수도 달라질 수 있으므로 최종 가격으로 다시 계산합니다. 부족액이 나오면 후보 가격이나 준비 기간을 바꾸고, 아직 미확인인 비용을 0원으로 처리하지 않습니다.

이제, 내 차례

내 상황에 적용하기

1. W1에 자산·부채·회수 날짜와 세후 월소득·지출을 각각 기록하세요.
2. W2에 실제 확인한 심사 비율과 개인 상환액, 비용·비상금을 구분해 입력하세요.
3. 후보 가격에서 부족한 금액을 구하고 가격을 낮춘 경우에도 한도를 다시 확인하세요.

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