갈아타기 자금 계산: 매도대금과 대출 검산

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팔고 남는 돈부터 계산하기

갈아타기 자금표는 새 집 가격보다 기존 집을 팔고 실제로 남는 돈에서 출발합니다. 매도대금에서 기존 주담대, 반환하거나 정산해야 할 임차보증금, 매도 비용, 세금을 빼면 매도 순유입을 구할 수 있습니다. 임차보증금은 내 돈처럼 보관하고 있더라도 돌려줄 의무가 있으므로 새 집에 자유롭게 쓸 자기자본과 구분합니다.

교육용으로 매도가 9억원, 기존 대출 2억원, 정산할 보증금 1억원, 매도 비용과 세금의 합계 1,000만원을 가정하면 순유입은 5억9,000만원입니다. 같은 집값이라도 보증금 의무를 빠뜨리면 사용할 돈을 1억원 크게 잡게 됩니다. 실제 거래에서 보증금 반환 또는 승계를 어떻게 정산하는지는 계약 구조와 잔금 내역으로 확인해야 합니다.

계약금은 매도대금에 추가로 생기는 수입이 아닙니다. 9억원 매도 중 9,000만원을 계약금으로 먼저 받았다면 나머지 대금과 합친 전체가 9억원입니다. 이미 받은 계약금을 생활비나 다른 지급에 썼다면 자금 도착일과 남은 잔액도 반영해야 하며, 계산표에서 같은 돈을 두 번 쓰지 않아야 합니다.

매수 총지출에는 새 집 가격과 취득 관련 세금·중개보수·등기·이사·수리 비용을 합칩니다. 여기서 매도 순유입과 실제 투입 가능한 예금을 빼면 새 대출 필요액이 나옵니다. 예금 5,000만원 중 비상금 4,500만원을 남기기로 했다면 투입 가능한 예금은 500만원이며, 통장 잔액 전체를 넣으면 생활 안전망이 사라집니다.

W15에 받는 돈과 갚거나 지급할 돈을 각각 한 번씩 적고 증빙·가정·미확인 상태를 표시하세요. 매도가가 내려가거나 세금이 예상보다 커지는 경우도 계산해 부족액이 얼마나 늘어나는지 확인합니다. 이 표는 총액의 출발점이며, 돈이 필요한 날짜에 실제로 도착하는지는 W14 일정표로 다시 맞춰야 합니다.

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한도가 많아도 여유는 다르다

은행에서 빌려줄 수 있는 금액과 우리 가족이 편하게 갚을 수 있는 금액은 서로 다른 질문입니다. 대출은 담보가치에 대한 한도, 소득과 부채에 대한 심사, 상품 조건과 총액 제한 등을 함께 만족해야 합니다. 한 기준에서 충분한 금액이 나왔다고 나머지 조건까지 통과한 것은 아닙니다.

LTV는 담보가치에 비해 얼마나 빌리는지 보는 비율이고, DSR은 소득에 비해 대출 원리금 부담이 어느 정도인지 보는 심사 지표입니다. 적용되는 비율과 산정 방식은 실제 거래·상품·시점에 맞춰 확인해야 합니다. 기존 대출을 언제 상환하는지에 따라 심사에 반영되는 부채가 달라질 수 있으므로 상환 예정이라는 말만으로 제외된다고 가정하지 않습니다.

개인 상환 여력은 세후 소득에서 생활비·교육비·돌봄비·저축 목표를 고려해 정합니다. 예를 들어 월소득 600만원에서 이 항목들을 위해 420만원을 남겨야 한다면, 대출 상환에 쓸 수 있는 돈은 월 180만원이라는 교육용 계산이 됩니다. 소득의 30% 같은 비율은 경험칙일 뿐 모든 가구에 안전한 기준은 아닙니다.

은행 한도 안에 들어와도 매달 현금이 부족하면 생활 계획을 다시 조정해야 합니다. 위 가정에서 월 상환액이 220만원이면 매달 40만원이 부족하고, 다른 변화가 없다면 1년에 480만원을 별도로 마련해야 합니다. 집값 상승이나 먼 미래의 순자산 증가를 기대한다고 이번 달 부족한 돈이 자동으로 채워지지는 않습니다.

W15의 필요 대출을 실제 확인한 한도와 비교한 뒤, 그 대출의 원리금 상환액을 가계부에도 넣어 보세요. 조회일·유효 조건·기존 부채 정산 조건을 남기고 실제 실행 조건을 은행에 확인합니다. 부족하면 목표가, 이사 시점, 투입 현금 중 무엇을 바꿀지 정하되 비상금을 소진한 뒤의 생활까지 함께 계산해야 합니다.

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가격을 낮추면 다시 풀어야 한다

목표 집을 더 싼 후보로 바꾸면 부담이 줄어들 수 있지만 이전 계산에서 집값만 빼면 충분하지 않습니다. 매수 비용, 담보 평가액, 필요 대출, 월 상환액이 함께 달라질 수 있기 때문입니다. 가격이 바뀌면 자금표의 연결된 항목을 처음부터 다시 계산합니다.

교육용으로 새 후보 가격을 11억원, 담보 비율을 40%라고 가정하면 그 비율로 구한 한도는 4억4,000만원입니다. 비용까지 넣은 필요 대출이 4억5,000만원이라면 월 상환을 감당할 수 있어도 자금은 1,000만원 부족합니다. 여기서 40%는 설명용 가정이며 실제 적용 비율·평가액·다른 심사 조건은 별도 확인해야 합니다.

비용은 어떤 것은 가격과 함께 바뀌고 어떤 것은 견적이나 거래 조건에 따라 달라집니다. 따라서 이전 후보의 비용을 그대로 가져오거나 모든 비용을 같은 비율로 줄이지 말고, 새 후보의 세금·중개보수·등기·수리·이사 비용을 다시 확인하세요. 매도가가 내려가거나 매도일이 늦어지는 경우에는 사용할 자금도 함께 달라집니다.

세입자가 있는 집의 보증금은 공짜 자기자본이 아니라 반환 의무입니다. 매매대금의 정산에서 보증금이 반영되더라도 나중에 돌려줄 돈과 그 시점을 계획해야 합니다. 본인이 입주하려는 날짜와 기존 임대차, 처분조건부 대출, 실거주·허가 관련 조건을 확인하지 않고 보증금을 끼우면 부족액이 해결됐다고 결론내릴 수 없습니다.

조정안을 만들 때에는 새 후보 가격으로 매수 총지출부터 월 상환액까지 한 줄씩 갱신하고 확인한 조건의 날짜를 남기세요. W15 계산표와 은행 안내, 기존 임대차 자료를 대조해 자금 부족과 일정 충돌을 함께 찾습니다. 가격을 낮춘 결과가 실행 가능한지는 새 계산과 실제 조건을 모두 확인한 뒤 판단합니다.

이제, 내 차례

내 상황에 적용하기

1. W15에 매도·매수 양쪽 비용과 부채 상환을 채워 새 대출 필요액을 구하세요.
2. W2의 실제 확인 한도와 월 생활 여력을 모두 비교해 부족분을 표시하세요.
3. 목표가를 낮춘 조정안에서 비용·담보 한도·월 상환액을 처음부터 다시 계산하세요.

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