1주택 보유 비용과 갈아타기 가격 차이 계산

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내 집 가격에도 범위가 있다

내 집의 가격을 적을 때는 예전에 산 가격, 지금 팔고 싶은 가격, 실제로 거래될 만한 가격을 구분해야 합니다. 호가는 집주인이 받기를 희망하는 가격이고 실거래가는 계약이 이루어진 가격입니다. 다음 집 예산에 필요한 것은 희망 금액 하나가 아니라 현재 조건에서 예상할 수 있는 매도 가격의 범위입니다.

같은 단지라도 면적·층·동의 위치·수리 상태가 다르면 가격이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 중 해제 여부를 확인한 비교 가능한 거래를 모으고, 내 집과 다른 점을 옆에 적어 보세요. 예를 들어 비슷한 집이 8억8,000만~9억2,000만원에 거래됐다면 가장 높은 한 건만 골라 9억2,000만원을 확정 수입으로 쓰지 않습니다.

순자산은 가진 자산에서 갚아야 할 의무를 뺀 값입니다. 주택 순자산은 집의 가치에서 주담대 잔액을 빼고, 세입자에게 반환할 보증금이 있다면 그것도 빼서 봅니다. 교육용으로 집 9억원, 대출 2억원, 반환할 보증금 1억원이라면 이 집에 남는 순자산은 6억원이며, 별도 예금은 그 밖에 따로 더합니다.

순자산이 커도 오늘 통장에서 쓸 수 있는 돈이 많은 것은 아닙니다. 위 예에서 집을 팔아 9억원을 받더라도 대출·보증금을 정산하고 매도 비용과 세금까지 지급하면 새 집에 투입할 현금은 6억원보다 적어질 수 있습니다. 보증금을 매수인이 승계하는 거래 등은 정산 구조를 확인해 같은 의무를 두 번 빼거나 누락하지 않아야 합니다.

W12에는 시세의 낮은 값·기준값·높은 값을 나누고 각 값에서 부채, 보증금 정산, 비용, 세금을 빼 보세요. 아직 확인하지 못한 세금은 0원으로 확정하지 말고 미확인 항목으로 표시합니다. 마지막으로 대출 잔액 증빙과 임대차계약서를 대조하면 ‘얼마짜리 집인가’에서 ‘언제 얼마를 쓸 수 있는가’로 질문이 구체화됩니다.

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보유 비용과 묶인 돈의 비용

매달 대출 상환액이 모두 같은 성격의 비용은 아닙니다. 이자는 돈을 빌려 쓰는 대가이고, 원금 상환은 빌린 돈 자체를 갚아 부채를 줄이는 일입니다. 예를 들어 월 상환액 150만원 중 원금이 70만원, 이자가 80만원이라면 가계 통장에서는 150만원이 나가지만 두 항목의 역할은 다릅니다.

생활비를 계산할 때는 원리금 전액이 나간다는 사실을 먼저 반영해야 합니다. 원금이 자산으로 남는 성격이라고 해도 이번 달 식비나 공과금으로 다시 쓸 수는 없기 때문입니다. 보유와 임차의 경제적 비용을 비교할 때에는 원금과 이자를 나누고, 대출 잔액이 줄어들면서 향후 이자도 달라지는 점을 고려합니다.

보유세와 수선비는 매달 같은 날 빠지지 않아 체감하기 어렵습니다. 교육용으로 연간 세금 240만원과 수선 예산 120만원을 잡았다면 월평균으로는 합계 30만원입니다. 실제 납부월에는 목돈이 필요하므로 월평균 비용표와 납부 달력을 함께 만들고, 관리비에 포함된 항목을 다시 더하지 않도록 확인하세요.

기회비용은 집에 묶인 자기자본을 다른 용도로 썼다면 얻을 수 있었던 이익을 가정해 보는 것입니다. 자기자본 5억원에 대체 수익률을 연 3%로 놓으면 연 1,500만원이지만, 이 금액이 실제 청구되는 것은 아닙니다. 기회비용은 대안 비교용 가정이며 통장에서 빠지는 현금과 구분합니다. 대체 수익률은 보장 수익이 아니므로 가정의 근거와 세금 반영 여부도 적습니다.

비교 대상이 전세라면 전세보증금에 묶이는 돈의 기회비용도 같은 방식으로 다뤄야 공평합니다. 보유에만 기회비용을 더하고 전세에는 빼면 출발 조건이 달라집니다. 지난 상환 내역과 고지서를 펼쳐 실제 현금 유출, 부채 감소, 가정한 기회비용의 세 칸으로 나누어 적는 것부터 시작하세요.

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갈아타기는 차액의 문제

갈아타기는 지금 집을 처분하고 다른 집으로 이동하는 선택입니다. 이때 내 집이 얼마나 올랐는지만 보면 필요한 추가 자금을 놓칠 수 있습니다. 현재 집과 목표 집을 같은 시점의 조건으로 놓고, 목표 집 가격에서 현재 집 가격을 뺀 차액부터 확인하세요.

교육용으로 현재 집이 9억원이고 목표 집이 12억원이면 가격 차이는 3억원입니다. 두 집이 모두 10% 오르면 각각 9억9,000만원과 13억2,000만원이 되어 차이는 3억3,000만원으로 늘어납니다. 두 집이 같은 비율로 올라도 더 비싼 집과의 금액 차이는 커질 수 있습니다. 집이 오른 기쁨과 이사 자금 부담은 동시에 생길 수 있는 셈입니다.

가격 비율은 금액 차이와 다른 정보를 줍니다. 목표 집 가격을 현재 집 가격으로 나누면 위 사례는 상승 전후 모두 약 1.33배입니다. 상대적인 가격 관계는 그대로여도 실제로 더 마련해야 할 돈은 늘었으므로, 차액과 비율을 함께 봐야 두 집 사이의 거리를 이해할 수 있습니다.

가격 차액이 곧 새 대출 필요액은 아닙니다. 대출 상환, 세금과 중개보수, 이사·수리 비용, 남길 비상금까지 넣어야 실제 자금 부족분이 나옵니다. 가격 차이가 같은 두 후보라도 수리비나 매도 시점이 다르면 이동에 필요한 현금은 달라질 수 있습니다.

통근 시간이 줄거나 가족 돌봄이 쉬워지는 이점은 집값 표에 자동으로 나타나지 않습니다. W12에 현재와 과거의 차액·비율을 적은 다음, 이사할 이유와 남을 이유를 각각 생활 언어로 써 보세요. 비용을 메우는 가정 상승률을 구했더라도 그것은 비교를 위한 숫자이며, 매도나 보유를 자동 결정하는 신호가 아닙니다.

이제, 내 차례

내 상황에 적용하기

1. W12에 시세 범위와 대출 잔액, 세금·비용을 뺀 매도 후 금액을 적으세요.
2. 지난 고지서와 상환 내역으로 이자·세금·수선비를 구분하세요.
3. 목표 단지와의 차액·비율을 과거와 현재에 대해 계산하고 생활상의 이유를 쓰세요.

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