실거주 유예 1년 더, '세 낀 집' 지금 사도 되나

기한 1년, 그리고 갱신계약 한 번

국토교통부는 9월 17일 토지거래허가구역 안에서 임대 중인 주택을 살 때 적용되는 실거주 의무 유예 신청 기한을 올해 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장한다고 밝혔다. 관련 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행된다.

기한보다 실질적인 변화는 두 번째 항목이다. 지금까지는 매수 시점에 이미 있던 임대차계약이 끝날 때까지만 입주를 미룰 수 있었다. 개정안은 그 세입자가 계약을 한 번 갱신하는 경우 갱신된 계약이 끝날 때까지도 유예로 인정한다. 기존 계약 잔여 기간 최대 1년 3개월에 갱신 2년이 얹혀 이론상 최대 3년 3개월이 된다.

바뀌지 않은 것도 분명하다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택이어야 하고, 유예가 끝나면 2년간 실제로 살아야 한다. 김이탁 국토부 1차관은 무주택 실수요자 요건과 2년 거주 의무를 그대로 둬 투기 수요를 차단한다는 취지를 밝혔다. 다만 이 조치는 5월 12일 유예 도입 이후 4개월 만의 재손질이고, 지난해 10월 토허구역 확대 이후로는 세 번째다. "누더기 토허제"라는 비판이 같은 날 함께 나온 이유다.

세 낀 집을 사면 그 다음에 무슨 일이 일어나나

유예는 '안 살아도 된다'가 아니라 '나중에 산다'는 뜻이다. 아래 그림은 유예를 최대로 받았을 때의 시간 구조다. 장면을 따라 내려가면 강조되는 구간이 바뀐다. 각 구간의 길이는 제도가 정한 최댓값이며 실제 계약에 따라 짧아진다.

전세를 끼면 싸지는 게 아니라, 형태가 바뀐다

세 낀 집을 사면 전세보증금만큼 지금 낼 돈이 줄어든다. 대신 그 보증금은 내가 갚아야 할 빚으로 넘어온다. 반대로 빈집을 사면 주택담보대출을 쓸 수 있지만, 그 한도는 히어로 도판의 계단에 잘려 있고 규제지역 LTV 40%가 또 한 번 자른다.

아래 계산기는 두 경로에 당장 필요한 현금을 나란히 놓는다. 취득세는 1주택 기준 본세만 넣었다(6억원 이하 1%, 6억 초과 9억원 이하 누진, 9억원 초과 3%). 지방교육세·농어촌특별세·중개보수·생애최초 감면은 넣지 않았다.

계산식은 이 글의 단순 계산이다. 세 낀 매수 필요 현금 = 매매가 − 전세보증금 + 취득세. 빈집 매수 필요 현금 = 매매가 − 대출 + 취득세이고, 대출은 가격 구간별 한도(15억원 이하 6억·15억 초과 25억원 이하 4억·25억원 초과 2억)와 규제지역 LTV 40% 중 작은 값으로 뒀다. 실제 대출 실행액은 소득·DSR·방공제·은행 심사에 따라 이보다 적을 수 있고, 세입자가 있는 상태에서는 보증금이 선순위로 남아 더 줄어드는 것이 일반적이다. 전세보증금이 매매가를 넘는 값은 매매가로 맞춰 계산한다.

기본값(매매가 15억원, 전세 7억5,000만원)에서는 세 낀 매수가 1억5,000만원 덜 든다. 하지만 전세가율이 40% 아래로 내려가면 관계가 뒤집힌다. 대출이 6억원까지 나오는 15억원 이하 구간에서는 보증금이 6억원을 넘어야 세 낀 매수가 유리해진다는 뜻이다. 서울 아파트 평균 전셋값이 6억3,663만원으로 역대 최고를 찍은 지금, 그 경계선은 공교롭게도 시장 한가운데에 있다.

강남은 꺾이고, 강북은 오른다

9월 14일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.16% 올라 지난해 2월 첫째 주 이후 84주 연속 상승했다. 상승 폭은 8월 넷째 주 0.29%, 다섯째 주 0.22%, 9월 첫째 주 0.20%에 이어 3주 연속 줄었다. 그런데 이 한 줄은 서울 안에서 정반대로 움직이는 두 시장을 평균 낸 값이다. 강북권 14개 구는 평균 0.29% 오른 반면 강남권 11개 구는 0.04%에 그쳤다.

계단이 만든 쏠림. 서울시가 국토부 실거래가 자료를 분석한 결과, 서울 아파트 매매 거래 중 15억원 이하 비중은 5월 72.4%에서 8월 79.9%로 커졌다. 8월 거래가 가장 많았던 노원구(415건)는 99.8%가 15억원 이하였고, 도봉·강북·금천구는 100%였다. 대출 한도가 6억원으로 유지되는 칸 안으로 수요가 모이고, 그 칸의 가격이 오른다.

임대차 쪽이 더 뜨겁다. 같은 주 서울 아파트 전셋값은 0.17% 올랐고, 평균 전세보증금은 6억3,663만원으로 2022년 1월의 직전 최고치(6억3,424만원)를 넘어섰다. 월세도 마찬가지다. 8월 서울 아파트 평균 월세는 164만원으로 1년 전(144만원)보다 20만원 올랐고, 25개 자치구가 4개월 연속 동반 상승했다. 통계 작성이 시작된 2015년 7월 이후 처음이다. 용산구는 282만원으로 가장 높고 36개월째 오르고 있다.

그래서 유예가 나왔다. 정부가 든 명분은 임대차 시장이다. 세입자가 있는 집을 사고팔 수 있어야 그 집이 계속 임대 물건으로 남는다는 논리다. 실제로 8월 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신계약 비중은 58.9%로 전달(53.0%)과 1년 전(43.7%)보다 크게 올랐다. 나가지 않고 눌러앉는 사람이 늘었다는 뜻이고, 신규 전세 물건은 그만큼 줄었다.

이 거래가 나쁘게 끝나는 네 가지 길

유예는 매수 시점의 부담을 뒤로 미루는 장치다. 미뤄진 부담은 사라지지 않는다. 탭을 눌러 확인한다. 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.

자주 나오는 질문과, 원문에서 고친 것

제목을 누르면 답이 펼쳐진다. 마지막 두 개는 이 글을 쓰며 다시 확인해 고친 수치다.

확정된 일정

확인된 일정만 담았다. 날짜가 특정되지 않은 것은 그대로 적었다.

세 낀 집 매수 전 확인할 것