셀프 등기 서류·순서와 비용 계산기, 법무사 보수 얼마나 아낄까

잔금일부터 60일, 셀프 등기는 왜 서둘러야 하나?

부동산등기 특별조치법 제2조에 따르면 매매로 집을 산 사람은 잔금을 다 치른 날(반대급부 이행 완료일)부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 한다. 소유권이전등기는 집 주인이 바뀌었다는 사실을 등기부에 올리는 절차다. 같은 법 제11조는 정당한 사유 없이 늦추면 과세표준에 세율을 곱한 금액의 5배 이하 과태료를 매기도록 했다.

법정 기한은 60일이지만 셀프 등기도 잔금 당일 접수를 목표로 잡는다. 잔금과 등기 사이에 며칠이 비면 그 사이 매도인 앞으로 가압류나 근저당이 들어와도 막을 길이 없기 때문이다. 아래는 계약부터 등기까지 법이 정한 기한이다.

셀프 등기 서류, 매도인과 매수인이 각각 준비할 것은?

셀프 등기 서류는 매도인 쪽 네 가지와 매수인 쪽 여덟 가지로 나뉜다. 부동산등기규칙 제60조에 따르면 소유권 등기명의인이 등기의무자로 방문 신청할 때는 인감증명을 내야 하고, 제62조는 인감증명·주민등록표·건축물대장을 발행일부터 3개월 이내 것으로 정했다. 매도인 서류는 잔금일에 한 번에 받아야 하니 계약 직후 목록을 건네 둔다.

부동산 매도용 인감증명서는 일반 인감증명서와 다르다. 매도인이 주민센터에서 발급할 때 매수인 인적 사항을 적어야 하므로, 매수인은 이름·주민등록번호·주소를 미리 알려 준다. 공동 명의로 사는 경우 두 사람 모두의 정보를 적는다. 아래 체크리스트는 이 브라우저에 저장된다.

셀프 등기 순서: 구청 취득세 → 은행 채권·수수료 → 등기소

셀프 등기 순서는 취득세 → 국민주택채권·수수료 → 등기 신청으로 정해져 있다. 등기 신청서에 취득세 납부 내역과 채권 매입 정보를 적어야 하기 때문이다. 대법원 인터넷등기소의 전자표준양식(e-Form)은 신청서를 인터넷에서 작성해 출력한 뒤 등기소에 내는 방식이고, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5에 따라 수수료가 서면보다 3천 원 싸다.

셀프 등기 비용, 법무사에 맡기면 얼마이고 셀프면 얼마인가?

셀프 등기 비용은 국민주택채권 즉시매도 부담 + 인지세 + 등기신청수수료이고, 법무사에 맡기면 여기에 보수와 부가세가 더해진다. 국민주택채권은 등기를 신청할 때 의무로 사야 하는 국채(연 1.0%, 5년 만기)이고, 대부분 산 자리에서 은행에 되팔며 할인율만큼만 부담한다. 인지세법 제3조는 소유권 이전 계약서에 매매가 1억 초과 10억 원 이하면 15만 원, 10억 원 초과면 35만 원을 매기고, 제6조는 1억 원 이하 주택을 비과세로 했다.

법무사 보수는 대한법무사협회 법무사보수표(2024년 9월 12일 시행)가 정한 기본보수의 상한으로 계산했다. 매매가 1억~3억 원은 26만 원에 1억 원 초과분의 1만분의 9, 5억~10억 원은 60만 원에 5억 원 초과분의 1만분의 7을 더한다. 실제 견적은 사무소마다 다르니 계산기 값은 아낄 수 있는 최대치로 읽는다.

추정치다. 채권은 주택도시기금법 시행령 별표의 주택 매입률로 사람별 지분 시가표준액에 매기고 1만 원 단위로 맞췄다. 법무사 보수는 2024년 9월 12일 시행 보수표의 기본보수 상한에 부가세 10%를 더한 값이고, 법무사는 전자신청(1만 원)으로 낸다고 가정했다. 취득세·서류 발급 수수료·법무사 대행료·교통비는 넣지 않았다.

같은 집이라도 등기하는 날에 따라 채권 부담이 달라진다. 할인율이 14.06%인 11월 10일 기준 7억 원 아파트(시가표준액 5억 원·서울)의 채권 부담은 1,827,800원이고, 할인율이 16.47%였던 9월 16일이었다면 약 2,141,100원이었다. 할인율은 은행이 국고채 금리와 채권 이자(연 1.0%)의 차이를 반영해 매일 정한다.

주택담보대출을 받으면 셀프 등기가 어려운 이유

주택담보대출이 있으면 셀프 등기가 어려운 이유는 소유권이전과 근저당 설정이 같은 날 함께 접수돼야 하기 때문이다. 은행은 잔금일에 대출금을 보내면서 자기 쪽 근저당을 바로 등기부에 올려야 하므로, 근저당 설정을 맡은 법무사가 매수인의 소유권이전 서류까지 한 번에 받아 접수하는 방식을 선호한다.

근저당 설정에도 국민주택채권 매입 의무가 있다. 주택도시기금법 시행령 별표는 저당권 설정금액이 2천만 원 이상이면 설정금액의 1%%를 사도록 했고, 조선일보 보도(2026년 4월 6일)는 3억 원 대출을 갈아탈 때 이 채권 부담이 약 40만 8천 원이라고 계산했다. 대출 쪽 비용은 은행과 약정에 따라 누가 낼지 정해진다.

은행마다 셀프 소유권이전을 받아 주는지가 다르다. 대출 상담 때 "소유권이전은 직접 하고 근저당만 은행 법무사가 할 수 있는지"를 먼저 묻는다.

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