같은 주 수도권 청약의 양쪽 끝이다. 광명 7억원대 4가구에 5만4626명이 몰렸고, 가격대가 같은 오산 84㎡ 220가구에는 78명이 왔다. 21억원 안팎인 용인 수지 120㎡ 6가구에는 92명이 신청했다. 경쟁률을 가른 건 분양가가 얼마냐가 아니라, 분양가가 시세보다 얼마나 낮으냐였다.
청약홈 집계를 인용한 9월 22~23일 보도 기준이다. 분당하이스트의 기타지역(9/23) 접수 결과는 반영하지 않았다. 수원역 아너스빌 타임원과 이천 예미지는 이번 무순위 분양가가 확인되지 않아 가격 비교에서 뺐다.
"비싸서 안 된다"는 설명은 반만 맞다. 광명과 오산, 부천은 모두 분양가가 7억~9억원 사이다. 그런데 광명은 4가구에 5만 명이 넘게 왔고 오산과 부천은 모집 가구도 채우지 못했다. 차이는 분양가를 주변에서 실제로 거래된 가격에 대 보면 드러난다.
광명 철산자이 59㎡A 분양가는 같은 면적대 입주권 2월 실거래가 14억2500만원의 50~57%다. 오산 84㎡A는 인근 두 단지 거래가에 대 보면 92~106%로 사실상 같은 값이고, 부천 59㎡ 최고 분양가는 인근 같은 면적 최근 거래가 6억원의 146%다. 분양가 수준이 같아도 이 비율이 다르면 결과가 정반대로 나온다.
"'줍줍' 청약 경쟁률은 분양가와 시장가 사이 괴리, 즉 안전 마진의 크기에 달렸다. 선호 지역, 역세권 등 시장의 수요가 많아 상대적으로 집값이 상승세인 지역은 신청이 몰릴 수밖에 없다"
반대편 사례도 같은 이야기를 한다. 용인 수지자이 에디시온 120㎡는 분양가가 21억원 안팎인데 6가구에 92명이 왔다. 대형 면적이라 수요층이 얇은 편인데도 두 자릿수다. 이 단지는 올해 2월 무순위에서 214가구에 143명만 신청해 완판에 실패했다. 그때는 84㎡ 15억원대 물량이 주였고 이번엔 120㎡ 6가구라 단순 비교는 어렵지만, 그사이 수지구 아파트값은 올해 누적 14.44% 올랐다.
헤럴드경제가 함께 짚은 지역별 올해 아파트값 변동률을 나란히 놓으면 순서가 거의 맞아떨어진다. 많이 오른 수지구·광명·수원 권선구는 채웠고, 덜 오른 부천 소사구·오산과 내린 이천은 비었다. 시세가 오르면 고정된 분양가와의 간격이 벌어지고, 그 간격이 곧 신청자가 계산하는 안전 마진이다.
가로로 밀면 전체 칸이 보인다. 모르는 칸은 비워 두었다.
| 단지 · 지역 | 구분 · 주택형 | 모집 | 신청 | 배수 | 분양가 | 비교 거래가 | 올해 집값 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 철산자이 더 헤리티지경기 광명 | 무순위 · 59A·C9/22 접수 | 4 | 54,626 | 13,656.5 | 7.17~8.08 | 14.25 (같은 면적 입주권, 2월) | +13%대 |
| 수지자이 에디시온용인 수지구 | 무순위 · 120㎡ | 6 | 92 | 15.33 | 20.98~21.98 | 확인 불가 | +14.44% |
| 수원역 아너스빌 타임원수원 권선구 | 무순위 · 84A·B | 10 | 111 | 11.1 | 확인 불가 | 확인 불가 | +8.51% |
| 더샵 분당하이스트성남 분당구 | 특별공급 · 66A9/21 | 24 | 128 | 5.33 | 최고 21.63 | 확인 불가 | — |
| 더샵 분당하이스트성남 분당구 | 1순위 해당지역 · 전체9/22 | 68 | 264 | 3.88 | 84 최고 29.81 | 확인 불가 | — |
| 두산위브더제니스부천 소사구 | 무순위 · 59A | 229 | 135 | 0.59 | 최고 8.75 | 6.0 (부천한신더휴메트로 59㎡) | +1.79% |
| 오산헤리티지자이 1단지경기 오산 | 무순위 · 84A | 220 | 78 | 0.35 | 7.12~7.83 | 7.37~7.77 (인근 두 단지) | +0.77% |
| 중리 예미지경기 이천 | 무순위 · 84A | 23 | 7 | 0.30 | 확인 불가 | 확인 불가 | −5.1% |
같은 주 1순위 시장에서도 같은 선이 보였다. 성남 정자동 리모델링 단지 더샵 분당하이스트는 84㎡ 최고 분양가가 29억8100만원이다. 특별공급에서 66㎡A는 24가구에 128건(5.33대 1)이 몰렸지만 84㎡ B·F형은 모집 가구를 채우지 못했고, 22일 1순위 해당지역에서도 평균 3.88대 1에 84㎡ 일부가 미달했다. 신청은 한 단지 안에서도 싼 면적으로 몰렸다.
바로 옆에서 먼저 분양한 두 단지와 비교하면 온도 차가 크다. 포스코이앤씨가 리모델링한 더샵 분당티에르원은 지난해 11월 1순위 평균 100.45대 1, 더샵 분당센트로는 51.3대 1이었다. 반면 같은 달 서울 성북구 브라운스톤 월곡센트럴은 분양가 8억원대에 1순위 27가구에 1672건(61.92대 1)을 모았다.
티에르원 84㎡ 최고가는 26억8400만원, 센트로는 84㎡ 기준 21억8000만원으로 보도됐다. 센트로가 티에르원보다 싸고도 경쟁률이 절반이었던 것처럼, 분양가 순서가 곧 경쟁률 순서는 아니다. 하이스트의 84㎡ 최고가는 옆 단지 티에르원보다 약 3억원 높다. 주택형별 최고가는 66㎡A 21억6300만원, 74㎡A 24억200만원(유형에 따라 23억5200만원부터), 84㎡A 29억8100만원이고, 74㎡A·C는 1순위 해당지역에서 7.33대 1·6.00대 1이었다.
기사에서 "몇 대 1"을 보기 전에 두 가지를 셈해 보면 된다. 하나는 분양가가 비교 거래가보다 얼마나 낮은가, 다른 하나는 잔금 날까지 내 돈과 대출로 분양가를 채울 수 있는가다. 기본값은 광명 철산자이 59㎡A 최저 분양가와 2월 입주권 실거래가, 그리고 보유 현금 3억원·대출 2억원이라는 가정이다.
추정치다. 취득세·중개 없는 부대비용·이자는 넣지 않았다. 비교 거래가는 과거 거래라 당첨 뒤 시세를 보장하지 않는다.
대출 가능액은 은행·규제지역 여부·소득에 따라 달라지므로 직접 넣는다. 결과의 양수(빨강)는 분양가가 비교가보다 싸다는 뜻이고, 음수(파랑)는 비싸다는 뜻이다.
철산자이 더 헤리티지는 2025년 입주한 3804가구 재건축 단지다. 새로 짓는 아파트처럼 중도금을 나눠 낼 시간이 없다. 네이버 지식iN에 올라온 질문과 답변도 "잔금대출 협약은행이 남아 있는지부터 확인하라"는 쪽으로 모인다. 카페에는 "당첨돼도 잔금 대출 문턱이 너무 높다"는 글이 있다. 경기도 거주 무주택 세대 구성원이면 신청할 수 있지만, 계약서에 도장을 찍을 수 있는 사람은 그보다 훨씬 적다.
일정은 더비즈(9/19)·이투데이(9/23) 보도 기준이다. 같은 시기 광명 줍줍 물량을 묶은 다른 기사에는 "11월 9일 잔금"이 나오므로, 최종 기한은 청약홈의 입주자모집공고로 확인해야 한다.
같은 숫자를 두고 해석은 갈린다. 어느 쪽이 맞는지 정하지 않고 양쪽 논리를 적는다. 제목을 누르면 펼쳐진다.
시세의 절반 가격에 풀리는 물량은 시장이 정한 가격이 아니다. 차익이 수억원이면 무주택자 누구나 신청할 이유가 생기고, 결과는 1만 분의 1 확률의 추첨이 된다. 그런데 잔금을 댈 수 있는 사람만 계약까지 간다. 차익이 현금 보유자에게 돌아가는 구조라는 비판이다. 정부가 과도한 시세차익이 나는 수도권 규제지역 잔여물량을 공공이 사들이겠다고 밝힌 것도 같은 문제의식에서 나왔다.
이 읽기에서 오산의 빈자리는 별개의 문제다. 로또가 아닌 물량엔 원래 줄이 서지 않는다.같은 주에 신청자는 시세보다 싼 곳에 몰리고, 시세와 비슷하거나 비싼 곳은 피했다. 21억원 대형이어도 시세가 오른 곳은 채웠고, 30억원 국평은 분당에서도 빈자리가 났다. 수요자가 "몇 억이냐"가 아니라 "시세보다 얼마나 싸냐"를 계산하고 있다는 뜻이다. 가격이 맞지 않는 분양은 미달이라는 형태로 신호를 받는다.
이 읽기에서 오산 220가구에 78명은 같은 시장의 다른 얼굴이다. 분양가를 시세에 맞추면 채워진다.