8·13 대책 다음 장면: 23만호보다 시행 가능한 규칙

발표, 설명회, 협의 — 아직 오지 않은 것은 법과 기준이다

8월 13일 정부는 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」과 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」을 함께 내놨다. 그 뒤 39일 동안 일어난 일은 대부분 후속 안내와 협의였다. 국회 통과나 시행령 공포, 은행 공통 기준 공개처럼 규칙을 확정하는 사건은 아직 보도되지 않았다.

68개월을 37개월로 — 어느 칸에서 31개월이 빠지나

정부가 밝힌 단축은 단계별로 나뉜다. 지구지정·지구계획·보상 세 단계의 기존·단축 기간이 공개됐고, 나머지 구간은 합계에서 역산한 값이다. 장면을 따라 내려가면 오른쪽 기둥이 한 칸씩 채워진다.

우리 구역은 75%와 70% 사이 어디에 있나

재개발 조합설립은 현행 도시정비법상 토지등소유자 4분의 3(75%) 이상 동의가 필요하다. 8·13 대책은 이를 재건축과 같은 70%로 낮추겠다고 했지만 법 개정 사항이다. 소유자 수와 현재 동의자 수를 넣으면 두 기준까지 남은 인원을 나란히 보여준다.

필요 인원은 소유자 수 × 기준율을 올림한 값이다. 현행 법은 토지면적 요건(2분의 1 이상)도 함께 요구하는데, 이 대조기는 인원 기준만 계산한다. 70%의 적용 시점과 대상은 개정 법률의 부칙이 정하므로 이 결과를 조합설립 가능 여부의 판단으로 쓰지 말 것.

은행이 심사할 기준은 아직 '검토 구간'이다

금융 종합대책은 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR과 고가주택·고LTV를 추가하고 위험가중치를 현행보다 2~4배 높이겠다고 했다. 9월 20일 보도된 조율안은 가격과 LTV를 조합한 세 구간이다. 아래 표의 구간은 확정된 기준이 아니다.

생애최초 LTV 예외도 같은 날 보도됐다. 과거 주택 보유 이력이 있어도 미성년 시절 상속처럼 불가피한 사유가 있으면 은행 여신심사위원회 심사를 거쳐 생애최초로 인정하는 방안이다. 은행권 질의에는 분양사업 무산으로 분양권이 실제 취득으로 이어지지 않은 경우, 상속받은 주택 지분을 처분한 경우 등이 담겼다. 보도는 이를 추가 완화가 아니라 기존 예외 조항의 일관된 적용으로 설명했다.

위험가중치는 대출자가 직접 내는 금리가 아니라 은행이 쌓아야 하는 자본의 무게다. 구간에 걸리는 대출이 은행에 더 비싸지면 한도·금리로 옮겨 올 수 있지만, 얼마나 옮겨 올지는 은행별 안내가 나와야 알 수 있다.

같은 대책, 네 자리에서 다르게 읽힌다

법령과 은행 공통기준이 나오기 전에는 개인 적용을 단정하지 않는다. 대신 자리마다 무엇을 기다리는지 적었다. 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.

무엇이 나오면 '시행'이라고 부를 수 있나

이 글의 판정은 아래 조건이 공개되는 순간 바뀐다. 제목을 누르면 근거와 짚어볼 점이 펼쳐진다.

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