30년 된 아파트는 왜 재건축 이야기가 나올까

30년은 콘크리트의 유통기한이 아니라, 제도가 정한 문턱이다

먼저 연한이 무엇에 붙은 숫자인지 보자. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제2조는 노후·불량건축물의 범위 중 하나로 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도 조례로 정한 기간이 지난 건축물을 든다.¹

전국의 모든 건물을 똑같이 30년으로 분류하는 방식이 아니라는 뜻이다. 서울시 공식 안내도 건물의 용도와 구조를 나누고, 철근콘크리트 공동주택은 층수와 준공연도에 따른 조례 별표를 확인하라고 설명한다.⁴

중요한 건 법령이 “30년이 되면 건물이 버티지 못한다”고 말하지 않는다는 점이다. 건물의 현재 상태는 구조와 설비를 따로 살펴야 알 수 있다. 실제 재건축진단도 구조안전성뿐 아니라 주거환경 적합성, 건축마감과 설비 노후도 등을 평가한다.⁶

골조에는 큰 문제가 없지만 주차공간과 배관, 생활 동선에 불편이 쌓인 집을 떠올려 보자. ‘계속 서 있을 수 있는가’와 ‘현재의 생활에 적합한가’는 서로 다른 질문이다. 장수명주택 인증이 내구성만이 아니라 내부를 바꾸는 가변성과 수리 용이성을 함께 따지는 것도 같은 이유다.⁷

반대로 30년이 되지 않았다는 사실만으로 안전을 보증할 수도 없다. 시행령은 설비·마감의 손상이나 구조적 결함 같은 다른 사유를 별도로 규정한다.¹ 나이는 상태를 살펴볼 단서이지, 개별 건물의 안전진단서가 아니다.

왜 하필 30년일까 — 이 숫자는 제도 개정으로 바뀌었다

국토교통부는 2015년 1월 20일, 지자체에 따라 준공 후 20~40년으로 정해져 있던 재건축 연한의 상한을 30년으로 조정하는 개정안을 설명했다. 배경으로는 주차장 부족, 층간소음, 냉난방설비 노후화 같은 생활 불편을 들었다.²

그리고 2015년 5월 29일 시행된 개정 시행령이 조례로 정하는 연한의 범위를 ‘20년 이상 30년 이하’로 바꿨다. 개정이유에도 주거환경 개선이 필요한데 연한 때문에 정비가 늦어지는 문제를 다루겠다는 취지가 담겨 있다.³

다만 당시 정부가 기대한 정책 효과와 실제 단지에서 벌어진 결과는 구분해야 한다. 연한이 짧아졌다고 모든 단지의 공사가 같은 만큼 빨라졌다고 계산할 수는 없다. 제도의 변화는 날짜 순서로 보면 이렇다.

재건축진단은 없어졌을까? 명칭과 실시 시점이 달라졌다

“30년만 넘으면 안전진단 없이 재건축할 수 있다”는 설명은 두 과정을 섞기 쉽다. 개정 당시 보도 제목에도 “안전진단 없이 재건축”이 쓰였지만,¹⁶ 실제로 바뀐 것은 진단을 받는 시점이다. 현행 요건은 정비예정구역별 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지를 다루고, 승인받은 조합설립추진위원회나 사업시행자가 진단을 요청하는 경우도 규정한다.⁶ 장면을 따라 내려가면 도판의 강조 칸이 바뀐다.

같은 목동의 오래된 단지도 사업의 날짜는 달랐다

양천구의 2015년 계획자료는 목동6단지와 7단지를 모두 1980년대에 사용승인을 받은 목동신시가지 아파트로 분류한다.⁸ 같은 생활권, 비슷한 연식이다. 그런데 이후 절차의 날짜를 한 자 위에 올리면 두 줄은 겹치지 않는다.

같은 ‘30년을 넘긴 아파트’라는 분류 안에서도 정비구역 지정과 조합 설립은 동시에 일어나지 않았다. 더 중요한 점은 연한이 지난 날짜와 조합이 설립된 날짜 사이에도 시간이 있었고, 조합 설립 뒤에도 입주까지 절차가 남는다는 것이다.

이 차이만으로 어느 단지가 더 좋은 투자처인지, 어느 쪽이 얼마나 빨리 완공될지는 판단할 수 없다. 두 기록은 사업 일정이 건물 나이만으로 정해지지 않는다는 실제 사례일 뿐이다. 그래서 “재건축 단지”라는 말 옆에는 한 문장을 더 붙이는 게 좋다. “어떤 절차를, 언제 완료한 단지인가?”

추진할 수 있다는 것과 감당할 수 있다는 것은 다르다

연한과 진단 조건을 충족했다고 새집이 무료로 생기지는 않는다. 「도시 및 주거환경정비법」은 특별한 규정이 없으면 사업시행자가 사업비를 부담하게 하고, 사업비와 사업 과정에서 생긴 수입의 차액을 토지등소유자에게 부과할 수 있게 한다(제92·93조).¹²

매수자에게는 현재 매입가격도 중요하다. 아직 확정되지 않은 새집의 가치를 높은 금액으로 미리 치르고 있다면, 사업이 진전되더라도 나의 수익은 별도의 계산으로 남는다. ‘재건축할 가능성’과 ‘내가 이 가격에 사서 얻을 결과’는 다르다.

아래 계산기는 제93조가 말하는 ‘사업비와 수입의 차액’이 공사비 변화에 얼마나 민감한지 감을 잡기 위한 장치다. 숫자는 모두 가상이고, 차액을 소유자 수로 똑같이 나눈다고 가정했다.

실제 부담은 권리가액·평형·분양 결과에 따라 사람마다 다르다. 이 계산기는 법정 분담금 산식이나 특정 단지의 사업성 평가가 아니다.

LOCATEWISE가 보는 재건축의 세 가지 시간

재건축을 이해할 때는 서로 다른 시간이 흐른다고 생각하면 좋다. 앞에서 본 내용을 정리하는 관점이고, 세 시간은 반드시 같은 속도로 움직이지 않는다. 오래된 집이어도 사용 상태는 따로 봐야 하고, 연한이 지났어도 사업은 초기일 수 있으며, 사업이 진행돼도 매수자가 예상한 비용과 입주 시점은 달라질 수 있다.

그래서 “곧 30년입니다”라는 설명을 들었을 때는 질문을 바꿔 보자.

“이 건물은 지금 어떤 상태이고, 재건축은 어느 절차까지 확인됐으며, 그다음 단계에 필요한 동의와 비용은 무엇인가요?”

‘곧 30년’이라는 말을 들었을 때 확인할 것

30년이 가까워졌다는 사실만으로 오래된 집을 기회라고 부를 필요는 없다. 반대로 30년을 넘었다는 이유로 수명을 다한 집이라고 단정할 필요도 없다. 재건축 연한은 새집이 되는 날을 알려주는 시계가 아니라, 재건축을 검토할 때 적용하는 기준 중 하나다. 그다음 날짜는 건물의 나이보다 실제로 완료된 절차와 남은 조건에서 찾아야 한다.

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