로열동·로열층은 정말 값어치를 할까? 프리미엄 판별법

로열동은 동 번호가 아니라 그 단지의 수요가 정한다

로열동, 로열층은 법이나 제도가 정한 기준이 아니다. 부동산 시장에서 사람들이 상대적으로 더 원하는 동과 층을 편의상 부르는 말이다. 그래서 단지마다 기준이 다르다. 어떤 단지는 공원 앞동이, 어떤 단지는 역과 가장 가까운 동이, 또 어떤 단지는 한강이나 바다가 보이는 외곽 동이 가장 비싸다.

공시가격도 층·향·조망을 등급으로 매겨 반영한다. 국토부는 2023년 10월 이 등급을 단계적으로 공개하겠다고 했다가, 2024년 3월 이의신청을 한 소유주에게만 공개하는 쪽으로 방침을 바꿨다. 개인 자산에 등급을 매겨 공개하는 데 따른 혼란을 의식한 조치라는 해석이 나왔다. 제도 안에서도 “로열”은 조용히 값을 갖지만, 이름표로 붙어 다니지는 않는다는 뜻이다.

남향 20층 두 집에 조건을 하나씩 얹어 보면

A동 20층과 B동 20층은 둘 다 남향이다. 방향과 층수만 적힌 매물 정보로는 두 집이 같아 보인다. 아래 단면 모식도에 조건을 하나씩 얹으면 시장이 “로열”이라 부르는 것이 조건의 묶음이라는 점이 드러난다. 장면을 따라 내려가면 그림에 조건이 쌓인다.

저층 할인은 실제로 얼마였나

“몇 층부터 로열층이냐”에 정답은 없다. 다만 층에 따라 값이 갈린다는 방향은 실거래로 여러 번 확인됐다. 2010년 부동산다이렉트가 서울 아파트 실거래가를 분석했을 때 1층은 평균보다 13%, 2층은 10% 쌌고 10층 이상은 6% 비쌌다. 저층 할인은 3~4층부터 한 자릿수로 줄었다.

저층이 무조건 나쁜 상품은 아니다. 2012년 전국 아파트 거래의 39%가 5층 이하였다(부동산114). 어린 자녀가 있으면 층간소음 부담이 적은 1층을, 엘리베이터를 기다리기 싫은 사람은 저층을 고른다. 최근에는 1층 전용 정원·테라스를 특화한 단지도 있다.

최고층이 가장 비싸다는 보장도 없다. 위층 소음이 없고 조망이 좋고 희소하다는 장점이 있지만, 엘리베이터 이동 시간·바람·고소공포감·여름철 열환경을 부담스러워하는 사람도 있다. 중고층에서 이미 충분한 조망이 나온다면 최고층의 웃돈 근거는 약해진다.

시장 선호와 나의 선호는 같지 않을 수 있다

투자 관점만 볼 필요는 없다. 고소공포증이 있는 사람에게 35층 공원뷰는 로열층이 아니다. 실거주라면 시장이 원하는 것과 내가 원하는 것 사이의 균형을 찾아야 한다. 가족 형태별로 다시 보면 로열의 자리가 바뀐다. 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.

이 차이가 정말 그만한 값인가

일반동 8억원, 로열동 8억8,000만원이라면 차이는 8,000만원이다. 이때 던질 질문은 하나다. 과거 실거래에서 로열동과 일반동의 차이가 보통 3,000만~4,000만원이었다면 지금의 8,000만원은 과도한 프리미엄일 수 있다. 반대로 시장이 꾸준히 7,000만~8,000만원 차이를 인정해 왔다면 그 단지에서는 구조적인 차이일 수 있다. 가격 대신 비율로 보면 “좋은 집인가”와 “좋은 가격인가”가 갈라진다.

과거 가격차는 같은 타입·비슷한 시기의 로열 세대와 일반 세대 실거래를 짝지어 직접 뽑아 넣는다. 거래 몇 건의 차이는 우연일 수 있으니 여러 건이 같은 방향인지 본다. 호가·수리 상태·거래 시점 차이는 반영하지 않은 단순 비교다.

같은 단지 매물을 여덟 단계로 비교한다

좋은 집을 고르는 순서와 좋은 가격을 확인하는 순서를 한 줄로 이었다. 마지막 두 단계가 “로열이라서 비싸다”는 말을 숫자로 바꾸는 단계다.

가계약 전에 확인할 것

자주 나오는 질문

로열은 허상도, 절대조건도 아니다

정확히 말하면 로열동·로열층은 시장에서 반복적으로 높은 선호를 받는 조건의 묶음이다. 조망·일조·향·소음·동선·층·희소성이 결합되며 특정 세대에 프리미엄이 붙는다. 여기서 가장 중요한 것은 프리미엄의 존재가 아니라 프리미엄의 가격이다.

그래서 LOCATEWISE가 보는 질문은 “이 집이 로열인가”가 아니라 “이 집의 장점에 지금 얼마를 지불하고 있는가”다. 중개사가 로열동이라고 말하는 것보다, 실제 시장에서 어떤 동이 반복적으로 높은 가격에 거래되는지, 어떤 층이 빨리 팔리는지, 그 차이가 얼마나 유지되는지를 확인하는 편이 중요하다.

로열은 이름이 아니라 가격차로 증명되어야 한다.

좋은 부동산 분석은 좋은 집을 찾는 데서 끝나지 않는다. 좋은 집을 적절한 가격에 찾는 것, 그것이 더 중요하다.

다음 편 예고 — 단지 밖으로 한 걸음 나간다. 지도상 거리는 비슷한데 한 곳은 역까지 5분, 다른 곳은 12분이 걸린다. 「역까지 500m인데 왜 역세권이 아닐까? 직선거리와 실제 보행거리의 함정」.