빌라 사이 좁은 틈은 왜 생길까 — 경계선·창문·일조 기준

건물 사이의 틈은 두 대지에서 남긴 공간의 합이다

먼저 건물과 건물 사이의 거리와 건물에서 대지경계선까지의 거리를 나눠야 한다. 곧은 경계선을 사이에 두고 외벽이 평행하게 마주 보는 상황을 가정하면, A건물과 B건물이 각각 경계에서 1m씩 떨어져 있을 때 외벽 사이는 2m다.

작은 땅에서는 이 여유 공간이 건물 크기와 맞물린다. 폭 10m인 땅에서 양옆을 1m씩 비우면 남는 가로폭은 8m다. 더 띄우면 그만큼 건물에 쓸 폭이 줄어든다. 물론 실제 설계에는 앞뒤 공간과 주차 같은 다른 조건이 들어가므로, 이것만으로 지을 수 있는 면적을 계산한 것은 아니다.

이웃도 자기 대지에서 배치를 정하면, 두 건물 사이에는 각자 남긴 공간이 마주하게 된다. 그 틈을 이해하려면 옆집 벽까지 한 번 재는 데서 끝내지 말고, 중간의 경계선이 어디인지부터 알아야 한다.

‘경계에서 50cm’만으로 모든 빌라를 설명할 수는 없다

「민법」 제242조는 특별한 관습이 없으면 건물을 경계로부터 반 미터 이상 띄우도록 정한다. 하지만 이 조항만 보고 “50cm만 확보하면 어떤 빌라도 지을 수 있다”고 판단하면 안 된다.

「건축법」 제58조의 ‘대지 안의 공지’ 기준이 따로 있다. 공지는 비워 두는 땅이다. 법은 용도지역·지구와 건물의 용도·규모 등을 고려해 시행령과 지방자치단체 조례가 정하는 거리를 확보하도록 한다. 서울시의회가 2025년 4월 21일 작성한 건축 조례 개정안 검토보고서는 당시 조례의 인접 대지경계선 이격거리를 다세대주택 1m 이상, 연립주택 1.5m 이상 등으로 구분해 싣고 있다.

중요한 것은 민법의 원칙을 충족했다고 다른 건축기준까지 충족한 것은 아니라는 점이다. 그렇다고 여러 숫자를 무조건 더하는 계산도 아니다. 같은 경계에 서로 다른 기준이 걸리면 각 기준을 모두 만족하는 배치를 찾아야 한다. 그래서 ‘빌라’라는 이름 다음에는 실제 건축물 용도와 지역 조례를 확인해야 한다. 다세대와 연립처럼 유형에 따라 적용할 기준이 다를 수 있다.

아래층은 가까운데 위층이 뒤로 물러나는 이유

건물 사이를 옆에서 보면 위로 갈수록 벽이 뒤로 물러난 모양이 보이기도 한다. 이런 배치를 이해하는 단서 하나가 일조를 확보하기 위한 높이 제한이다. 현행 「건축법 시행령」 제86조는 전용주거지역·일반주거지역에서 정북 방향의 인접 대지경계선과 건물 높이의 관계를 정한다. 예외에 해당하지 않으면 조례는 아래 범위에서 거리를 정한다.

예를 들어 이 규정이 적용되는 높이 12m 부분은 정북 방향 경계와 최소 6m라는 관계를 검토하게 된다. 위층 바닥을 줄이거나 벽을 뒤로 물리는 배치가 나올 수 있는 이유다.

이 6m를 동쪽·서쪽 틈에 그대로 적용하면 안 된다. 정북 방향의 높이 제한을 본 계산이기 때문이다. 공동주택의 채광창과 경계에는 별도 기준과 다세대주택 예외도 있다. 그 예외를 적용받는다고 정북 방향 규정까지 없어지는 것은 아니다.

결국 작은 주택의 모양은 한 가지 거리로 정해지지 않는다. 같은 땅에서도 어느 방향에, 어느 높이의 공간을 놓는지에 따라 지을 수 있는 윤곽이 달라진다.

정북 방향 거리 계산기

건물 해당 부분의 높이를 넣으면 시행령 제86조가 정한 범위의 하한을 보여 준다. 조례·예외·높이 산정 방법은 반영하지 않은 추정이다.

전용·일반주거지역 정북 방향에만 해당하는 시행령 기준의 단순 계산이다. 지역 조례, 제86조 제2항 예외, 도로·지형, 높이 산정 조건을 반영하지 않으며 개별 건물의 적법성 판정이 아니다.

창을 낼 수 있다는 것과 이웃집 안이 보인다는 것은 다르다

건물 사이 거리를 맞췄더라도 창문에는 다른 조건이 남는다. 여기서 2m는 내 창과 옆집 창 사이의 거리가 아니다. 경계선까지의 거리이고, 이웃 주택 내부가 보이는지라는 조건도 함께 본다. 그래서 “2m 안에는 창문을 내면 안 된다”거나 “건물 간격만 맞으면 창은 아무렇게나 내도 된다”는 설명은 둘 다 정확하지 않다.

좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.

좁은 틈이 곧 불법이라는 뜻도, 기준을 맞추면 쾌적하다는 뜻도 아니다

같은 폭의 틈을 바라보는 두 방을 떠올려 보자. A방 정면에는 창문 없는 벽이 있고, B방에서는 옆집 창과 시선이 마주친다. 외벽 간 거리가 같아도 확인할 사생활 조건은 다르다. 건물 높이와 창 위치까지 다르면 눈앞의 하늘과 벽의 비중도 달라진다. 제목을 누르면 설명이 펼쳐진다.

실내 평면도에서 시선을 조금 더 바깥으로

37편의 필로티에서는 작은 대지에 주거와 주차를 함께 넣는 선택을 봤다. 이번에는 그 건물을 경계에서 어디까지 물려 놓을지의 문제다. 건물 안을 넓히려는 선택과 건물 사이에 공간을 남기는 선택은 같은 대지에서 만난다. 여러 땅이 각자의 조건에 따라 지어지면 그 선택의 결과가 골목에서 보이는 틈으로 나타난다.

그래서 집을 볼 때는 그 방의 창 앞에 어떤 공간이 남아 있고, 이웃의 벽과 창은 어떻게 마주하는가를 함께 본다. 거실이 조금 더 넓은 집과 창밖이 더 열린 집 중 어느 쪽이 맞는지는 가족의 우선순위로 판단할 수 있다. 다만 넓은 실내를 얻으면서 커튼을 어떻게 쓰게 될지, 필요한 시선 차단은 어떤 조건인지까지 같이 봐야 한다. 이 글은 간격에 따른 집값 차이를 분석한 것이 아니다. 고정된 프리미엄을 붙이기보다 실내의 면적과 창밖의 여유를 함께 비교하자는 것이다.

“이 건물에는 어떤 이격·일조·차면 기준이 적용됐고, 제가 살 방에서는 그 결과가 어떻게 보이나요?”

“경계에서 50cm만 띄우면 되는 거죠?”라는 설명을 들었다면 질문을 위처럼 바꿔 보자. 그 답이 골목의 빈틈을 실제 주거생활의 조건으로 바꿔 준다.

집 볼 때 확인 순서

현장에서 확인할 체크리스트

다음 편 · 43편 「옛 물길 위에 도시는 어떻게 만들어졌을까? 매립지 주거지의 역사와 지반」 — 옛 지도와 현재 시가지를 연결해, 물이 있던 땅이 주거지가 되는 과정과 현재 건물의 안전 판단을 나누어 살펴본다.