여당이 토지거래허가구역의 실거주 의무 유예 특례를 내년까지 연장하고 임대차 갱신분까지 넣자고 정부에 제안했다. 전세 매물은 1년 새 줄고 전셋값은 6,000만원 올랐다. 가을 이사철 세입자와 매수 검토자가 무엇을 확인해야 하는지 정리했다.
법정 전환율 상한은 주택임대차보호법 시행령의 '기준금리 + 2%포인트'로 계산했다. 전세 매물 감소율은 전년 같은 날 대비(더팩트 인용 아실 집계)다.
더불어민주당 권칠승 정책위의장은 9월 15일 국회 원내대책회의에서 "토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 확대 조치는 올해 연말까지만 신청이 가능하다"며 내년까지 연장하자고 밝혔다. 세입자가 사는 집을 무주택자가 살 때 입주를 계약 만료 뒤로 미뤄 주는 특례다.
제안에는 한 가지가 더 붙었다. 임대차 계약 갱신분까지 유예 대상에 넣는 것이다. 지금은 5월 12일 기준 계약의 '최초 만료일'까지만 유예되기 때문에, 새 집주인이 입주해야 하는 시점과 세입자의 갱신 요구가 부딪히는 사례가 나왔다.
| 항목 | 현행 특례 (5월 12일 발표) | 여당 제안 (9월 15일) |
|---|---|---|
| 매수자 | 무주택자 | 변경 언급 없음 |
| 대상 주택 | 토허구역 내 임차인이 있는 주택 | 동일 + 임대차 갱신분 포함 |
| 신청 기한 | 2026년 12월 31일 | 2027년까지 |
| 유예 한도 | 계약 최초 만료일까지, 최대 2028년 5월 11일 | 확인 불가 (세부안 미발표) |
| 상태 | 5월 29일부터 시행 중 | 정부에 제안한 단계8월에는 정부가 "2년 연장"을 검토한다는 보도도 있었다 |
원칙은 그대로다. 토허구역 주택을 사면 허가를 받아 4개월 안에 입주해 2년간 실거주해야 한다(2025년 10·15 대책). 유예는 입주 시점만 미룬다.
토허구역에서 세입자가 있는 집은 사는 사람이 바로 들어갈 수 없다. 그래서 팔고 싶어도 살 사람을 찾기 어려운 매물이 쌓였고, 집주인이 직접 들어가거나 매도를 택하면서 전세 물량이 줄었다. 매일경제는 이번 제안을 "넉 달 만의 토허제 추가 손질"로 불렀다.
물량도 줄어든다. 아실 집계 서울 아파트 전세 매물은 2만262건으로 지난해 연초(3만1,814건)보다 36.4% 적다. 부동산R114 기준 서울 입주 예정 물량은 올해 2만5,281가구에서 내년 1만8,682가구로 감소한다. 여기에 노량진·대치·목동·여의도 등 정비사업장이 속도를 내면서 향후 5년간 약 18만 가구의 이주 수요가 예고됐다(연합인포맥스).
주택임대차분쟁조정위원회에 올해 1~7월 접수된 조정 신청은 971건이다. 이 가운데 계약 갱신·종료 분쟁이 131건으로 지난해 같은 기간(65건)보다 101.5% 늘었고, 7개월 만에 지난해 연간 건수(122건)를 넘었다. 집주인이 매도하거나 직접 입주하려 하면서 갱신청구권과 부딪히는 경우다.
세입자가 먼저 확인할 것은 세 가지다. ① 갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 한다. ② 토허구역에서 집주인이 바뀌면 새 집주인의 실거주 사유로 갱신이 막히는 사례가 보도됐다 — 여당 제안의 '갱신분 포함'이 겨냥한 지점이다. ③ 계약 기간 중 전세 일부를 월세로 바꿀 때는 법정 전환율 상한(현재 연 5.0%)이 적용된다.
보증금을 줄인 만큼 월세가 붙는다. 기본값은 KB 서울 평균 전셋값에서 보증금 2억원을 남기고 법정 상한 5.0%를 적용한 경우다.
계산식: (지금 보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12, 만원 단위 반올림. 법정 상한은 계약 기간 중 전환에 적용되며 새 계약의 월세는 시장에서 정해진다. 관리비·중개보수는 넣지 않았다.
흔히 "전입 의무 6개월"로 묶어 말하지만 근거가 다르다. 토허구역 허가 조건은 4개월 안 입주(10·15 대책), 수도권 주담대를 받으면 6개월 안 전입(6·27 대책)이다. 둘 다 걸리면 짧은 쪽이 먼저 온다. 좌우 화살표 키로도 넘길 수 있다.
연장 소식에 "전세 끼고 사기가 다시 쉬워진다"는 우려가 붙었다. 제도 구조로 따져 보면 무엇이 풀리고 무엇이 막혀 있는지 갈린다. 제목을 누르면 답이 펼쳐진다.
무주택자가 세입자 있는 집을 사서 입주만 계약 만료 뒤로 미루는 것이 가능해질 뿐이다. 2년 실거주 의무는 사라지지 않는다.
임대 수익을 목적으로 보유하는 전통적 갭투자와는 구조가 다르다.현행 특례는 무주택 매수자에게만 적용된다. 여당 제안에서 이 조건을 넓힌다는 내용은 확인되지 않았다.
최종안에서 대상이 넓어지는지가 갭투자 논란의 핵심 변수다.수도권 주담대는 최대 6억원이고 대출로 산 집은 6개월 안에 전입해야 한다. 8·13 대책은 투자 성격 대출을 오히려 더 조였다. 비거주 1주택자의 전세대출은 내년부터 신규 제한된다.
자금 경로가 막혀 있어 유예 연장만으로 레버리지가 커지기는 어렵다.세입자 계약 기간이 많이 남은 집은 사는 사람이 들어갈 수 없어 매수자를 찾기 어려웠다. 유예 기간이 늘면 이런 집의 거래 장벽이 낮아진다(뉴스1).
다만 매매 거래가 늘어난다고 전세 매물이 곧바로 늘지는 않는다. 새 집주인은 결국 입주하기 때문이다.집주인이 바뀌어도 세입자가 갱신한 계약 기간까지 새 집주인의 입주가 유예된다면, 갱신청구권이 막히는 사례는 줄어든다. 여당이 "주거 안정"을 내세운 이유다.
세부 기준이 나오기 전이라 이미 갱신을 거절당한 계약에 소급되는지는 확인되지 않았다.세제 개편안 발표 직후부터 "예외 또 예외", "땜질" 논란이 이어졌다(SBS). 규제를 세운 뒤 부작용이 생길 때마다 특례를 붙이는 방식이 시장 혼란을 키운다는 지적이다.
잦은 제도 변경은 계약 당사자에게 가장 큰 비용이다. 계약서 특약에 기준 시점을 적어 두는 편이 안전하다.확인된 날짜만 담았다. 정부의 연장 수용 여부와 시행일은 아직 정해지지 않았다.